““阴阳合同”：房产交易公开的秘密”

■cubn实习记者邓丽娟北京报道

近十年来，中国房地产市场发展迅速，相关产业链也非常繁荣。 当然，也包括了奸商制定的新方法。 其中，《阴阳合同》是一个非常引人注目的问题，最近这方面的纠纷也逐渐增多。 记者采访发现，北京80%的房地产市场采用“阴阳合同”，这几乎成了公开的秘密，许多人专门从事“阴阳合同”

“阴阳合同”是指合同当事人就同一几个事项订立两个以上的文案，分别订立不同的合同。 一个是内部，一个是对外，其中对外一个不是双方真正的意思表示，目的是逃避国家税收等。 中的一份是双方的真实意愿表示，可以是书面也可以是口头。

税收是问题的核心

专家表示，“阴阳合同”的出现，首要的是买方基于经济考虑。 由于房地产领域是我国快速发展最活跃的领域，如果按规定打击《阴阳合同》，有些人会因为税负而不买房。 但是，随着我国法治的健全和完整，最近国家出台了必须对贷款申请进行判断的政策。

例如，售价200万元的房子，必须按阳合同贷款。 也就是说，房子的价格是200万元，阳合同的价格是100万元。 因此，银行贷款为60万元，按阴合同的价格贷款为160万元。 这样看来不会出现“阴阳合同”。

由于上面有政策，下面有对策，最近市场上出现了制作假上网本的新对策。 也就是说，做了两次上网本，应该先做200万元的真上网本，获得160万元的贷款，然后取消这个上网本，重新做100万元的上网本，按照规定，重新发行上网本向银行报告 毕竟要完全解决这个问题，就需要搞清楚税收制度。

各方权责不明，主管部门无执行力

众所周知，“阴阳合同”是违反行为，给当事人带来“好处”，而且预示着风险。

致力于房地产法律服务的田丹律师向《中国联合商报》记者表示，《阴阳合同》是一个相当长的客观现象，短期内不可能完全消除。 因此，老百姓、政府机关、法院都知道，法院的审判也比较宽松，所以只要差额不太大，大多根据违约情况选择对违约者不利的规定加以适用。 具体地说，可以分为以下几种情况。 1、差额以装修名义同时差额较小的，通常认定合同有效； 2、差额过大的，通常认定为无效； 3、卖方不愿出卖的，居间人和买方恶意主张以低价变更名义损害其好处的，通常认定合同有效，但变更名义价格条款无效； 4、买方不愿意购买，主张卖方逃税，或在现售后服务上签字只按现售合同上的低价购买的，认定通常合同有效，但名义变更价格条款无效； 5、双方仍想交易，但变更名义时，一方以原价主张变更名义，另一方拒绝的，予以调解。 不能调解的，认定合同不成立。 6、未在名下变更确认书上签字，现售价少了，视为双方意愿变更，现销售合同有效。

对一笔交易，法律从两个方面进行调整，一方面从维护社会公序良俗的角度加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下，鼓励交易各方按照自己的真实意义进行交易。 最终以真实合同为依据，在《阴阳合同》的效力中形成了两种对立的规范。 1、为了保护国家、社会公共利益，恶意损害国家利益的合同无效，即一切无效。 2、为了促进交易，即使目前销售的合同上的价格条款无效，但在其他条款不与真实合同相抵触的情况下，也比较有效。 即，一部分无效。

对于如何判断中介参与阴阳合同的责任，田律师表示:“首先，在法律上，如果没有证据证明中介参与了阴阳合同，就没有责任问题。 证据主要是指中介在变更名义价格确认书或补充协议书上签字盖章，或在预约和当场盖章，但两个合同的差额相差悬殊。” 第二，即使有证据表明居间人参与了《阴阳合同》，但现有民事刑事法对居间这一行为没有确定的规定，只有领域规范和行政处罚规范，所以法院通常不会直接判决居间人协助逃税承担责任，最多是基于职权 最后，行政主管机关和领域协会有权对参与《阴阳合同》的中介进行行政处罚。 通常，除非中介留下参与“阴阳合同”的证据，否则法院不太可能因中介参与“阴阳合同”而由中介承担责任，但不能排除国土房屋管理局和房地产协会的行政处罚。

法院的裁量介于空之间，力量在推进

面对律师和买卖双方对法院执行力和裁量基准的质疑，面对房地产纠纷不断增加的现状，法院在其中发挥着什么样的作用？ 起什么作用？

北京市朝阳区人民法院法官刘勇对《中国联合商报》记者表示。 “基本上是统一的，只是每个案件的情节不同，比如说违约的程度也不同，根本违约还是轻度违约，责任也不同，法院在统一的大致情况下，自由裁量的空之间，所有法院的酌定都是

与阴阳合同问题对比，外部存在法院消极裁量和二审法官为保护一审法官尽量不变更一审法官判决的质疑，刘勇法官认为《阴阳合同》确实是不可取的行为，但目前法院通常大量存在，法院通常 而且，二审法官认为合同应当无效时，不维持一审原审，而是变更判决。 通常每年有10-15%的更改率。 近年来，强制执行的强度仍然很大。 本来法院就不是侦查机关，也不是公安机关，很多法官的手机是全天候开机的，一接到当事人的电话，法官就必须半夜外出办案。 对不合作的当事人，法院也采取拘留等措施。