“中国地产调控政策为何沦为“空调””

■文/崔宇

尽管经历了2008年短暂的“拐点”，在五花八门的优惠政策的支撑下，今年上半年的房地产市场又达到了高潮。 7月17日，银监会主席刘明康表示，银领域金融机构必须控制房地产贷款风险，严格执行“套房”标准。 监管层似乎不得不为重新膨胀的房地产泡沫降温。

在新闻泛滥的时代，历史容易被遗忘。 2004年以来，中国政府密切从事房地产调控，但“星星仍然是那颗星星”。 值得注意的是，2007年房地产市场达到高峰后，为抑制通货膨胀而实施的持续货币紧缩政策迫使房地产市场陷入停顿，而不是直接的房地产调控政策。

为什么房地产调控政策变成了“空”？ 这是因为中国政府过度偏爱房地产市场，房地产调控政策一直是“相机选择”，在没有单一规则和目标，而且权力不受约束的情况下，“相机选择式”的政策没有达到预期的效果，扰乱了公众的期待，火上浇油。

“套房”政策就是一个典型的例子。 2007年9月27日，央行和银监会联合发布“套房”新政。 其中，要求购买第二套以上住房的，贷款首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同格基准利率的1.1倍。 虽然这种炒房抑制政策杀伤力巨大，但受金融危机的影响，2008年10月，财政部和央行又表示:“金融机构首次向居民购买普通住房和改善型普通住房提供贷款，其贷款利率下限可扩大至贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例可调整为20%。” 由于“改善型普通住宅”的定义不明确，出现了放松“两组住房贷款”的差距。

今年上半年，各地商业银行纷纷出现变相放松“两套住房贷款”的现象，降低首付比例、优惠利率等。 更有黑色幽默的是，7月7日，杭州宣布收紧“两套房贷”，购房时不再实行首付2成和7成利率的优惠政策，备受瞩目。 事实上，银监会没有发布过放松“两套住房贷款”的正式通知，没有放松为什么要收紧？ 这是地方政府的架子空暴露了监督部门，监督部门也必须选择睁一只眼闭一只眼。

从“套房”贷款政策的变迁，可以大致看出中国的房地产调控政策是如何“相机选择”和波动的。 事实上，在凯恩斯主义下，中国宏观调控走上了“摄像机选择”的道路。 但是，从现代宏观经济理论的迅速发展来看，照相机的选择效率不如单一规则。

由于相机选择的经济政策与实际经济运行之间存在时间不匹配问题，即时滞，需要政府不断调整政策，导致政策不稳定性； 而且，如果国民预料到这种政策的不稳定性，也会因为“上有政策，下有对策”而改变行动规则。 例如，这次银监会恢复了“房贷两班”的旧令之箭。 但是，在银行预计货币政策依然宽松的情况下，如果政策如公众所料朝令夕改，政策效果将与预期相去甚远。

从宏观调控政策的角度来看，是单一规则还是摄像头的选择仍有争议，但对于房地产市场来说，必须放弃摄像头选择的调控模式，制定单一规则。 这个规则是增加保障房和中小户型的供给，抑制投机的诉求，不能因为经济繁荣或衰退，就随意改变政策。 否则，在政府有形之手的支持下，公众期待房价永远不会暴跌或下跌，但这只是希望的神话。 房地产市场也有周期，但中国还没有经历真正的下行周期。

目前，中国之所以采用相机选择的房地产调控模式，是因为过于依赖房地产这一所谓的支柱产业。 我们应该放下自卖自夸的房地产数据，从常识出发。 如果房地产这个技术含量不高的服务业能够持续拉动经济增长，那么世界上就没有穷国，美国也可能不会发生次贷危机。

对中国来说，如果不参与危机的调整，继续维持房地产业的暴利，只会导致亚健康不健康。 这不仅仅是不动产的问题。

《华尔街日报》中文版专栏作家)