“北京首推商品房“在途”转自住房 以价换量仍存去化压力”

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经记者尚希从北京出发

昨日( 8月5日)记者从北京市住建委网站获悉，位于北京市房山区的原香漫谷项目和丰台区的北京山语城自住型商品房项目于8月5日至8月19日开通了网上购房申请登记工作。

值得一提的是，这两个项目都属于北京市年明确的商品房在途转换项目，开发商从已开发的商品房中变卖了部分商品房作为自住型商品房。

“据了解，这两个项目在去年办理预售许可证时，申报的价格未获批准，经与住建委协商后，将部分住房转出，建成自有住房，平衡了整个项目的预售平均价格。 ”与上述项目相近的知情人士向《每日经济信息》记者透露。

“商住”还是个案/

进入今年以来，北京已有16套自建房陆续开始网购，累计供应19313套。 截止到上周末，今年的商品住宅开业总数也不过36210套。 住宅开始进入集中上市期，不仅影响了北京房地产市场的供给结构，也影响了楼市的成交结构。

昨天，北京市首个商品房从住宅搬迁的项目开始网购。 资料显示，中国铁建(行情、问诊)元香漫谷位于房山区城关街道，有150平方米以上的三户型，均价10500元/平方米。 中国铁建北京山语城位于丰台区王佐镇，均价17500元/平方米，主力户型约125平方米三居。 两个项目共提供120套套房景点，分别为山语城48套、元香漫谷72套。

从户型面积来看，两个项目已经“超标”。 去年，在北京市住建委公布的自住型商品房政策重点中，确定了自住型商品住房覆盖型建筑面积应以90平方米以下为主，最大覆盖型建筑面积140平方米，总额不超过200万元。 平均价格大致低于同一地区、同一质量商品的房价30%左右的水平，很明确。

但是，从上述两个项目的主力户型和均价来看，山语城项目总额将突破200万元。

针对项目面积和价格“超标”，上述相关人士向《每日经济信息》记者表示:“第一，当时商品房申报时价格未被批准，经协商，部分商品房将明确出让给自营型商品房。 据此，面积、总额等其他因素没有成为主要的限制条件。

据记者观察，住建委媒体发布的消息称，这两个项目被称为“年清商社在途转型项目”。 ”。 对此，北京市住建委有关负责人在去年发布的《关于加快中低价自住型改善商品住宅建设的意见》中规定，自住型住宅可以通过集中建设、配置等方法建设，此外，“在满足企业事业单位和相关机构相关法律法规规定和规划要求的基础上， 鼓励在自住型商品住宅的开发建设中使用自住型商品住宅，或者将未纳入销售环节的房地产开发项目转为自住型。”

关于是否有类似的“商住搬迁”，据上述相关人士介绍，去年在上市前权证审批过程中，开发商涨价的预期很明显，不排除也有做了这样安排的项目，但现在是案例。

项目的顾客定位有差异/

商品房搬迁意味着价格也必须做出一定的让步，这对公司来说也面临着销售收入的减少。

据了解，中国铁建北京山语城住宅限量售价17500元/平方米，今年以来，该项目商品房部分成交价格为22916元/平方米。 中国铁建原香漫谷限量售价10500元/平方米，该项目商品房部分成交均价14108元/平方米。 由此可见，两个项目转为自有住房的部分限定售价相当于商品房售价的7.5折左右。

“价格刚出来需要降低，转为自住型商品房后，可以最大限度地实现销售提速，加快资金回收。 中铁建两个项目将部分房源转为自有住房后，预计实现1.8亿元的销售额。 ”。 亚豪机构副总经理高姗在《每日经济信息》记者解体时说，虽然整体金额不高，但对于在北京拥有15块土地储备、筹建面达289万平方米的中铁建设来说，可以比较有效地弥补流动资金缺口。

一些分析人士表示，在今年整体产品拆迁速度较慢的市场形势下，转为自住型商品房并不能实现快速拆迁，此类项目大多以户型大、总价高、改善型顾客为对象。

分析人士直言，“今年以来，许多自建房项目被放弃，但这种由商品房转型为自建房的项目，与项目本身的定位目标客户群体有一定的分歧，这也给项目脱困带来了一定的压力。”