“房企黄金周抢收 “涨价论”多为促销噱头”

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原标题:在住宅企业黄金周抢夺“涨价论”多为促销噱头

限购还没有解除，很多人对一线城市还抱有展望。 cfp给图

“买房的最好时机到了。 你还在等什么？ ’大部分人相信在国庆节期间收到了这样的楼盘销售邮件。 这是政策市下中国楼市的一个特别之处，9月30日下午，央行的一份报纸被限制信贷政策束缚住了，市场信心一下子高涨。

这个名为“中央四条”的文件实施了“认房贷不认住房”的新规则，七折利率政策回归市场，标志着房地产贷款政策开始全面放松。 迄今为止，4年多来实行了限购政策，并在大部分城市开放。 目前，只有三亚和北、上、广、深5个城市还在实行限购政策。

压抑已久的购房诉求被释放，杭州、南京、苏州、武汉、上海等城市，国庆期间看房的人多了起来。 畅销房企纷纷在网上取得成绩，保利、万科等鳄鱼7天销售额70亿-80亿元，已经是许多小房企1年的销售额。 住宅企业涨价论风起云涌。

但这并不意味着成交量的大爆发，房地产市场很难再现2009年的盛况。 时代周报记者采访的多位业内人士表示，房贷新政旨在刺激房地产市场支出和投资诉求，推动经济整体回暖，但其政策效果要看银行信贷投放的落实情况、房地产库存的撤出情况等。

名副其实的“黄金周”

“央妈”在房企黄金周揽客的笑点评价，印证了市场对政策的敏感性很快就生效。

“想买的人一下子增加了。 今年没有见过现场的热闹”。 在这阳光普照的行情下，一线房企代表们面带笑容。 居住在中国的相关人士向时代周报记者表示，从全国代销楼盘的预订数据来看，“十一”期间成交量比上周上涨100%，接近年黄金周水平。

在网上不断热卖。 黄金周7天内，保利地产卖了70亿元，恒大卖了70亿元，万科默默卖了80多亿元，楼市黑马阳光城买了50亿元，华润地、融信等也卖了30亿元。

对放宽限购感受最深的是绿城。 进入绿色城市后，销售成绩凶猛。 8月在杭州地区完成了23亿元以上的上网本，创下了今年1月的城市销售记录，除此之外，9月，杭州的销售额已经超过万科。 国庆7天，绿城在杭州一个城市销售11亿元。

相关统计数据显示，绿地集团比去年同期增长70%； 世茂国庆节期间，每天的预约数比9月日增加了3-4成。

并不是所有的开发者都得到了这份喜悦从天而降的“红包”，中小开发商也遇到了黄金周无法收粒的情况。

这种分化不仅表现在大小住宅企业之间，更明显地表现在城市的成交上。 节后，时代周报记者向10多家房企内部人士询问，国庆期间，单手住宅来电量大幅回升，成交量也有所回升，一点二线城市对新政反响最高，三、四线城市通常一线城市稍弱。

国庆节前解除限购的南京成为黄金周的亮点。 据南京当地媒体报道，7天内南京楼市共售出2840套房，日销量突破400套，创南京国庆长假商品住宅销售历史纪录。

在“双重限制”解除之前，南京楼市完全处于冰冷的冰层中。 国家统计局数据显示，南京房价连续第三个月下跌。 今年6月新建商品房价下跌“拐点”0.6%，7月房价比上个月下跌1.1%，8月跌幅进一步扩大到1.3%。

难看的是一线城市的成交，像上海这样，根据上海网络房地产的数据，10月1日-7日期间，上海市商品住宅成交面积为6.97万平方米，比去年同期下跌26.12%。 成交的637套住宅，比去年同期下跌24.62%； 成交价格为每平方米25451元，比去年同期上涨11.38%。

“限购还没有解除，很多人都在眺望一线城市。 ”。 宜居中国的总裁丁祖昱表示，这也是黄金周期间二三线城市数据上升、一线城市下滑的重要原因。

“涨价说”还为时过早

以超出预想的市场救助力度，准备涨价的暗潮汹涌而来，绿城是骚动的第一家。

10月1日，央行、银监会发布房贷放松通知后的第二天，绿城传出涨价消息。 传到朋友圈的绿城内部文件显示，绿城浙东地区各项目自11月1日起上涨5%-10%。

绿城浙东地区负责人不久向媒体证实了该文件的真实性，称目前“正在根据不同的项目和价格关系逐一梳理”，这些项目覆盖舟山、新昌、诸暨余姚市、绍兴、宁波等城市。

据悉，绿城品宣部门态度比较谨慎，所有涉及价格上涨的文件必须经过集团营销部门批准才能正式生效，但上述涨价文件尚未得到批准。 此外，绿城其他地区没有大幅跟进的迹象。

不少人彻夜价格上涨。 在绿城的大本营杭州，楼盘的户外广告语瞬间被改成了“贵得多，马上更贵”。 绿城之后，绿地、恒大、新城控股、碧桂园等多家大型房企的内部文件也纷纷流失，虽然版本不同，但共同的优势是涨价在即，节后落实。

根据以绿色天津事业部名义出具的紧急文件，集团指示，北京天津事业部下属管辖所有业务，房屋销售产品价格自10月8日起一律上涨，涨幅在10%以上。

绿地副总裁、京津事业部社长石文红随后表示，文件是“传言，但并无此事。 价格调整组有标准的程序规定，不能在内部统一发文。”

在《时代周刊》记者的采访中，恒大、新城控股等开发商也纷纷造谣，表示没有在官网上看到类似的“内部通知”，或者各企业动向不明朗。

住宅企业许多行为的真伪尚不确定，但被认为涉嫌炒作。 上海一家房企销售代表告诉时代周报记者，文件真伪已不重要了，向外界发出重要信号，下一阶段将涨价，为现阶段促销，将销量冲刺成交，以求赚钱。

利用信贷宽松，快速出货是房企的主流思路。 很多住宅企业表示，房地产市场的基本面没有变化，不会因为“中央四条”的出现而对“变暖”抱有过多的期待。 价格交换量是今后半年的主调，涨得太快了。

事实上，大部分开发商现在都在关注如何去库存。 根据高盛高华证券的报告，截至9月28日，追踪的11个城市的总库存上升了1.5%。 根据过去12个月的滚动销售面积计算，11个城市的库存平均消化时间上升到17.9个月。

根据亿翰智库公布的今年1-9月典型房企销售业绩排名，前20名房地产商中只有4家实现了年销售目标的70%，个别公司的完成率不到50%。

中原地产研究负责人宋会雍认为，按照目前的趋势，实用的开发商仍需要降低价格，以价格换量，在下一个市场积极行动。 住房贷款的束缚解除也不能刺激市场的完全变暖，今后等待开发商的，一定是严峻的领域整合和淘汰，“只有20%的公司能够生存”。

七折利率优惠难以落地

成交回暖逆转不明显，央行新政细则尚未落实，力度也需进一步注意。

“是否承认住房贷款”的央行新规定引起了人们的注意，最低7折的利率优惠也再次引起了市场的期待。 率先着手住房贷款新政，确定从10月8日起执行央行通知。 随后，建行、工行、农行等纷纷发文跟进态度。

但是，目前许多银行具体执行的放贷要求，特别是住房贷款利率未见明显变化。 时代周报记者于10月8日-10日致电广州、佛山、重庆、上海等多个地区多家银行网点，这些银行贷款利率仍与节前一致，基本以基准利率为主。

兰德咨询总裁宋延庆向时代周报记者透露，他曾与建设的某银行行长就住房贷款新政进行过交流，知道目前执行的仍是旧的住房贷款政策。 第一，因为央行向各商业银行追加的贷款额并没有随着住房贷款新政的推出而上升。

事实上，住房贷款新政得以落实的另一个关键是要看银行吸收资金的价格。 目前，住房贷款七折利率优惠是奢侈的。

“那么低的利率，银行做不到。 基本上是赤字。 所以，几年前各银行实际执行的利率并没有低于基准利率”。 重庆工商银行相关人士对时代周报记者说，工商银行也不太可能给第一批住房贷款7折的利率。 ”

信息显示，央行在年末放宽贷款利率下限时，提出房贷贷款利率最低可享受基准利率的0.7倍。 但是，此后，除了只有一两家小银行闪了房贷利率7折之外，各银行发放的最低贷款利率通常为8折的水平。

“老实说，二级分行不想办理住房贷款业务。 国有大型分行负责人明确表示:“目前储蓄困难、存款少、贷款多、存款逆差，只能以内部高价借贷资金。” 去年“钱紧张”后，5年以上的资金价格一度达到6.5%以上。 利率抵押贷款基本上是损益均衡的9如果折叠抵押贷款，通常是赤字。

根据7折的估算，商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折为4.585%。 另一方面，5年期存款基准利率为4.75%，以多家银行目前上涨10%的基准计算，实际执行为5.225%，这意味着比贷款利率7折后的4.585%高出0.64个百分点，存款利率明显下跌。