“一线城市土地市场火爆改善住宅受青睐”

■cubn记者宋博北京报道

杭州打响了年楼市降价的第一弹，之后常州雅居乐星河湾等楼盘相继降价1/4。 温州、鄂尔多斯房价暴跌，即将崩溃的消息非常嘈杂。 而且，王石、任志强等房地产大佬也在各种场合表达了对今年楼市的担忧。

据专家预计，前期土地交易量大、库存风险高的二线城市和三四线城市将持续房价调整趋势。 一线城市持续上升趋势，但上升幅度狭窄。 但是，在其中一点上，中高端改善大楼仍呈上升趋势。

大楼正在分化

受去年下半年房地产市场暴涨的影响，“京七条”、“沪七条”、“深八条”相继诞生，8个地方城市也紧急调控。 限购、限租、提高套房首付、提高非户籍购房门槛、增加供给地等一系列监管组合层出不穷，让楼里的“大佬”们也不寒而栗。

日前，国家统计局公布的2月70个大中城市价格显示，70个大中城市房价总体温和上涨，温州等个别城市回落。 据连锁房地产市场研究部研究员张旭介绍，房地产市场的地域分化明显。 高库存城市率先降价，而公共资源集中的北京、上海尽管涨幅缩小，但仍保持两位数的增长。

供求关系紧张也被认为是一线城市房价上涨的首要原因。 数据显示，截至去年11月底，北京商品住宅库存只有6.2万套，比去年同期的9.2万套减少35%，未来住宅库存将持续减少。 今后一旦形成房价上涨趋势，楼市僵局将被打破，成交量将迅速上升。

业内人士表示，此次楼市调整将呈现更明显的地区差异。 根据楼市现状，今年的政府工作报告首次确定了告别全国楼市调控“一律”的思路，“按不同城市情况划分调控”。

“年龄肯定比去年要难一些。 不同的城市、不同的项目、不同的公司分化特别严重。 ”融创集团董事长孙宏斌3月26日在香港业绩会上表示。

改善型产品爆炸

关于今后的市场行情，在这次发布会上，孙宏斌坦率地说，北京的中高级改善型项目会更加畅销。 他认为这几年大部分开发商都在进行刚需项目，而政府现在集中力量建立保障房的是刚需类产品。 相比之下，改善型的产品很少。

中原地产首席拆房师张大伟也指出，目前北京全年土地供应量约1000万平方米，其中30%的限价房、40%的自住型商品房，实际用于商品房开发的只有30%。 该用地规划决定了商品房供应不足，特别是受以往政府调控政策和目标的影响，中高档楼盘供应严重不足，更加稀少。

从诉求方面看，张大伟认为，2009年，年楼市成交高峰期需要购房的家庭，随着收入的增加、孩子的出生，从年、年到年，他们对改善型住房的诉求急剧增加。 而且，随着单独第二人政策的开放，北京新增了约20万户第二人出生的家庭。 “这个集团有购房能力和改善型的强烈诉求。 ”张大伟说。

在市场上，这种诉求表现得更为直接。 今年2月，亦庄金茂悦项目以2.45亿元的销售额一举成为当月北京住宅普通住宅成交金额之首。 春节前，这个楼盘第一天就卖完了。 3月29日，亦庄金茂悦三期开盘，再次第一天售罄。

中端大楼将成为“成绩优秀股”

今年北京自用住宅的上市和今后5万套自用住宅供应的承诺，对许多刚需产品造成了不小的冲击。

北京工业大学副教授聂孝红指出，自住型商品房的特点明显。 拥有独立产权。另外，价格在2.2万元/平方米以下，失去了刚需型纯商社的竞争力。 另外，自建房作为商品房项目的一部分，可以共享商品房周边的交通等配套设施。

受进入住宅市场的冲击，最近北京很多刚需盘进入降价市场，以赚取价格上的销量为目标。 与楼盘低价入市相比，受中高端产品供应不足的影响，以前传入核心区、亦庄等新区的中高端楼盘量价齐涨，成为该楼盘调整抗跌表现的优良个股。

最近，位于朝阳区崔各庄乡大望京村绿地中心的服务式公寓以单价9.5万元/平方米的价格进行了高价调整。 迄今为止，泰禾北京花园和阅园等两个高价项目相继获得预售许可。 3个高端项目进入市场，标志着北京热点地区高端市场的开放量，标志着北京高端大厦主力产品将进入10万元时代。

在中高端市场，具备良好选址特性、质量、配套的商品房备受市场青睐。 以热门亦庄金茂悦项目为例，该项目位于北京南部新的核心经济增长极，高科技和物流产业迅速集聚。

“无论是投资诉求还是自营诉求，有实力的买家都必须把握城市经济版图的变化，选择热点和有潜力的区域。 而且，请选择高品质、有良好辅助资源的住宅。 ’张大伟建议。