“未来个体房贷优惠可期 但难回“八五折时代””

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在资本管理高级法的背景下，住房贷款更加节约了资本，也为利率折价提供了条件

■本报记者曹蓓

华泰证券(行情、问诊(分析师林博程对证券日报记者表示，目前市场资金价格总体呈下跌趋势，到期资金出现后有再投资诉求，供给方没有问题，诉求旺盛，因此未来房贷利率确实有所松动)。

“农行房贷利率优惠应该是在房贷增长率放缓的背景下，监管层进一步做好窗口指导的结果； 在资本管理高级法的背景下，住房贷款更加节约了资本，也为利率折价提供了条件。 将来其他银行可能也会跟进。 但是，由于银行面临的整体资金价格高于去年，不可能大规模回到8、5折优惠时代”，UBS证券报告书指出。

央行刚刚发布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月底，个人住房贷款比年初增加8704亿元，比去年同期减少92亿元。

报告指出，这几年房地产市场出现了分化和调整。 一些商业银行在利润压力增大、信贷政策吸引力大的情况下，倾向于将有限的信贷资源多配置在收益更高的中小企业和个人经营贷款等行业，房地产信贷投放意愿下降。 但个人住房贷款增长率仍处于较高水平，上半年增长率在所有新增贷款中占15.2%，高于年-年平均水平。

贴现率高的时代很难回来

央行刚刚发布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月底，个人住房贷款比年初增加8704亿元，比去年同期减少92亿元。

央行此前发布的《年上半年金融机构贷款投放统计报告》显示，截至上期末，个人购房贷款余额10.74万亿元，比去年同期增长18.4%，比1季度末下降1.7个百分点。 上半年增加9389亿元，比去年同期减少239亿元。

“但个人住房贷款增长率仍处于较高水平，上半年增长率在所有新增贷款中占15.2%，高于年-年平均水平。 ”

业内人士认为，除监管层窗口指导和政策微调的协同效应外，目前银行流动性确实较前期缓慢，各银行有望出台新的住房贷款优惠政策。

招商证券(行情、问诊)表示，“农行下调上海房贷利率，具有强烈的政策信号，从历史上不定期、长期的房贷政策来看，国有银行通常为了收紧或放松房贷利率而统一行动。 银行降低贷款利率的动力来自于政策导向和资金方面的相对放松带来的无风险利率下行。 传播途径由农业银行传播到其他银行，有可能从上海地区逐渐扩散到其他地区，例如其他一线城市等”。

但是，根据UBS证券的说法，银行面临的资金价格总体高于年，因此银行的房贷利率优惠不可能大规模回到八五折优惠时代。

“这个房贷利率的下调是在政策主导下由大银行推动的，当然也必须在流动性的协助下进行。 但是，个人住房贷款业务的投入产出比相对较低是事实，各银行也没有为了配合政策而完全牺牲利润，因此虽然可以小幅召回，但回到之前8、5折优惠的可能性很低。”

信用与发展信用的隐性连接

“我们现在很少向长期住房发放贷款。 汇丰银行的一位客户经理告诉记者:“通常经常贷款二手房。” “即使向新建住宅发放贷款，其利率一般也比二手房高。 ”

然而，鲜明的对象是，据记者调查，许多中资银行的二手房贷款利率高于新房贷利率。

“与目前房地产市场的情况进行比较，对于期待的房屋，有必要考虑楼盘的完工风险。 上述汇丰客户经理解释说:“如果是小规模的开发商，资金链可能会断裂，在还没有关闭之前可能无法进行开发，所以新建住宅这种住房贷款不太可能。”

这位客户经理表示，许多大型中资银行之所以有兴趣新建楼宇贷款，主要是因为许多房地产项目已经是银行开发贷款的客户，个人住房贷款也是一起办的，其中包含的风险比较低。

据一家媒体报道，今年以来，由于销售业绩下滑，资金回收缓慢，融资难度加大，开发贷款和贷款紧缩进一步挤压了开发商的资金链。 从高通量智库要点监控的企业品牌房企1月至6月的销售目标完成率来看，大多落后于合理的目标，完成进度约为全年的三分之一。

另外，据统计，主要银行领域金融机构的房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占银行各项贷款的4成左右，房地产市场的波动会对银行约4成的资产质量造成风险。