“清算来袭 考验房企承压能力”

■cubn记者宋博北京报道

土地增值税清算的风暴愈演愈烈。 市场的担忧指向房地产上市公司的现金流和未来的盈利能力。 另一方面，客户推测这次清算是否会导致楼价下降。

业内人士表示，此次清算一方面给开发商的资金链带来巨大考验，另一方面市场连续崩溃。 届时，在双重压力下，许多开发商不堪压力，选择降价回收资金。 但相关人士也表示，虽然有这种可能性，但因压力而降价的开发者可能只是一小部分。

上市公司的影响有限

比较清算土地增值税对房地产市场有何影响，一位业内人士表示，如果政府清算土地增值税，一半房企将面临资金链的压力，也有断裂的可能性。

另一方面，大型房企在宏观调控面前表现出较强的抗压能力，5月份销售整体状况不佳，但据某网报道，在已发布公告的14家上市房企统计中，截至6月10日，仍有6家房企 其中万科1~5月的销售额达到280亿元，比去年同期的239亿元增长17%，中海年前5月的销售额达到17%，绿城中国、恒大地产、碧桂园、富力地产前5月的销售额也分别为185亿元、161.8亿元。

据目前披露的消息，除江苏新城和世茂房地产前5月销售金额较去年同期明显减少外，保利香港、合景泰富、龙湖地产、富力地产、碧桂园、恒大地产、绿城中国、中海地产、万科均呈上升态势。

一家大型房地产公司的高层在《中国联合商报》中表示，对这些大型房地产公司来说，一直处于“不差钱”的状态，清算土地增值税并不能对其产生真正的影响。

小型企业各不相同

土地增值税清算可能不会影响不差钱的大型房企，但对中小房企来说，这个税收可能会成为压垮他们的最后一根稻草。

一家小型房企表示，土地增值税清算如果严格执行，资金链很可能出现问题，最终被压垮。

但是，上海绿地集团京津招商总教练顾彤在《中国联合商报》中表示，小型住宅企业的状况不能一概而论。 一些小型房企确实要通过税收清算引起资金链的压力，压低楼价促进销售，另一方面，一些小型房企只在当地开发了一两个小项目，由于近年楼市上涨，

另一方面，土地增值税清算并不一定会增加房企的负担。 东北财经大学教授李晶在《中国联合商报》上介绍说，从事房地产开发的纳税人取得土地开采权后，投入资金开发房地产，将面料变为熟地进行转让，是国家鼓励的投资行为。 因此，在计算应纳税的增值税时，不仅可以从转让收入中扣除取得土地开采权时支付的地租、与缴纳相关的费用、开发土地和新建以及配套设施的价格和规定费用，还可以扣除与房地产转让相关的税费，并且、 也允许从事房地产开发的纳税人为了获得基本的投资回报，调动从事房地产开发的积极性，将取得土地开采权时支付的金额和房地产开发价格相加，扣除20%。

土地增值税优惠政策还规定，建设和销售普通标准住宅，其增值不超过扣除项目金额总和的20%的，免征。 超过20%的，必须对其全部增值额按规定计税。 这样，土地增值税的清算未必会加重纳税人的负担，或者未必“压垮小型房地产公司”。 小型房地产公司或大型房地产公司的微利项目，尽管需要清算和解缴土地增值，但同样享受税收优惠。

税收清算尚未全面展开

事实上，据了解，很少有房地产企业将土地增值税列入清算环节。

“目前，各地对土地增值税采用预征办法，各地预征税率在0.5 %~2 %之间，清算实例极少。 一点开发商没有严格事先提出土地增值税。 ”国泰高级不动产领域的解体师孙建平做了以下发言。

另外，如果土地增值税不追溯到开发商过去的项目，对企业的实际影响不会很大，《通知》中也没有提到上溯问题。 大部分上市公司销售额的5%以上，几乎相当于全额。

更重要的是，一些机构按房地产企业毛利率估算的上市公司应纳税额并不准确，必须根据上市公司具体项目的增值额计算。 如果企业收入来自两个楼盘，其规模相似，一个增值略低于扣除项的20%，另一个稍高于20%的规定，不到20%不需要缴纳，企业实际缴纳的土地增值税