“35城楼市库存同比增超两成 一线楼市处境微妙”

本篇文章2077字，读完约5分钟

经过记者胡健从北京出发

想千方百计地库存，这句话不好办。

截至7月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，比上个月增长1.4%，增长22.8%。 各地仍然面临着“压力重重”的困境。

目前，福建、湖南等地已经发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市，同时尺度和力度越来越大。

中原地产研究总导演张大伟告诉《每日经济信息》记者，由于经济增长放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升，各地救助意愿持续上升，年内市场可能出现反弹。 特别是由于已经开始关联的信用松动，预计银行一旦实施，将刺激买家入市。

7月35日，城市楼市新增供应额比上个月下降7.1%/

数据显示，被监测的35个城市中，30个城市的库存比去年同期有所增加。 其中南昌、宁波、九江3个城市库存涨幅较大，分别达到去年同期的112.4%、84.0%、68.3%。 5个城市的库存比去年同期下跌，太原跌幅最大，为19.2%。

为了消除困难，房企也选择了减缓入市节奏的战略。 7月，35个城市新商品住宅每月新增供应量1951万平方米，环比减少7.1%，比去年同期减少11.4%。 成交情况略有反弹，比上个月增长13.4%，但与去年同期相比仍呈下跌趋势，同时1575万平方米的成交量也少于库存增量。 其中，一线城市库存3402万平方米，比上个月上升4.4%，连续6个月保持正增长，同时远远超过中城市、小城市1%左右的增长率。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济信息》记者，随着降温气氛的恶化，一线城市的成交量持续减弱，新供应的东西相对难以被有效清除，库存积压。 库存压力大，一线城市住宅企业降价促销力度也大。

根据亚豪机构提供的统计数据，截至今年7月25日，北京楼市新增货源8320套房，但商品住宅交易量只有4299套，楼市总供需比罕见地达到1.9∶1。 这意味着每增加两套住房，就只有一套能卖，而去年许多热板的供需比为1:4，甚至1:5。

亚洲豪机构市场总监郭毅认为，进入今年以来，新盘供应量大幅增加，原因是去年土地成交量高，经过9-12个月的先期开发，项目大多集中在今年上市。

去外地升级库存能力/

目前，各地房地产市场政策呈现从单纯放松管制向各方面市场救助转变的趋势。

8月5日，内蒙古包头市市人民政府出台“包头房交会优惠政策”，对购房者直接给予财政补贴，发放15000元购房券，并对首次购买新建商品住房、接受的契税给予100%的补贴。 8月8日发布的《闽八条》不仅开放福州、厦门两个中心城市限购、普通商品住宅认定，在信贷宽松方面也很突出。 购买者还清购买贷款后，再次申请购买贷款，由第一笔贷款认定。 出具省级楼市提振文件的湖南省，在去库存方面“用药”更为激烈，“湘五条”直接确定政府将回购普通商品房作为保障房源。

相继出台的房地产市场刺激政策影响着市场。 例如，安徽合肥第一周解除商品房限购，当地住房备案2164件，比上个月增长23.7%。 其中合肥市1811套，环比增长40%。

但是，对地方政府救市效果抱有展望的人在增加。 云南财经大学教授周大研指出，对于刚刚取消限购的昆明楼市，影响市场成交的有限购、贷款限制、房地产税。 在供给过剩的情况下，限购本身就不合理。 他认为，取消对昆明市场成交的限制影响不大。 因为目前昆明楼市还是刚需为主，是否解除限制对刚需影响不大。

张大伟表示，预计购房不认贷款，拴住棍子不绑，将成为8月楼市不绑最重要的政策。

严跃进表示，救市已经从过去的脱库变为盘活城市经济的方法，合肥、厦门等脱库城市也加入了救市大军，证明地方政府救市不仅是为了楼市，也是为了城市均衡的快速发展

北京辟谣放松管制/

放松管制是否会蔓延到一线城市已经得到了否定的回答。 虽然深圳、北京等地散布谣言，但一线城市库存增长率超过2、3线楼市，北上广深楼市形势十分微妙。

根据伟业我家的报告，目前北上广深四地新建住宅库存分别为8.3万、7.5万、6.1万、3.5万套水平，根据7月的除化量估算，除化所需时间为13个月至16个月。 考虑到4大城市人口基数大和购房的潜在诉求，4个城市的库存与2、3线部分城市相比仍处于相对较低的水平。

但是，买方市场的格局已经形成，近两个月来，北京许多项目降价未能刺激市场成交，相反，7月份北京中高端楼市成交量开始稳定。 据统计，8月份在北京举办的32个项目中，有16座中高级改善型大楼进入市场，许多项目每套总额超过500万元。

公司的经营战略也因年拐点的到来而发生了变化。 泰禾集团(行情、问诊)企业品牌总监沈力男在中指院企业品牌研讨会上表示，北上广深仍是当前抗风险避风港。

但是，根据近日中指院发布的《中国城市居民居住满意度研究报告》，北京和深圳排在第9位，上海和深圳在10名范围之外，交通、教育和医疗等区域组合不足是一线城市居民满意度低的首要原因。

中指院分解师表示，随着市场由热转冷，开发商布局一线城市时，不仅仅是资金等硬实力，更是谨慎的土地拥有方式和住宅舒适度等软实力对公司利润和企业品牌的塑造至关重要。