■cubn记者罗丽娟北京报道
虽然住房市场政策调控频繁,国十条、国十一条等相继出台,但未能解决房价高企不下行等问题,出现房价频繁突破历史高位、局部房价过热等奇怪现象。 在《经济提醒报-上投摩根经济月度提醒》会议上,日光百集团副总裁范小冲表示,我国房地产目前存在土地二元结构、土地财政制度、社会贫富差距较大、民间投资渠道单一、保障体系与市场体系混淆、调控政策追求短期效果、治标不治本等六大难题
单一土地二元结构
目前,我国农村、城市和人口分布、土地比占有率及其不均衡,其中土地单一二元结构使楼市价格差距趋于极端。
阳光百集团副总裁范小冲表示,中国城镇化率将从20世纪90年代的28%达到2008年的45.5%,16年间将有6亿人流入城市,同时每年接近60%。
大量人口进入城市已成为拉动中国房地产和经济的最大火车头,中国大规模城市化也带来了今天房地产的繁荣,但房地产还存在很多问题。
范小冲认为,房价如过山车一般大跌,地王频发,国进民退,调控不断,中央政府方面政策不一致等,中国房地产出现了许多“奇怪现象”,这些都将房价作为民怨热点,开发商也
中国城乡二元结构是城市土地短缺、地价暴涨的根源。 据范小冲介绍,中国农村占土地面积的96%和人口的55%,但城市只有土地面积的4%,人口达到45%。 农村土地没有成为城市土地,城市化是土地集约的过程,但由于中国的二元结构,导致了城市生活人口与土地的大矛盾、人的土地矛盾、地价的高涨。
在刚出炉的中央一号文件中也提出了一系列协调措施,着力打破城乡二元结构。
中国农业银行北京昌平支行工作人员王强指出,实际上,以大城市郊区农业生产转移为例,仅将1/3的集体用地用于城市土地规划,就将对城市畸形高房价造成毁灭性打击。 要解决土地问题,需要进行两次土地改革,但显然不能期待在短时间内成为现实。
房地产调控不过是“纸老虎”
自1月11日国务院《关于促进房地产市场稳定健康快速发展的通知》(国十一条)发布以来,一直没有出台实施细则,楼市暂时处于政策真/(/K0/)期。 一线城市新楼继续保持高速增长态势,少数城市涨幅达到20%以上。 二手楼市成交量大幅减少。
对此,范小冲指出,中国土地实行70年不重复的出让政策,加上目前分税制后,地方财政收入的60%来源于土地,土地成为地方政府最重要的财政来源。
中国地价由三部分组成。 一是取得价格,根据被征地农民的征地补偿安置费、城镇居民拆迁费用。 第二个是开发价格。第三个是政府的收益。
他说,解体后,政府以出让金形式获得的土地净利润,将增加建设用地土地有偿录用费、城镇土地购置税和耕地占用税等相关税费。 廉价收购土地和高价出售,促使地方政府疯狂出售土地,从而推动了地价的高涨。 另外,“招商”让地方政府垄断土地市场。 在城市运营方面,根据大规模拆迁改造、新城建设以及cbd规划建设、地方政府gdp绩效项目,我国地价占房价的1/2,国际平地地价占房价的1/4。 土地出让金占地方政府财政收入的比例为60%。
据新民网近千名读者参加投票的网络调查,70%的人认为二手房营业税免税期限恢复5年的政策“调控力度太弱,无法轻易消除楼市泡沫”,25%的人认为如果不与其他政策合作,楼价今年还将持续上涨 另一项2353人投票的调查显示,45%的人认为稳定楼市的方法是向套房和大型住宅征收高额物业税,34%的人认为打击开发商掩盖土地。 这个调查设计选项不包括土地资源的唯一供应商政府。 有人说房地产调控不过是“纸老虎”。
治标不治本背后的四大怪
目前,中国财富比为1.5%的富人拥有59%的财富。 范小冲表示,富人购买豪宅和大型住宅,一方面是海南豪宅每平方米7万元不重复支付的现象,另一方面,如《耳蜗》所反映的,普通上班族买不到住宅,贫富差距非常大。
他说,投资渠道单一、保障体系和市场体系混淆、调控政策追求短期效果、治标不治本也是楼市不健康的几个重要因素。
范小冲认为,投资渠道单一,大量民间财富找不到投资渠道,储蓄无法成为拉动经济增长的投资。 具有抗通胀、保值增值功能的房地产业,购房储蓄、购房保值成为大量民间投资首选放水口和民间投资的新风头。 另外,中国实业环境恶劣,大量资金撤出工业流入房地产。
关于保障体系和市场体系混淆的问题,他坦白地说,政府职能缺失,保障性住房建设不充分。 保障性住房建设过于依赖市场型房地产开发公司,与市场体系相混淆。 在这种情况下,对投资、投机没有比较有效的抑制措施,缺乏物业税、房地产税等基本制度。 由于开发商也承担着许多保障性住房的很多责任,因此对开发商的指责也越来越高,实际上政府应该承担保障性住房的责任。 开发商是商品住宅,实际上是不同的主体,不同的责任,混淆了,所以开发商也很少见。
他还认为,政府的房地产调控政策治标不治本,“头疼、脚痛”。 每次采取短期、紧急的政策,要么打压,要么挽救市政府没有处理土地、市场、金融等深刻的制度问题。 房价也像弹簧,一松手就会反弹。 它从金融的制度及其财政整体的制度,没有从真正的制度层面处理这个问题,所以房地产调控经常是“空调”。
来源中国联合商报
标题:“楼市六怪作祟缓解宏调压力”
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