“地价涨幅回落 房市寒意渐浓”

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■中国联合商报记者宋博北京报道

10月19日，根据国家统计局公布的《年1-9月全国房地产开发投资与销售情况》，地价涨幅连续6个月下跌，土地市场开始降温。

随后，国家统计局又公布了70个大中城市商品住宅销售价格波动情况的统计数据。 数据显示，9月，一线城市新建商品住宅和二手房售价均下跌，二三线城市涨幅下跌。

房地产领域是否已进入“寒冬”？

土地溢价迅速下降

最近，易居房地产研究院发表的《年前三季度全国房地产市场报告》。 报告显示，从土地市场来看，成交量与去年同期相比有所上升，土地购买平均价格增长率连续6个月下跌。 从商品房市场来看，销售面积比去年同期下跌1~8月，成交均价比去年同期微增1~8月，住房库存脱钩明显。

根据克瑞数据，与之前超过30%的溢价率相比，各地土拍溢价率开始迅速下跌。 第三季度，一线城市土地基本底价成交。 二线城市溢价率比去年同期下降18个百分点三线土拍溢价率下跌较一线城市明显。

据中原地产研究中心统计，今年9个多月来，土地成交溢价率持续低位，85%的城市溢价率下降。 溢价零成交地块增加，三季度全国住宅用地溢价零成交地块占总成交件数的59.2%，比二季度增长6.0%。

另外，宅基地流失现象急剧增加，根据中国指数研究院的数据，年前三季度，全国300座城市共有446处住宅用地流失拍摄，总规划建筑面积为5645万平方米，约为全年径流拍摄地块总规划建筑面积的1.8倍。

从流媒体的占有率来看，第三季度流媒体面积占总挤出面积的比例为9.3%，达到了近年来的最高值。 今年的土地流转已经达到历史高位，全国热点地区土地市场整体降温。

业内人士认为，土地市场降温已是大势所趋。 临近年底，房企需要越来越多的资金，卖方受到压力，房企快速发展模式发生变化，在拿地方面呈现出更加谨慎的态势。

中国指数研究院的研究报告指出，随着政策法规的加强，房企土地保有更加合理，楼宇平均价格和平均溢价率在下跌。 由于融资难、资金回收周期延长、负债率上升，开发商的生存环境进一步压缩，高溢价、频繁拿地的阶段已经过去。

另外，房企还遭遇了新房限价等政策的冲击。 在限价环境下，市场房价无法支撑过高的地价，房企的资金回收周期变长，也影响房企的土地拥有情绪。

另一方面，近年来土地出让结构也发生了巨大变化，“自有竞争”、“房价限制竞争地价”等新的出让方法开始受到考验，城市住宅土地出让条件日趋苛刻。

但是，频发的土地流失状况无法掩盖土地市场交易量的持续上升。 在过去的9个多月中，土地市场分化依然明显，热点城市土地交易量依然位居前列。 中原地产研究中心统计数据显示，50大城市年销售地2.86万亿元，比去年同期上涨10.9%，杭州、上海、重庆、苏州、郑州等地成交量仍非常高。

上海易居房地产研究院的严跃进总监在接受《中国联合商报》采访时表示，增长率下跌可以认为是地价下降了，但不能简单地认为是地价的绝对水平下降了。 事实上，从大趋势来看，土地价格上涨，但涨幅减少。

从土地的冷清来看，也证明了市场确实面临着许多调整。 特别是从现实情况来看，目前的销售行情不好，很多房企也需要积极进行战略调整。 另外，最近供应地不断增加，住宅企业有必要从现实情况中选择性价比高的土地。 许多流水的土地本身质量不高，自然会变凉。

70城市房价涨幅下降

著名的“大炮”任志强曾经多次表示地价会推高房价。 地价下跌也是楼市的晴雨表，随着地价涨幅持续半年，房价同样迎来了下跌趋势。

严跃进表示，相对于目前的地价下跌，将有助于抑制房价。 当然地价本身的绝对值没有下跌，所以只能牵制房价的上涨。

国家统计局10月21日公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。 9月，一线城市新建商品住宅和二手房售价均下跌，二三线城市涨幅下跌。

数据显示，9月，各地继续坚定不移、放松房地产市场调控目标，落实地方调控主体责任，因地制宜，正确实施政策，确保房地产市场稳定健康快速发展。 据初步测算，与上月相比，4个一线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.3%，转为下降0.1%。 其中，上海和深圳分别下降0.1%和0.2%，北京持平，广州上升0.4%。 二手房销售价格从上月持平转为下跌0.1%，其中北京和上海均下跌0.2%，深圳持平，广州上涨0.2%。 31个二线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比上个月分别下降0.2和0.5个百分点。 35个三线城市新建商品住宅和二手房销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比上个月分别下降1.1个百分点和0.6个百分点。

与去年同期相比(与去年同期相比)，一二三线城市第三季度商品住宅销售价格较去年同期累计平均涨幅下跌。 9月，一线城市新建商品住宅销售价格比去年同月上涨1.1%，涨幅比去年同月下跌0.4个百分点。 上个季度的平均水平与去年同期持平，但去年同期上升了13.2%。 二三线城市新建商品住宅销售价格第三季度平均分别比去年同期上涨6.4%和7.0%，涨幅比去年同期分别下降4.1个百分点和1.1个百分点。

严跃进认为，从房地产寒冬等现象证明，房地产市场面临调整，但应该说，这是近期供应项目较多，房企正在积极进行降价营销。 之后的房企必须认为，大趋势仍然有比较明显的增长和增长态势。 事实上，现在的房地产公司其实有很多机会，特别是租赁市场和农村集体建设用地等快速发展仍然有机会。

国务院快速发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任、副研究员邵挺写道，当前要重视三四线城市房地产市场的快速下跌问题。 近年来，支撑房价上涨的诉求因素逐渐萎缩，随着“棚改货币化安置比率缩小，投资性诉求衰退”，今后可能会出现供大于求，少部分城市出现新的住房库存问题。

他认为在下一阶段，房地产调控应以改善供求关系疏解价格矛盾为要点来防范风险。 在供给侧，要加快已经供给的土地和建设项目的开发步伐，及时形成比较有效的供给，提高热点城市住宅用地的供给力，确保保证。 诉求方实行计税价格、贷款价格、网签价格三价合一； 扩大契税税率变动区间，根据持有时间、住房复盖数实行差别化控制； 热点城市必须采取完善的监管政策。 然后，维持房地产调控政策的稳定性。 由于土地流转照片增多、公司投资意愿不强等下行态势，加上市场信心脆弱、预期不稳定，提出不应该继续加码，以免市场和政策向同一方向共振。 加强政策出台前的预期诱惑事业，不要过度解释和扩大市场。 最后，要加快从建立以行政措施为中心的秩序向以经济、法律手段为中心的长效监管机制转变。