“特别房产花费税：到底该如何征？”

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■cubn记者宋博北京报道

当网上传出已经成为热门话题的重庆特别房地产消费税获批消息时，曾一度叫好，“打压楼价第一利器”、“主要选择”等称号纷纷被尊称。 只是，没等这场喜悦的浪潮过去，“房地产费用税考是假信息”的消息正好如凉水袋一般落下。 特别不动产消费税能起到控制楼市的作用吗？ 征收合理吗？ 再次成为讨论的焦点。

关注“重庆方案”

最近有报道称，重庆特别不动产费用税已被财政部批准。 然后被告知那是假信息，报道相关的财政部财科所研究员孙钢也来澄清。

那么，是什么产生了这个假信息呢？ 特别不动产消费税为什么这么受关注？

特别不动产费用税是指对高级不动产征收的税，在中国还是首次提出，来源于重庆市市长黄奇帆的讲话。

年3月24日，黄奇帆表示，为了抑制高房价，政府可以对这些高级住宅征收“特别不动产费用税”。 你怎么评价高端房间？ 例如，一个身体买5套或10套房，炒房盈利或购买200平方米以上的大房子，其价格将超过普通房价的3倍、5倍、甚至10倍。 如果中城市的价格是每平方米5000元，那么你购买的房子的价格将达到每平方米1.5万元。 那么，这样的房子是高端的房间，“特别不动产要交税”。

重庆的“特别不动产费用税”与以前热门的不动产暴利税和物业税不同，因此其征收对象有购买多套不动产的情况，以及单价高、户型大的“高级不动产”。 实质上是作为住房持有的一环征收税款，面向投机，以增加炒房店的持有价格，减少投机者是买还是不买房子为目标。 因此，“特别不动产费用税”被许多业界人士视为“抑制不动产价格的首要利器”，其是否出现、何时出现都备受社会关注。

合置业首席拆迁师龙斌表示，特别房地产消费税对市场的影响，最能反映在投机的影响上，从而大大抑制投机的诉求。 如果政策得以实施，加上以往一系列的政策，楼市交易量将大幅减少，特别是投机成分较大的市场将明显降温。 而且，楼价也会两极化。 在投机性强的城市，楼价应该在半年内调整，但居住性强的城市的楼价预计不会有太大变化。

知名房地产营销策划专家谢逸枫认为，特别房地产的税费上市毫无疑问是雪上加霜，购房价格上涨，抑制了投资和购房的诉求，增加了政策调控的威慑力量。 满堂红研究部高级主任肖文晓也认为，政策全面展开后，投资性诉求将因无利润而退出市场，刚性诉求将陷入等待楼价下跌的态势。

只是，“利器”也受到相当程度的质疑。 事实上，重庆提出“特别不动产费用税”方案之初，很多专家表示批准的可能性很低。 房地产专家韩世同表示，这种税种本身存在不合理性。 这个税种设在消费税目下，老百姓买房时必须缴纳印花税等，再征收消费税就有重复征税的嫌疑，另外消费税也有可能转嫁给购房者。 韩世同表示，作为房地产持有的一环，仅通过征税就有可能真正控制楼市。

哪种税种更现实？

目前，房地产相关热门的税费主要有物业税、特别房地产费用税、住房保有税三种，这三种税费中，除物业税已经空多年来有望“落地”外，另外两种税费在今年“两会”后， 中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，不难推测这三种税中的哪一种将最终上市。 但是，由于房地产税的立法手续多、繁杂，关于特别房地产费用税是否起到抑制房地产价格的作用的争论很多，因此，我们认为住房保有税的提法是可取的。

中国税务学会理事、中山大学教授杨卫华说，今年上半年制定新的《房地产税暂行条例》的可能性非常高。

消息称，《房地产税暂行条例》已由财政部税政司着手修改，或近期公布试行。 想法是，不征收新税类型，而是对大型、非自营高级住宅的保有环节征税。 首先，对高端房地产交易的征税将在重点城市试点。 关于税率，买卖家庭第二套以上的住宅时，税率根据情况定在交易差额的20%~50%之间。

对此，杨卫华认为不可能，但他认为二手房交易的税收优惠可能会被取消一些。 目前二手房交易对个人销售房屋暂时免征土地增值税，对销售不满5年的普通住宅营业税实行差额征收。 杨卫华认为，出售者可以对不是唯一住宅的个人征收土地增值税，对不满两年的普通住宅也可以全额征收营业税。

一位专家表示，住房很难加税执行。 不过，龙斌表示，由于目前楼市交易价格较为混乱，许多机构统计的价格渠道也不一致，许多数据不反映真实价格，因此实际征收的差价应该很小。

谢逸枫也认为，特别不动产加税执行存在技术上、市场上的适用度难度。 由于特别不动产需要纳税的立法手续多、繁杂，因此特别不动产的税金是否能起到抑制房价的作用争论颇多。

知名经济评论家叶檀在其文章中认为，应征收物业税。 她说，房屋保有税、特别不动产费用税与物业税本质上不同，既不能推动地方政府财政预算的公开，也不能因浮动税率而对炒房者产生对未来不明确的期望。 其本质是，在现有多而杂的房地产税收的基础上，每年缴纳的固定税收增加一个，使得持有的房地产价格上涨。 房产税等不能成为政府内生财政改革的动力，会单方面提高房地产持有的价格。

为了防止房地产市场大跌，不能把持有税率提高太多。 习惯了固定税率后，如果中国仍然处于强大的通货膨胀压力之下，如果房地产炒股依然利润远远超过税收，短期波动后，房价有可能上涨。 在没有进行房产税试点的地区，即使房价上涨也赶不上末班车空之间。