“楼市防线松动现实甚于数据：很多中小房企快破产”

本篇文章2420字，读完约6分钟

数据很冷。 根据国家统计局昨天公布的数据，今年5月，全国70个大中城市中，35个城市的新建商品住宅(不包括保障房)的价格环比下降。 整体降幅为0.15%，是近24个月来的最低，这一期间首次出现负增长。

在那之前，房地产市场有交易。 年初以来，市场持续低迷，始终不见好转，理发降价行为逐渐蔓延，覆盖一线城市。 在经历了连续三个月的成交量下跌之后，房价终于也下跌了。

市场相关人士均将其评价为“拐点”。 这是因为，在政策没有明显压制的背景下，以前就传来了人气，但却出现了“价格一起下跌”的情况。 据解体报道，尽管各地蜂拥而至救市，但效果不太明显。 另外，在目前市场整体供需平衡的情况下，交易量的底部可能会长时间维持，房价的调整周期也会变长。

现实比数据还大

根据国家统计局的数据，今年5月，全国70个大中城市中，35个城市新建商品住宅价格环比下降50%，比4月激增27个。 持平的城市有20个，比4月增加了2个。 上升的城市有15个。

值得注意的是，在房价一直坚挺的4个一线城市中，上海、深圳的新建房价也环比下跌，广州持平，仅北京就上涨了0.2%。 在环比价格波动中，杭州成为跌幅最大的城市，下降1.4%。

平均而言，70个大中城市新建商品住宅价格平均下跌0.15%，近24个月来首次出现负增长。 这样剧烈的变动，让很多工作者感到意外。 中原地产首席拆师张大伟认为，自首次出现个别城市价格调整以来，3-4月华东地区出现块状分布，5月以东部城市为中心的房价多数城市出现下跌。 市场已经加速调整，变化速度超出了市场以前的预想。

与前一年相比，69个城市的新建住宅价格有所上涨，但70个城市平均涨幅连续5个月收窄，涨幅从去年12月的9.7%降至上月的5.63%，同样呈现出明显变化。

事实上，统计局公布的官方数据与民间数据和媒体上的极端例子相比，大多温和保守。 分析师认为，房地产市场分化特征明显，除了统计纳入的70个大中城市外，中小城市过剩局面更为严重，房价也出现了更加明显的下跌。

山东省一家民营房地产公司负责人表示，在其涉足的许多当地城市，房价普遍下降。 一些城市的价格已经降到了价格水平，开发商几乎没有利润。 尽管如此，房子难以消化，房地产建设项目今年停止的人也不少。

而且，随着项目陷入烂尾和滞销的状态，一些中小房企的资金链受到很大的压力，从而发生了债务违约。 一位银行官员向中国证券报记者指出，虽然还没有出现大规模的“退路”，但许多中小住宅企业确实走到了破产的边缘。

降价的逻辑

从市场逻辑来看，这一轮降价的出现并不意外。 国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续减少。 到5月为止，降幅扩大到7.8%，但去年同期增长了35.6%。

“降价”经常被视为“降价”的前兆。 在连续三个月的成交低迷之后，价格的调整变得顺利了。 “是否降低已经不需要讨论，如何降低是业内讨论的首要话题。 ”据首都某知名房企负责人介绍，近期与多家项目负责人交流后发现，目前正在研究价格调整战略。

中原地产的解体认为，本轮市场降温主要由两个因素引起。 一是市场自身风险因素积累，如部分城市前期供应量过多、房价过快等，二是前期成交量集中释放导致诉求断裂，房价调整引发的部分诉求陷入观望。

连锁房地产[微博]指出了另一大背景，即信贷政策持续收紧。 连锁房地产市场研究部的张旭认为，虽然近期央行[微博]有诸多放松方向的趋势，但从今年中央层面在经济行业改革中侧重结构性立场的角度看，全面降准的可能性不大。

值得注意的是，最近包括南宁、天津、芜湖、杭州、福建等地在内的许多地方政府纷纷出台救市政策，但从房价表现来看，这些政策的实际效果似乎有限。

张大伟表示，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策性因素导致的市场萧条，本轮调整周期和深度时间可能延长，特别是在非核心城市、非城市核心区，可能会发生明显的价格调整。

他指出的“非政策性因素”，是指经过多年房地产投资的高增长，目前房地产市场的供求关系趋于稳定，部分城市出现了供大于求的供给。 迄今为止统计局公布的数据表明，目前房地产投资、新增开工面积、销售等指标增长率均达到罕见的低点。

暂时不会“崩溃”

随着价格的下降，房地产市场的调整将进一步深化。 张旭认为，下半年，房价下跌的城市数量仍将增加，一线城市进入降价阵营，高库存的三四线城市风险有可能上升。 另外，房价与去年同期相比指数在年末也有可能为负。

这个结论被很多业界的人赞同。 其根据有两个。 一是从市场成绩来看，目前楼市成交低迷的状态难以根本改变，因为这个成交量低位将继续抑制价格。 二是根据统计局的数据，在70个大中城市中，5月份有35个城市的二手房价格下降。 作为另一个先行指标，二手房价格的下降表明未来新建住宅的价格将继续下降。

据上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]介绍，2004年以来，我国经历了三次房地产短周期，目前进入第四个周期。

据他介绍，迄今为止的两次调整分别出现在2008年末的2009年初和年末。 其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者持续了8个月。 因为处于房地产“黄金十年”，调整规律是，房价上涨涨幅大，下跌跌幅小上涨时间长，下降时间短。

相比之下，目前的内外环境恶劣，第一，没有“4万亿”的财政刺激计划和超宽松货币政策，整个市场面临着“供给超过需求”的局面。 这还决定了这一市场调整的周期将延长。 也就是说，房价下跌时间可能超过8个月。

但从大周期来看，未来房地产市场仍将迎来“白银十年”。 即，随着供求关系的改善和政策的不断完善，房地产业从高速增长进入低速增长阶段的房地产公司利润率被压缩，公司面临并购整合的房地产市场由增量市场转为存量市场的供求关系稳定，房价稳定。

因此，在这次调整中，房价跌幅依然不大，也不太可能出现“崩盘”的现象。 杨红旭预测，70个大中城市的平均房价与去年同期相比下跌的最大值约为5%。