“房价迷局：泡沫有 化解难”

■cubn记者罗丽娟北京报道

真的，高处不胜寒啊。

高房价被万夫指出。 在这个人人都叫嚣房价高的时代，房价牵动着万民的神经。

围绕房价的话题有认为房价会持续上涨的开发商任志强，以及强烈谴责和厌恶房价过高的学者刘正山。 确实，在人人都有“恐高症”的眺望中，看、看、涨都是人之常情，但是房价怎么决定价格呢？ 该如何定价是购买者不知道的谜。

对此，《中国联合商报》采访了包括经济学家刘正山在内的一些专家，共同对当前的房价争论进行了合理的梳理和分析。

用双手推高房价

在刚刚结束的两会上，房价最引人注目。 其中，房价过高是重要原因。

房价太高这么疯狂，真的是因为人们有钱吗？ 还是人们迫切需要住房？

“都不是。 房价过高不是“刚性诉求”造成的。 ”经济学家、中央党校众多课题组成员刘正山在《中国联合商报》上表示。 “房价疯涨，双手推动，投机炒房和地价高。 ”

金融危机以来，由于政府采取了拯救经济的措施，去年银行新增9万亿元左右的贷款时，很多人认为资金这么多，所以手中的钱一定会贬值。 因为一般认为住宅是最高价值的资产，所以很多人投资买房。

在刘正山对不动产价格的实地调查中，一位不动产中介者表示，70%以上的购买者被用于投资，即使是一层楼也在购买。

迫于投机行为，房价上涨，地方政府减少了土地供应，在一定程度上造成了住房供应不足。 “因为住宅是建在土地上的，所以如果政府减少土地的供给，住宅的供给就会减少。 买房的人很多，但房子少，价格会上涨。 ’刘正山想。

以北京为例，2009年计划供应住宅用地1300公顷，比2008年减少24%。 而且，这个少的供给地的“计划”只完成了70%左右。

政府助长高房价是极其危险的，如果不能很好地把握住，泡沫经济就会崩溃，甚至经济也会崩溃。 刘正山分析其原因时说:“地方政府搁置或推动房价暴涨，有很深的原因。 1元的房地产开发投资，可以给政府带来2元左右的土地出让金和税费。 那么，从1998年到2008年，房地产开发给政府带来的收益达到28万亿元，相当于2008年中国经济增长总额。 ”。

而且，也有人认为房价高是因为“第二财政”土地出让金过高。 回顾我们的历史，在“地王”频繁出现的2009年，中国土地市场土地出让金总额达到15000亿元，比去年同期增长140%。

“房价之所以高，重要的原因是地价高，只有地王的出现，周边二手房和新建住宅的期待才会发生巨大的变化。 ”大连万达集团董事长王健林表示:“目前实施的招商引资方法是高价者获得的，这是推高房价的根本原因。”

大泡沫

房价的定价和其他商品一样，但具体有差异。 所谓高或低，只是相对来说，先看参照点是什么。

刘正山认为，根据国际公认的权威指标，房价是否高，首要的是与住房的收入，也就是购房者的支付能力进行比较。 购买者有自住型购买者和投资者两种。 对于自住者来说，第一个指标有两个。 第一，月供给与收入之比。 二是房价收入比。 但是，目前国内的房地产经纪人和一些学者否定了上述计算方法。

与月收入相比，一户一个月支付的房贷本息不得超过月收入的30%。 否则，生存压力很大，银行也有很大的还款风险。 经济学最权威的词典《新帕尔格雷夫经济学大词典》中有这个指标。 这个指标所指的房价很高，主要用于银行放贷的参考指标。 通常衡量房价还有房价收入比，这是国内争议最大的指标。

刘正山表示，评估房价虚高通常基于投资指标。 对投资者来说，通常使用租售比。 首要考虑几年能收回投资，也是衡量房价泡沫的首要指标。

现在，共同点有两种算法。 一间住宅的月租金与该住宅的房价之比，合理范围通常为1:300~1:200。 当然，200以下比较好。 300以下比较好。 否则，这样的房地产就不值得投资了。 目前，我国许多城市的住宅，以租金比率衡量，已经不值得投资，所以泡沫很大。

清华大学教授、知名经济学家蔡继明也表示，房价与收入之比超过6倍，国际上普遍认为存在泡沫，但我国房价与收入之比大致在8倍以上，显然我国房价居高不下。

巩固地方政府的定位

在泡沫化的市场上，可以继续往上推，但不会太高。 因为，如果是泡沫的话，一定会崩溃。 城市化加速也掩盖不了有泡沫的事实。

“城市化加速是必然趋势，但未必会带来高房价，城市化夸张，高房价不是“刚性诉求”造成的。 但是，在这个问题上政府的不完备很严重。 ”刘正山强调说。

泡沫一定会破灭，那么，怎样才能防止泡沫下的房价波及到灾祸和池塘呢？

除非迅速增加消费者收入进行消化。 但是，在这个问题上政府的漏洞很严重。

关于政府应该如何管制，刘正山说，首先要进行地方政府的定位。 其次，必须重新定位住宅的性质。 大部分发达国家在经济起飞初期都使用优先保障居住问题的方针，由政府主导处理住房问题。

社会主要群体的住房问题得到处理后，开放商品房市场，推进住房私有化。 随着住房短缺问题的缓解，发达国家开始广泛实施住房市场化政策，放松或取消租赁限制，不大规模建设社会租赁住房，转为改建，鼓励住房私有化，增加住房补贴，减少对低收入者的住房补贴。

相比之下，我国的住房政策有过度市场化的趋势，住房保障严重不足。

1998年7月3日，《关于进一步深化城市住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998] ) 23号) )将深化城市住房制度改革的目标定为“建立和完善以经济适用住房为中心的多层城市住房供给体系； 快速发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 ”。但之后，政府没有兑现“建立和完善以经济适用住房为中心的多层城市住房供应体系”的承诺。 到了2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康快速发展的通知》(国发18号文)表示:“房地产业关联度高、牵引力大，已经成为国民经济的支柱产业。”

截至目前，经济适用房的供应比例只有3%，根据1998年国务院23号文件，远远低于70%的比例。 这些所谓的经济适用住房，建设地点非常偏僻(在美国、曼哈顿也有廉租房)。 。

“我国应该基于当前经济社会快速发展的阶段，适时探讨这几年的房地产政策，使住宅恢复原来的样子。 ”刘正山说。