“新政打出民生组合拳”

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cubn实习记者宋博北京报道

年1月10日，《国十一条》出台，在此之前中央已经调整楼市一个月，直到这一刻，房地产领域未来的走势开始有了比较清晰的脉络。 保障性住房的增加，抑制投资投机性住房的购买，加强市场监测，乃至地方各级人民政府的职责都有规定，从“国四条”到“国十一条”，政府在房地产各方面的调控手段和力量越来越周全，发挥作用的路径越来越明显 民生是这次新政关注中最重要的角色。

保障性住房:关键

2009年12月公布的“国四条”之一，是继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到年底基本处理1540万户低收入住房难家庭的住房问题。 年1月10日公布的《国家十一条》第一条规定:“增加保障性住房和一般商品住房是有效的供给。 同时，分两点进行说明。 加快建设一、中低价、中小型普通商品住宅。 二、增加住宅建设用地比较有效地供给，提高土地的供给和开发利用率。

首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授告诉记者，保障性住房是我国房地产政策中的重中之重，推进保障性住房可以比较有效地处理中低收入家庭的住房问题，真正实现“居民自有其家”。 目前楼市因富人的投资诉求推高了房价，极大地挤压了中低收入家庭的支出性诉求。 如果保障性住房能够大量进入房地产市场，将对抑制房价具有重要意义。

但是，从“国四条”到“国十一条”，在提到保障性住房的同时，在此之前，保障性住房被视为抑制房价上涨、抑制投机性购房的比较有效的手段。 但遗憾的是，由于地方财政、土地供给有限等各种原因，推进保障性住房的购买并没有很强的意义。 据业内人士介绍，截至2009年8月底，保障性住房完全投资300多亿套，完成率仅为23.6%。 中央财政投资大部分已经到位，但地方政府没有达到预期的目标。

首先是土地供应问题。 年1月至11月，中国保障性住房用地供应27.54万亩，仅完成了年计划供应量的46.66%。 其次，企划摊子太大，地方资金难以获取。

根据今年国家出台的保障性住房建设计划，全国需要投入1676亿元，其中中央投入493亿元，占29.4%； 地方配套1183亿元，占70.6%。 但是，在公司经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年，地方政府很难成为住房保障的财政主力。

从保障性安居工程的进度来看，2008年第四季度规划中，很多项目从2009年开始。 许多项目预计年底竣工后可以采用。 从建设周期来看，远远低于常规商品住宅建设周期。 专家指出，这是由于地方财政过度依赖房地产，地方政策向房地产倾斜，影响保障性住房的建设。

但是，幸运的是，很多城市如北京、上海、广州等一线城市，保障房的供电能力明显提高。 根据规划，北京市“十一五”期间在北京建设的[0.98 0.00%]保障性住房，应占全年住房总量的24.4%，未来几年，北京新建的4平方米住房中，将有1平方米的保障性住房。 1999-2006年北京市累计建设经济适用房总量仅为2000万平方米。 这意味着北京三年完成的保障性住房建设合计相当于过去十年的总量。 2009年，北京新建收购政策性住宅924.5万平方米，两三年内陆续出售给申请家庭。 年北京市政策性住宅建设力度也将加大，全市住宅供应地的50%以上将用于居民自住型、改善型等各种政策性住宅的建设，预计将建设13.4万所住宅。 一位市场人士预计，如果保障性住房大量上市，房价暴跌的情况将“受到抑制”。

销售税“2变5”:剑指投机性购买

年1月1日，二手房营业税优惠政策失效，根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自年1月1日起购房未满5年的，普通住房按差额征收营业税，非普通住房全额征收； 超过5年的情况下，普通住宅将被免除，不是普通住宅而是按差额征收。 这个通知一出来，就意味着相同年限的不动产转让销售税将会因普通住宅还是非普通住宅而有很大不同。

此后，出现了09年12月的胁迫性购房热潮，北京、上海、广州、厦门等地出现二手房交易井喷现象。 但1月1日以后，二手房交易量下跌，全国各一线城市二手房交易量全线下跌。

据一位专家分析，去年房价的快速上涨使许多房地产一下子变身“非普”，但由于二手房营业税优惠政策的中止，个人购房2年以上不满5年的二手房交易价格上涨，购房价格的增长在一定程度上抑制了购房诉求的释放。 另外，交易费用的增加降低了二手房的周转率，对投机集团产生了一定的抑制效应。

但谢太峰表示，从二手房营业税08-10年的变化可以看出，无论是“2变5”还是“5变2”，二手房营业税的相关政策都不一致，而是根据房地产市场的情况进行调整，这样短的政策调控行为首先相对于市场而言， 而且从目前市场的具体情况来看，二手房营业税并未对投机购房者产生较大影响，在实际交易中，二手房营业税大多转移给购房者，成为房价的一部分。

改善性住房:更人性化

在《国家十一条》中，“改善性住宅”一词已经消失。 此前，《国四条》、银监会在对两套住房首付控制和国土部等5部委发布“土地出让金不低于首付的50%”等政策中表示，“鼓励改善性住房诉求”。 但是，改善性住宅与投资、投机性住宅难以区分，中国各地情况差异太大，居住标准不同，无法硬性规定改善性住宅的相关统一标准。 所以，为了便于操作，“国十一条”不再使用“改善型”的说法。

一位业内专家要求在抑制投机诉求的基础上，不区分住房改善诉求，纳入两套房贷新政，但这样受害的并不是真正的投机客，而是单纯的想改善住房条件 但谢太峰指出，改善性住宅的定义过于模糊，不同收入水平的改善性住宅要求水平不同。 中央希望保护中低收入家庭改善性住宅的要求，但由于难以与投资、投机性住宅区别，在《国家十一条》中将其省略是有合理性的。

地方解释责任:政策执行的保障

与以前的“国四条”等政策的巨大差异，大概是“国十一条”中对地方政府应负责的确定定义。 《国家十一条》确定，省级人民政府对进一步健全和稳定房地产市场、处理低收入家庭住房难问题负有总责任，切实落实市县人民政府落实的实务责任制要求落实地方各级人民政府的责任。

这项措施的好处是加强和确定地方政府领导的实务责任。 《国家十一条》确定了各政府职能部门在“控制房地产价格暴涨”、“促进房地产市场稳定健康”中的作用和分工，强调地方政府在中低价普通商品房和保障住房中的责任，“省级人民政府承担总责任，市县人民政府抓紧落实”的实务

房地产市场调控能否取得预期效果，关键是要落实。 调整住房供给结构，稳定房价，首先必须落实政府责任，地方政府对此次调控负总责任是确保各项事业措施得到落实的关键。 因此，行政问责制将纳入《国家十一条》，对管制不充分、房价上涨过快、经济适用住房建设过快、建设力度不足的地方政府承担解释责任。 但是，值得一提的是，虽然《国家十一条》中规定了对地方政府的说明责任制度，但是没有详细规定说明责任的具体标准和要追究什么样的责任，如果没有相关方面的硬性规定，这个规定还会“抬高，轻轻地放下”

谢太峰表示，中国目前对房地产领域缺乏科学定位，只有利用短期政策调控，“头痛医伤”，只有实施一系列连贯有力的市场调控政策，中国房地产领域才能纳入健康良性快速发展轨道

来源中国联合商报