“多措施限制海外热钱流入中国楼市”

■cubn记者宋博北京报道

11月4日，住建部和外管局联合印发《关于进一步规范境外机构和个人采购管理的通知》(以下简称《通知》)。 《通知》印发不到两周，商务部也于11月16日表示，与房地产行业吸收外资增长较快的情况相比，商务部将进一步加强对外资的监管，特别关注流入房地产等特定敏感领域的热钱，以保证房地产市场的稳定。 这些措施都是为了比较目前大量热钱流入内地房地产市场，扰乱现有房地产购买秩序的现象，意在抑制热钱从源头流入内地的好处需求。 一时，外资流入房地产市场的问题，再次引起了人们的关注。

限制热钱流入房地产市场

数据显示，1至9月，全国房地产行业新增外资企业498家，实际吸收外资166亿美元，比去年同期增长56%，增长率超过我国吸收外资的整体增长率。 同期中国房地产行业吸收外资额占吸收外资总量的比例为22.38%，比2009年同期提高5.7个百分点。 498家新设立的外资房地产公司中，开发经营类公司366家，聘用外资158亿美元。

从投资情况看，房地产行业吸收外资还是以普通住宅为主，旅游景区增长也比较快。

商务部表示，当前，房地产行业正在关注吸收外资的新变化，今后将进一步加强与相关部委统计数据的比对和审批，进一步加强对土地文书完整性的探讨，保障关联方的设立依法有效、合理、实质性的投资。 商务部将进一步加强对统计结果的抽查，对有疑问、不合理的进一步依法查处，进一步保证国内市场各环节的联系。

《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》中也规定，境外个人在境内只能购买1套住房，境外机构在注册城市只能购买办公所需的非住房住房。 《通知》指出，这项政策是进一步落实国务院《关于坚决抑制部分城市房价过快上涨的通知》的具体体现。

相关人士表示，该文件首先是为了比较目前大量热钱流入内地房地产市场，扰乱现有房地产购买秩序的现象而发行的，从而抑制了热钱从源头进入内地的好处需求。

房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示，该通知的本质是资金限制令，通过限制从外国强力流通的热钱等资金，防止了价格上涨和通货膨胀，以及房地产泡沫的扩大。 毫无疑问，一线城市的房价由政策控制，基本上有抑制上涨的趋势，但这种趋势转移到了二三线城市。 表明房地产调控严格执行的势头正在形成，楼市调整也必然深入。

“限制外令”防患于未然

据了解，2007年房地产市场火热时，住建部出台了控制外商公司和个人购买两套住房的临时规定。 2008年底，相关部门为了刺激诉求、拉动内需，取消了这项规定。

外商公司和个人在中国的购买比例在北京只占个人购买总量的2%左右。 不过，华业地产副总裁陈云峰表示，今年下半年，外商和个人购房比例迅速上升。 “通常，热钱通过外商和个人大量流入国内的可能性很低，但也不是说不可能。 预防是明智的事。 ”

谢逸枫认为，“通知”发出后，短期内对限制国际热钱流入有抑制作用。 但是，几乎得不到有效的抑制效果。 因为，热钱进入房地产市场的方法很多，堵住热钱也不是最好的方法。 增加投资渠道，疏通热钱渠道是关键。 诚然，调控外令也不太容易抑制楼市上涨，但短期内楼市波动，特别是股市受到的影响比较明显。

世界联合地产深圳地区总裁朱敏认为，通胀高，热钱需要寻找出口，中国需要抑制热钱流入房地产市场，防止泡沫过度膨胀。 虽然以前的《限外令》也对海外机构购房有一定限制，但大多数海外投资者可以以注册企业的名义购买套房。 新《限购令》要求境外机构只能在注册城市购买办公所需住房以外的住房，彻底堵塞了热钱进入房地产的渠道。

合置业首席分解师龙斌也表示，《限制外令》对海外热钱有不小的警示作用，在一定程度上可以说对防止热钱大规模流入中国起到了一定的防止作用。 而且，9月的“限购令”肯定需要与国内居民进行比较，公布相应的政策与国外的人进行比较。

但是，与目前进入楼市的外资相比，谢逸枫指出，这部分资金不容易挤出房地产市场，除非连续三到四次加息，否则不太可能轻易退出中国房地产市场。 如果暂时离开，这部分热钱将流向股市、黄金和基金等项目，在市场不加息或楼市稳定后，国际热钱将再次卷土重来。

另外，谢逸枫表示，资金限制对国内投资者来说也是利好空的信号，特别是短线投资者应密切关注市场变化。 他说，毫无疑问，这次限制令将对中国房地产市场起到警告作用。