“房地产贷款压力测试过关 银领域仍需远虑”

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在不动产贷款的压力测试中，要想清除银行的领域还需要很远的研究

■cubn记者李帅北京报道

不久前，银领域开始了规模空前的房地产贷款压力测试。 测试结果显示，“房价下跌30%~40%”的新闻被理解为房价的预期跌幅，被许多媒体解释为银行的“容忍度”。

但《中国联合商报》进一步采访发现，目前的测试结果只是银行房贷资产不会发生明显变化的预测性区间，绝非银行的“容忍之底”。

革新测试方法

事实上，房地产贷款压力测试并不新鲜。 记者了解到，此前每季度进行一次住房贷款压力测试，目前银监会应新资本协议实施的要求，重新发放了压力测试指导。 变化是，原银行基本上是情景模拟的方法，目前需要根据本银行的住房贷款业务情况建立数据库，进行压力测试。

“在这次房贷压力测试中，增加了监管部门的“自上而下”方法:监管部门根据各行的“自下而上”提交原始明细数据，监管部门据此测算。 》银行领域的人们在接受《中国联合商报》记者采访时说。

相关资料显示，需要提交原始数据的银行有30家，5家大银行、12家股份银行、8家房地产贷款规模较大的城商行，还有2家农商行、3家外资法人银行。 提交数据包括个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款。

对此，银行有关人士表示，各行在“自下而上”开展测试时，不仅要测试不利条件下的贷款、开发贷款、土地储备贷款的质量状况和预期损失，还需要测算上下游领域的贷款、土地、房地产抵押的贷款状况 通常，抵押贷款的抵押物以土地、不动产为主。

“这次压力测试中考虑的风险因素，首要的是假设房地产价格和基准利率有不利的波动。 压力情景是反映市场不利波动的一种情况，不代表监管部门的预测。 ’一家大银行的人在接受记者采访时提醒了我。

没有“伤筋动骨”

据《中国联合商报》记者统计，14家上市银行中，抵押贷款余额超过40%的有4家，低于30%的有2家，介于其间的有8家。 截至2009年底，14家上市银行的抵押贷款余额约8.6万亿元，占所有贷款的38.6%； 另一方面，14家银行贷款和开发贷款的规模约为5.7万亿元。 然而，多家银行对压力测试的结果表示乐观。 银行公布的数据似乎也证明了这一点。

假设在交通银行季报发布会上，该行披露的压力测试结果显示，房地产价格下降30%，则该行房地产开发贷款不良率将上升1个百分点，贷款不良率将上升0.9个百分点。 经过压力测试，房价下跌，资产质量不会恶化。

民生银行在公布2009年业绩时表示，政府房地产新政对短期房价有调控作用，但根据这一压力测试，如果房价下跌30%，其影响有限。 房地产占贷款余额的比例为11.8%，比2008年下降1.9个百分点。

多家银行较为乐观的压力测试结果引起了市场的怀疑，但一位银行高管认为银行的乐观是没有道理的。 首先，从贷款来看，首付的两成是可以保证的。 这可以对抗房价下跌20%。 其次，由于原材料价格的上涨等，作为抵押物的房地产会出现自然的附加值。

一位银行风险管理部负责人表示，“近期进行的住房贷款压力测试不仅考虑了房价下跌带来的风险，同时考虑了房地产公司开发贷款的因素，首次将“对公”和“对私”两种贷款的违约率测算在系统性的压力下， 因此，目前的结果只能证明，30 %~40 %的住宅区调整后，银领域会带来“皮毛的微创性”，但还没有到“伤筋动骨”的程度。 ”

风险管理能力有待提高

记者了解到，除贷款质量变动外，银行损益变动情况、准备金、资本充足率也是压力测试的热点之一。

一项数据显示，2009年14家上市银行实现净利润4405.72亿元。 截至今年一季度末，商业银行(农合行、农信社除外)不良债权余额4701.2亿元，准备金率为170.2%，按此计算，商业银行准备金余额为8001亿元。 考虑到农合行、农信社的准备工作在2000亿元左右，目前银行领域的准备规模为1万亿元。 针对9.13万亿日元的房地产贷款余额，做好1万亿日元的准备，最高可以防止11%的损失。 从目前各行明确的压力测试结果来看，房价下跌30%，房贷不良率只能看到个位数的上升，通常在1%左右。

尽管如此，业内专家还是坚持认为这个结论的成立必须建立在几个前提上。 抵押物本身没有瑕疵，判断价格合理，贷款合理。 事实上，从去年以来土地储备贷款不合理增长可以看出，少数银行存在高估地价、抵押率过高的情况，部分银行将无用地指标的土地作为抵押使用，存在着风险。 而且，目前银行领域170%的准备金率与监管部门审慎监管的要求密切相关，可见我国银行领域的风险管理能力和水平还没有提高。

如果说住房贷款压力测试是银行监管和商业银行风险管理的常态业务，其结果是贷款违约率的测算只适用于日常经营管理的解体和预警。 目前的测试结果只是银行房贷资产不会发生明显变化的预测区间，银行真正的“底线”在哪里？ (真正的“底线”是指房价目前跌幅超过30%~40%，房贷相关的购房者、开发商、地方融资平台出现大面积、连续的信用违约。 ）

记者向相关主管部门进行了调查了解，但在发布消息之前，《中国联合商报》也没有得到相关数据的披露。

一位研究银行的分析师指出，2007年，由于美国“次级债危机”的发生和同期国内房地产市场的繁荣，中国银监会对房贷风险“加强警惕”。 作为风险检测手段之一，压力测试主要通过将综合价格波动，即房价、贷款人生命周期、利率等新闻应用于银行资产组合，定量计算银行自身的潜在收益或损失。

“目前众所周知的测试结果表明，在近年来商业银行混业化、脱媒化、国际化等快速发展趋势下，房地产对银领域的‘绑架’力度逐渐减弱。 另一方面，要真正成为未雨绸缪，避免发生“中国式”次贷危机，以银行风险管理的模式进行住房贷款压力测试和风险预警是不够的。 ”上述拆迁师说。