“购房陷阱 一网打尽”

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鉴于住宅面积缩小、开发商计划用途随意变更、违反“预售房款”征收……市民在购房中面临的种种问题，本报结合购房实际向客户发出了以下购房警告。

警告购房时应重视“五证”的检查

客户在购买前必须确认开发者是否有“五证一照”。 “五证”是指公司资格证书、国有土地聘用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 “一照”是公司法人的营业执照。 商品房预售许可证在“五证”中最后发放，明确开发商出售的住宅是否合法的依据。 交房时，还需要注意开发商是否提供了“二书”即商品住宅质量保证书和商品住宅聘用证书。

警告2最好现场确认楼盘

顾客不要轻信广告的普及，最好去楼盘现场看看。 除价格、面积、户型、周边环境和小区配套设施及售后服务外，还详细咨询房屋供水、供电、燃气供应、污染、绿化、保安、清洁等，并书面确认经销商相关承诺。

警告购买三房必须慎重支付“定金”

在预约合同上签字、支付号码费用、定金等费用不是购买的必要条件，除非购买者与正式的买卖合同签订附件，否则无需向开发商支付任何形式的费用。 市房屋产权办理中心主任助理赵遂根提醒:“不要随便给开发商定金，要特别警惕‘定金概不退还’等条款，以免上当受骗。” 开发商经常通过混淆“定金”和“订金”的概念，给买家设圈套。 法规中有对“定金”的规定，没有对“定金”的规定，所以开发商经常用“定金”代替“定金”，顾客需要注意区别。

需要注意的是，商品房不符合销售条件，购房人已经支付“定金”的，无论双方是否约定返还“定金”，开发商都应当无条件返还购房人定金。

四小心合同“霸王条款”

客户认为合同条款含义模糊、不公平或者条款不完整的，应当反复要求细化、改进有关复印件，以免开发商签订霸王合同。 为了达成交易而转入某些合同条款会导致维权困难，即使引起诉讼案，通常也很难胜诉。

应该签字，观察:明确面积和解决差异； 选择支付方法； 合同纠纷的解决； 关于产权登记的约定等。

警告面积必须以实测为标准

开发商在预售期间，通常按自己的预算面积进行销售，但这个预算面积与竣工后的实测面积不一致，会发生各种各样的故障。 因此，关于住宅面积，必须确定合同认定的面积是卖方的预测面积还是不动产产权登记机关实际测量的面积。 根据我国现行的不动产权利登记制度，房屋面积以产权登记机关实际测量的面积，即在产权证上登记的面积为基础，只有这个面积数量具有法律效力。

不动产实际与合同面积的误差比在±3%以内，根据实际结算，误差比绝对值超过3%的，买方有权退房并约定退保和支付利息。

警告设计的变更必须事先通知

按照规定，商品房出让后，房地产开发公司不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更，房地产开发公司应当自变更确立之日起10日内书面通知买方。 买方有权在通知到达之日起十五日内书面答复是否退房。 房地产开发公司未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。 买方退房的，由房地产开发公司承担违约责任。

警告7不动产合同不可忽视

多位业主急于入住新房，无视物业合同。 为此，必须认真认清物业服务合同，如果有任何一方有异议，可以增加或减少条款。 经过招标明确的物业管理服务收款标准事先约定地下停车场、地上停车场、汽车、非汽车停车费的征收标准和聘用范围；事先约定水、电、燃气的代扣费； 公共部位采用经营所得分配办法维护资金的管理、采用等。

警告8最好自行缴纳维修基金

新建商品房全部需要缴纳物业维修基金，业主可以自行缴纳，也可以由开发商代收，但对开发商不了解或者认为信用不好的，还是自行缴纳为好。 委托房地产开发公司代办维修基金的业主应当在一个月后及时向代办公司索取郑州市房地产维修基金管理中心开具的专用票据。