“房企平均利润微降 “黄金时代”渐远 房企蓄力“活下去””

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中国联合商报记者刘志北京报道近日，上市房企年报密集发布，房企成绩普遍上升乏力，领域“黄金时代”渐行渐远。 从去年开始就呼吁“活下去”的住宅企业们，实际上也积累了各自的力量，多元突围。 无论是从规模扩大到高质量增长，还是积极探索新的业务增长点，房地产领域未来的快速发展趋势都趋于明朗。

a股房企业的净利润率比去年同期略有减少

数据显示，总体来看，a股房企平均利润上涨23%，但净利润率平均为11.9%，较年均12.1%有所下降。 目前，在发表年报的76家公司中，22家公司利润下降，70%的公司利润明显上升。

中原地产首席拆房师张大伟认为，年房企业利润率下降的主要原因是资金价格与年相比明显上涨。 随着信贷市场监管的持续，房地产公司通过其他渠道融资的诉求持续激增，在规模化竞争格局的背景下，房地产公司对资金的诉求更加迫切。 “年，随着监管层严格控制银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。 进入2019年，预计这种情况将有所缓和。 ”

“从2019年1-2月的销售数据来看，大部分公司比较平稳，预计2019年初的销售额不太可能超过年同期。 ”张大伟说:“随着房地产调控的推进，房企逐渐出现业绩上升和乏力的现象，许多大型房企出现业绩停滞的迹象。”

“黄金时代”远离住宅企业的蓄力，“活下去”

“活下去”。 大型房企万科去年评价房地产领域的转型已经到来。 万科发出的声音虽然有些夸张，但随着我国房地产调控长效机制不断完善，房地产领域的“黄金时代”渐渐远去。 最近密集发布的上市房企年报显示，许多房企在收益、利润方面业绩理想，但销售额增长率逐渐告别高增长，进入中速增长。 在领域集中度提高、领域增长放缓的情况下，专注本职工作、精细化运营、提高质量、多边布局成为各大企业的重要关键词。

增长率放缓，房地产领域集中度不断提高。 中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发公司500强评估研究报告》显示，随着《因城措施》的贯彻实施，各城市的市场分化越来越明显。 在公司方面，百强房企市场集中度继续提高，年内千亿元房企数量达到30家，创历史新高。 住宅大企业利用土地取得、融资等方面的特点，迅速进入比较活跃的市场。 合理的业务布局，保证业绩的稳定性。 中小住宅企业由于地域限制，业绩严重分化。

报告显示，年龙头房企继续发挥规模特征，房地产领域集中度持续提高。 前4家房地产开发公司的销售金额所占比例从去年的6.93%上升到了去年的14.17%。 前100家房企销售规模增长28.94%，前50家房企销售规模占所有领域的51.95%。 在商品价值集中度方面，51%的土地被前10家公司购买。 住宅大企业的特点不仅局限于住宅开发，还逐渐扩大到长屋公寓、物流房地产、商业房地产、房地产服务等行业。 并且，一些公司出于各种原因积极淡出房地产开发领域，谋求变革。

房子是用来住的，不是用来炒的

由于房地产调控政策仍在持续，楼市仍在调整中。 即使各个城市、部分时间的成交量有所增加，也无法说明楼市调控政策发生了变化。 日前，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，房地产市场调控将保持稳定，保持政策连续性，并否认某城市传出取消限价政策的消息。

从去年下半年开始，经济下降压力加大，楼市调控开始“放松”，一点点的人受风，开始进行“解体”“预测”。 说起来很聪明，但一听，不知所云。 对房地产调控政策“放松”的预期一直持续，根源于对房地产对经济拉动作用强、应对经济下行压力首推房地产的错误认识。 如果用极端的观点来看，只有房地产才能拯救中国经济。 这种论调，已经进入了不合理的状态。

今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”谈房地产调控时，提到五个“再三”，其中一个是保持政策的连续性和稳定性，防止大跌。 面对市场纷繁复杂的呼声，住建部确定房地产调控不动摇，保持政策连续性，避免市场被错误言论误导。 这有利于市场形成正确的预期，有利于各地正确理解和实施房地产调控政策，对购房者正确评估市场产生积极的正面影响，有利于房地产调控政策的顺利实施。

“房子是用来住的，不是用来炒的”。 关于房地产调控，管理层的态度已经确定。 多次“不炒住宅”，要把住宅恢复到其居住属性，使房地产健康快速发展，为民生服务。 全国城市众多，经济快速发展水平不同，住房供给和诉求情况也不同，房地产调控反复，必须根据各个地方实际进行“微调”。 尽管分类管制、城市对策，但基本精神是一致的。 也就是说，“实施差异化规制政策，满足最初的刚需，支持诉求的改善，抑制投机炒面”。 房地产调控政策的连续性和稳定性无法改变，也无法改变。

住宅企业降低2019年的业绩预期

随着房地产公司普遍公布3月份业绩，百强房企单月销售规模同比增长，单月环比增速也较去年同期有所提高。 但是，综合一季度的数据，房企整体业绩规模略有下跌。 不仅如此，从房企年报来看，百强房企普遍下调2019年业绩预期。

春节后，一二线城市房地产市场销售好转，部分城市明显上涨，但大部分三四线城市仍持续调整形势，销售低迷。 从3月份的业绩数据来看，预计住宅企业的去化率很低。

近日，根据克比瑞地产研究中心公布的数据，2019年3月，市场整体表现明显好转。 从公司业绩情况来看，百强房企单月销售规模比去年同期有所增长。 但是，从100家房企第一季度的整体情况来看，今年1-3月的销售规模仍有1%左右的下跌。

值得注意的是，各梯队房企中，碧桂园等三大龙头房企一季度全口径销售额比去年同期减少近13%。 克瑞方面分析认为，这一方面是因为去年一季度三家大住宅公司的业绩基数较高，月平均超过500亿美元。 另一方面，年下半年以来，三大房企进行了提高质量管理速度的快速发展战术调整。

综合一季度数据，百强房企整体业绩规模略有下滑，但各梯队房企销售金额集中度较去年保持一定幅度。 其中，前30家房企集中度接近50%，百强房企整体集中度达到70.5%。

并且，到目前为止，公布年度业绩的房企大部分提出了2019年的预期业绩。 2019年，房企制定的目标增长率一般在20%左右，比全年30%-50%的预期业绩增长率要低。

克比瑞分解相关人士指出:“并且，目前大部分规模住宅企业2019年的预期业绩增长率与全年业绩的同比增长率相比较低。” “在当前的市场形势下，房企的高杠杆经营、高成长模式注定不可持续，碧桂园、恒大、万科年等大型房企已经表示将从高速成长向质量成长转变。 ”

对未来市场来说，业界认为短期内房企盈利能力仍有保证。 另一方面，弱市下住宅企业土地投资的价格相对较低。 另一方面，目前房企利润空之间受到挤压，但在市场调整期间整体房价不会下跌，从而影响这些房企的整体利润。