“专家称22%住宅空置率有点扯：数据明显被高估”

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新京报漫画/许英剑

22%的住宅空的安装率有点奇怪

■观点相互竞争

住宅空的安装率只是影响住宅价格的主要因素之一，但住宅价格是周期性波动的。 在所谓的“住宅空的安装率从22%恢复到国际合理水平的10%”之前，中国的房价会持续下跌吗？

近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布研究报告称，全年我国城市住房空安装率为22.4%，目前住房存量能够实现住房诉求，目前住房年供应的40%能够满足全年新建住房的诉求。

据悉，此次发布的调查报告于2009年启动，经过年和年两次大调查，覆盖全国29个省、262个县、1048个社区，采用分层随机抽样访问的调查方法获得。 //K0//]要安置房子，包括因外出赚钱等理由只拥有1套住宅的家庭以//K0//的方式安置的住宅。 套房多的家庭拥有的、既不是自己住也不是出租的住宅。

因为没有看到的详细样本和数据，所以笔者有点怀疑。 首先，根据报告书的记载，去年我国城镇空的房间为4898万套，比去年增加了842万套。 根据国家统计局的数字，年和年，全国房地产开发公司住房竣工数分别为722万套、764万套，估计年为800万套左右。 目前，在我国城镇住宅建设中，开发商建设占主导地位。 这意味着在两年中，全国城镇空的房屋增加数量占竣工量的一半左右，这一数据显然被高估了。 观察:在这里，搬到新房间后，请去除需要装修等的要素。

其次，根据该报告，年8月与年8月相比，全国城镇套房空的安装率从4.8%增加到5.1%，套房空的安装率从15.8%增加到17.3%，两者合并

关于这些数据组，判断真伪并不容易，但存在重大的逻辑问题。

年8月，城市家庭拥有套房的比例为18.6%，也就是说，在全国城市家庭中，18.6%的家庭拥有两套以上的住宅。 很明显，该数据对应着17.3%的多套房空的比率。 问题是，套房多的家庭通常以拥有两个套房为主，少数富人有三个以上。 在这个比例的关系中，这意味着多套房的大部分房源，没有出租，没有自己的房间，这个空安装率明显很高，和现实的感觉不相符。

根据年第六次人口普查的数据，中国城镇常住家庭中，租赁住房的比例分别为21%和26%。 根据该报告，如果18.6%的家庭拥有两套以上的住宅，这些所有者多余的住宅，一半以上是以空的方式安装的。 那么，全国21%的城市出租家庭，他们租的房子来自哪里？

关于空放置率，笔者也进行过相关研究。 例如，国家统计局广州调查小组去年研究广州市居民费用结构的报告显示，到年底，除自建房外，每100户广州市居民家庭拥有住房19户，其中租赁住房13户。 根据该计算，119所住宅中安装了6所空，空的安装率为5%。

例如，2007年，国家统计局江苏调查总队对全省28个市县共计3.1万户多的城市居民家庭进行了基本情况抽样调查，13.3%的城市居民家庭除现有住房外还有1套住房，1%的家庭有2套以上住房，共计多套住房 广州代表一线大城市的情况，江苏代表东部省份全省城镇的情况。 如果推向全国，全国的城市住宅空的安装率估计在5%左右。 考虑到调查时存在居民少的申报件数，以及小产权产、城中村少的统计等现象，我国城市地区的空设置率超过10%的可能性很低，决不可能超过20%。

最后，该报告进一步夸大了“严重的供应过剩，现有住房库存得到充分满足，才能实现住房的诉求”。 目前，我国城镇户数刚达到1套，发达国家通常达到1.15套。我国每年有数百万大学生毕业，成千上万农民成为市民，城镇还在进行许多棚改，为什么会严重过剩？

住宅空的安装率只是影响住宅价格的主要因素之一，但住宅价格是周期性波动的。 在所谓的“住宅空的安装率从22%恢复到国际合理水平的10%”之前，中国的房价会持续下跌吗？ 住宅区会一直是寒冷的冬天吗？ 西南财经大学这份需要五年的大报告，我觉得有很多值得推敲的地方。

□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)