““一铺养三代”的中长线投资”

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聚焦商业房地产

——“一家店铺培育三代”的中长线投资

■cubn记者马梦梦北京报道

美国金融危机的全面爆发，对中国市场冲击最明显的是楼市的全面低迷。 但是，随着越来越多的经济指标上升，包括写字楼和商店在内的商业区出现了回暖迹象，以北京为例，2009年第四季度保持了良好的回升态势，近期租金自2008年第三季度以来首次上涨。 的商业地产，可能会成为投资者关注的行业。

商业地产前景乐观

据此，我采访了全国房地产经理联盟常务理事陈俊，他向记者表示:“住宅房地产和商业房地产长期以来形成的‘价格下跌’现象在年后将逐渐改善。 对于几年前失火的住宅区，政府采取了一系列措施协调控制快速发展态势，但对住宅区来说已经到了一定程度的缓慢增长期，商业地产可能会成为新的亮点。 ”

首先，政府努力拉动内需，自然会刺激商业地产的快速发展。 国务院最近出台扩大内需政策，通过加大国内基本建设投资，在国内资金充足的前提下，优先加强基础设施建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民支出能力。 所以，零售和商业房地产在年有较好的快速发展前景。

其次，商业地产的下游运营商，连锁零售、餐饮业依然发展迅速。 以食品、快费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机的影响最大。

第三，稀缺的商业房地产非常抗跌。 因为资金充足的零售公司会及时购买。 在其他投资产品一定程度低迷的情况下，投资商店、购物中心等商业房地产或利用商店等进行商业活动仍然有很大的优势。

形式多样，反差强烈

与以前流传的商铺租赁形式不同，作为以土地产业与商业全面融合为特色的房地产形式，商业房地产悄然成为房地产市场的新宠儿。 特别是在宏观调控比较有效地抑制了住宅类房地产的快速增长之后，一些地产商纷纷转向商业房地产开发以弥补利润的不足。

商业房地产形式多样，主要指各种商业零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲、写字楼、工业厂房、工业园区等经营用途的房地产，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

旺达集团、soho中国、凯德地线等国内知名开发公司正着力于商业地产开发，新加坡嘉德地集团、英国地产开发和投资企业高富诺集团等海外资本也相继加大对中国商业地产的投资力度，备受市场关注。

值得一提的是，商业房地产投资必须有合理的定位。 对于北京和上海这样的一线城市来说，严密的商务策划限制了大商务快速发展的巨大突破，因此投资热点可以放在社区商务等稍微灵巧方便的项目上。

“对二三线城市来说，商业地产是反映城市活力和品位的重要标志之一，因此必须建立综合商业圈。 ”陈俊理事表示，二三线城市要重视商业地产的快速发展，用大商业的思维引领综合商业的进步。

中长线投资审慎稳妥

商业繁荣就意味着商人富裕，商人富裕就意味着土地繁荣，土地繁荣就意味着城市繁荣。 住宅地产这种类型的短期投资在短期内得到了投资者的利益，但是更多的成熟投资者开始转向“一家三代培育”的中长期投资。

不动产管制政策变得严格。 2009年国内房地产价格将一起上涨，较为有效地主导国内经济的企业将稳定回升，国际主要房地产市场也将整体见底。 目前，购房人口约50%为投资性住房，套房信贷严格执行，二手房税收减免结束，投资性住房购房全年受到大幅抑制，房价快速上涨失去了重要动力。

以前房价上涨快，地价上涨慢，万科只做房地产开发，不持有商业房地产，加快周转，辅以高效融资加快周转当然是合理的选择。 现在房价上涨很慢，地价上涨很快。 这挑战了从以前流传下来的高周转的商业模式。

“任何投资都有养伤期。 ”陈俊理事向本报记者表示:“与住宅地产‘惊喜’高效的回报不同，经过两三年的养伤期，商业地产所散发出的活力一定越来越强。”

最后，陈俊认真地对记者说:“商业开发者必须学习经营。 他强调说:“这是新时代的新要求。” 商业不动产致力于经营管理。 否则，无论地理位置如何优越，如果没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才队伍，也无法保证长时间的快速发展。 作为浙商，陈俊先生表示拥有良好的商业定位敏感性和强大的招商能力两大优势，使得浙商能够在房地产行业引领风潮。

“如果商业地产直接进入经营行业，进行长期的价值运营，与其他产业企业品牌集团合作制定和加强商业市场项目，后期的收益会更大。 ”

来源中国联合商报