“由地价推动的中国楼市能走多远”

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■cubn记者唐小虎北京报道

2009年6月10日，广州。

经过50次激烈竞争，拥有国资背景的越秀城以总额34500万元获得珠江新城最后一块住宅区，以楼群地价15324元/平方米的新纪录成为广州“地王”。

2009年6月26日，重庆。

隶属于保利集团的保利地产以38.1亿元人民币购买了鸿恩寺公园旁边的新地块，山城新地王就是从这里诞生的。

2009年6月30日，北京。

隶属于央企中化集团的中化方兴地产以97次竞价击败保利、soho中国等热门开发商，以40.6亿人次勇夺广渠路15号地，溢价率达到146.51%。 扣除1.5万平方米廉租房后，楼宇地价达到15313.7元/平方米，成为北京楼市成交总额和楼宇单价双重的“地王”，一周内成为北京土地成交总额和楼宇单价更新的第二大央企双重“地王”。

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现在，全国各地出现了10多个新地王，大多具有中央企业的背景。

但是，这种近乎疯狂的状态具有可持续性吗？ 特别是在全球经济不低迷的大背景下，中国房地产市场为什么能在海水中燃起烈焰，让世界焕发辉煌？ 外行看热闹，内行看门口，潘石屹的一席故事指引了其中的玄机。

潘石屹:不在意价格的土地购买资金来自国家4万亿元的投资

潘石屹首先在自己的博客上展示了广凉门15号竞拍现场的盛况，进行了价格的解体，最后他认为“可以说北京土地市场的泡沫确实出现了”。 他在接受《凤凰财经》访问时表示:“这个价格远远超出了自己的预期，所以最终不得不放弃。 进一步指出，这些以央企为背景的房地产企业之所以不顾价格拿地，是因为国家4万亿元的投资，很多资金都在他们手里，但在有钱没有更多的投资项目的情况下，这些公司会盯上房地产业去买地。 但是，因为会提高地价、房价。

野村证券首席经济学家孙明春也表示，受中国房地产市场突然复苏系大量政策刺激的启发，市场泡沫正在扩大，有可能比2007年更加严重。

北京大学房地产研究所所长陈国强博士在接受《中国联合商报》记者采访时表示，“在房地产低迷期和回调期会出现一两个地王，起到提高领域信心的作用，但目前，全国各地相继出现新的地王，不断刷新地价明显过热。 过高的地价必然会推高周边的房价，现在确实存在一定的泡沫，不利于房地产领域的长期稳步发展。 ”

除了结束交易的双方外，这次行业内外对持续高涨的地价表示了罕见的一贯疑问和疑问。 以方兴地产拥有的广渠路15号为例，40亿6000万总价除以批准的建筑面积，根据潘石屹的算法，楼面价格(土地价格)为每平方米1万6000元左右，国土部报告显示土地价格为房价的20 % ~

当天在竞争现场表明“疯狂”的前凯德环渤海地区总经理毛大庆认为，北京已经进入3万元的租房时代。

另外，有人怀疑加入世贸组织后，今天的中国经济和世界经济的快速发展已经密切相关，我们所处的全球经济环境还没有全面恢复。

世行行长佐利克:全球经济仍在持续下滑

据外信报道，在5月北欧国家和波罗的海国家财长例会上，世界银行行长佐利克表示，全球经济依然持续下滑，实体经济状况依然不乐观，失业现象依然严峻。 6月30日，他再次表示，全球金融市场颓势有所缓和，但需要保持谨慎，随着危机蔓延至快速发展中国家，全球经济复苏前景仍充满诸多不确定性。

与佐利克的警告信息基本同步的是，由于美国房地产市场持续不景气，美国第二大房地产巨头通用集团申请破产。 破产的根源是至今为止狂热的扩大收购，之后的资金不足要求破产保护。

在国内也不忘往事，是后事之师，在房地产领域没有泡沫论之前，顺驰地产在全国各大土地上一度很有名，但最后资金链断裂被香港的道路力量收购，变得暗淡。

方兴地产为了解决行业内外的疑问面临以下问题，需要逐一处理。 中央企业和民营企业的快速发展者在开发中遇到同样的问题，首先要说资金。 拿地后的资金怎么继续？ 国家4万亿美元的投资是在特定的经济环境下进行的，这样的4万亿美元是否具有可持续性？ 而且，这个4万亿元的目的是，国家是希望央企提高本职工作的国际竞争力，还是无论他们投机等从哪里冒出来的钱都不花成本赚钱？ 如果房地产出现泡沫，谁能保证比较宽松的信贷政策不会收紧？

二是质量保证。 背景关系和资金都不是有质量的代名词，不需要举例。

第三是成品的分解。

宽渠路15号不是cbd的中心地区。 在如此高的楼价下，什么独特的特征将在终端市场上完全消化，确实值得关注。 即使经济恢复，请观察北京首先不是新兴商业城市、工业化城市、能源型城市，而是文化古城。 突然弹出的生产力提高刚性的诉求的市场潜力并不大。 即使部分地区具备了这样的条件，生产力萎缩的话就会更加萧条。

随着世界经济的下滑，北京、上海等国际化程度高的城市必将受到影响。 据报道，全球知名会计事务所普华永道北京企业发布了一系列削减支出的规定，裁员浪潮仍在持续。 可以看出，外资背景下的智联招聘网大幅削减办公面积，以租金更便宜的办公室为目标，最终进军cbd某国际中心，cbd中心的写字楼租赁竞争白热化。 根据世邦魏理市研究部提供的信息，北京cbd地区2008年第四季度的空安装率为35%，超过了1/3。 据第一太平戴维斯研究报告，今年上半年北京竣工约100万平方米的甲级写字楼，其中33%位于cbd核心区国贸区域，包括环球金融中心、国贸中心三期等，该地区空安装率更是 目前，北京办公楼的总库存接近660万平方米。

除了店铺投资之外，我们还实际去了北京中心区之一的崇文门商圈，那里的店铺在新世界独角戏中还不是很受欢迎，随着国瑞城等新商业街区的开设，转让租赁的店铺很多。 仲量联行发布的报告显示，北京商铺市场租赁诉求依然疲软，近期竣工的项目和即将竣工的项目预租赁率很低。 一季度北京购物中心平均租金比上季度下跌5.9%，预计今年后三季度北京将新增约120万平方米的新商铺空。

关于酒店，在百年一遇的奥运会上，北京的酒店入住率没有超出预想。

业务前景分析到此为止，下一个最后的蛋糕是高端住宅。

事实上，这最后一块蛋糕对开发者很有吸引力。 因为，顶级高级住宅如果在北京房地产市场定位正确，就不会为难卖。 昔日皇城今天的首都地位决定了这里是权力和财富的凝聚地。

2005年，笔者目睹了与皇家园林相邻的二环沿线的高级别墅区的靠拢。 被那散发着古色香味却不失自然风情的环境所吸引，室内的奢华令人惊讶。 另外，对每套300~500万人民币的价格区间暗中感到惊讶。 今天，再次拜访项目方，这里已经接近接待处了，小区里充满了鸟语花香。 项目负责人介绍说，这里的楼盘很快就卖完了，但没有漏洞的中介机构把这里的二手房售价翻了一倍。 由于这位负责人拒绝评论今天北京的房价高低，如果购房者觉得值，这个价格就不高。 看到欣欣向荣的小区景象，不得不承认在北京能投下千金的人有很多。 无独有偶，但在最近的行业论坛上，有人发现北京另一高端房地产项目业主与海南风景名胜区高端房地产项目业主重合人数达到60多人。

北京的高级运营商也很吵。 由于东三环东有别墅项目离道路很近，环境不符合运营商心中的别墅标准，建筑设计贫乏，无人问津。 开发者也看到空放置的大楼，会有独特的味道吧。

北京房地产终端市场的第二大费用来自第二套房乃至第三、四、五套房的购房者，中国租房不仅出现在周鑫陌生时代的电影中，还出现在民国时期的72家房客面前，今天还出现在澳大利亚、加拿大等国家和地区 有钱热衷投资房地产大概是很多中国人的共识，在投资渠道狭窄、城乡福利保障不健全、通货膨胀的担忧下，投资房地产可能是个人的最佳选择。

投资者感到不安的是中原地产华北地区的李文杰总经理提出的目前的市场状况。 “从最近的情况来看，实际上房价在持续上涨，但租金却在持续下降。 房价已经试图上升到2007年的水平，但租金比最高下降了20%~30%，背离越来越严重。 目前，购买房产租金的净利润不到4%，换言之，楼市泡沫正在重现。 ”

合理释放终端市场是楼市健康快速发展的基础

最重要的是，一个城市不能为富人开发房地产，那样不利于城市的快速发展，也不利于和谐社会的建设。 因为城市的活力和生产力存在于城市的每个角落，都有乃大。

房地产市场的过度炒作对一国的生产力没有什么促进作用，但会严重破坏社会生产关系。 租房女性越多，流浪汉也越多，管理层无暇监督这一切，所以临界点来了就会爆炸。 现在地价不高的炒作蔓延到上游，确实令人费解和担心。

最近，在地价和房价都暴涨的情景下，房价翻了三倍，所以我打算住在燕的郊外，或者在街上租房子。 他必须把五年内房价翻了三倍的房子交到下一个房主手里，下一个房主可能有望房价翻三倍。

据中央电视台6月28日《信息60分》消息，从今年3月开始，北京市二手房交易量也急剧增加，此前交易量已突破10万套，超过了去年和去年的年交易量。 2007年北京市二手房年交易量为4万套左右，即使是在房地产市场交易活跃的2007年，年市场交易总量也不过9万套。

目前北京二手房换手率高证明了房主和投资者对未来房地产市场走向的看法不同，换手率高后的资本转移，购房者面临的不确定性和投资风险远大于盈利的可能性。

楼市终端市场受国民固有的“买入价格上涨还是下跌”的消费心理所驱动也是大热门。 一级市场上，一些开发商的新盘上市后不久就实现了全年的销售额，一些开发商捂盘待售，期待以更高的价格出手。 相关研究报告显示，今年上半年，北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等主要城市住房成交面积比去年同期增长近100%或更高，市场成交量基本回升至2007年上半年水平。 另外，如果占用歇斯底里地的行为传到无家可归的人身上，他们会更加不安，这样下去什么时候才能买自己的房子呢？ 而且，能买到一套以上的运营商不怕房价暴涨，无论升到多高级的房子都很高兴。 物业税的提案之所以受到很多人的抨击，是因为一刀切没有的放矢，如果只征收套房以上的物业税，不仅会减少非议，还会抑制过度的炒房。

如果房地产领域的相关管理机构只热衷于创造地价的收益，过高的地价最终会转嫁到费用终端市场上，如果市场不能比较有效地消化，资金链就会断裂，如果轻则公司破产严重，就会引发金融危机。 即使抛售，过高的房价也有可能加剧通货膨胀，还会损害社会生产关系，有房子的人如果没有几套房子的人永远买不到，就会无家可归。

从开发当初的地价到开发中的质量，再到终端上市，都需要科学、负责任的监管。 外要有序有质量的监管，内要有规律自律，才能快速发展中国特色的房地产业可持续发展。 作为最大的快速发展中国家，中国的城市化进程才刚刚开始，这个不可复制的世界唯一特征保证了中国房地产领域最起码还有30年的青春期，但这并不是可以挥霍的理由，任何急功近利、疯狂的投资开发行为和缺乏监管都破坏了这个特征，健康快速。