“调控效果初显 楼市或进入降价通道”

■cubn记者李正强北京报道

北京“远洋侧”北润园的一些业主最近很烦恼。

3月5日，京东奥运外“远洋侧”北润园以平均价格2.1万元/平方米迎来第三次开盘，与去年平均价格2.5万元/平方米相比，此次跌幅达到每平方米4000元。 短期内这样大幅度的降幅暂时无法被前期购房的一些业主们接受，许多业主要求退房。

远洋地产可以说是北京地产界的风向标，在先降价的理由是什么？ 远洋地产相关人士表示，企业决定降价是因为对未来市场的预期过于悲观，总部解释称，该项目一周的销售需要达到六成以上。

成交量萎缩可以降价

根据3月11日国家统计局公布的数据，1~2月全国商品房销售面积为8143万平方米，比去年同期增长13.8%，但比去年同期减少24.4个百分点。 摩根大通3月8日发布的中国房地产月度研究报告显示，今年2月，内地8大城市“北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津”的住房销量比今年1月减少45%。

交易量持续低迷增加了开发商降价的动力。 特别是进入3月后，北京、上海、广州等一线城市的部分项目悄然开始降价，新建楼盘普遍降低预期，低价上市，部分楼盘为了加快销售速度，通过优惠等促销手段吸引买家。

日前，万科在北京“万科长阳半岛”第六批住宅区上市，售价平均18500元/平方米，与之前价格相同。 但是，第六批住宅装修标准提高到乙级2000元/平方米，相当于每平方米优惠1000元。

3月6日，中海地产位于浦东的中海御景熙岸靠拢，装修货源以2万元/平方米的均价上市，上市的358套房货源几乎全部售出空。 开盘前市场的预计售价为2.5万元/平方米左右。

恒大地产是位于广州的恒大绿洲和恒大御景半岛近期陆续上市的新产品，将为首次运营商提供85%的优惠。

位于深圳梅林关外的宝安龙华潜龙海宁日前推出特价户型，销售人员表示:“诚意归来，从2.2万元/平方米起，有优惠申请可达1万至3万。”

也有消息传出，全国恒大地产宣布比成都、合肥、南昌等二线城市首次购买运营商优惠85%。

深圳某理财企业相关人士对《中国联合商报》表示，地产商与国家政策的讨价还价或逐渐明朗，地产商是将房价扛到底，还是响应国家号召“走下坡路”，看不到各地产业人士对资金实力和预期的评价。 当然，目前一些地产商迫于资金链和调控的压力而降价，但一些地产商通过促销优惠寻找市场反映的现在到底到了楼市的“拐点”还是到了“虚假跌倒”？ 这还取决于监管政策是否常态化，例如监管购买令终止时期的问题。

住房现金流锐减为资金

“新国家八条”和“房地产税”改革方案相继出台后，央行分别于1月20日和2月9日上调了金融机构人民币存款准备金率和金融机构人民币存款基准利率，信贷紧缩趋势明显。 过去一年，央行数次加息，虽然直接影响不明显，但几次累计加息的协同效应逐渐凸显。

记者了解到，截至3月16日，沪深两市已有30家房地产上市公司披露全年业绩。 wind数据显示，报告期内，30家房地产企业合计归属于上市公司股东的净利润为252.23亿元，比去年同期增长43.67%，但业绩分化明显，部分中小住房公司表现下降，也出现亏损。 此外，房企整体现金流量锐减，30家房企去年经营活动产生的净现金流量为-358.9亿元，比去年同期减少574.99亿元。

业内人士分解:从去年开始，房地产公司融资渠道比较紧张，特别是银根收缩，但全年销售情况比较好，这给大部分房地产公司带来了稳定的资金流。 加上限购措施和更高的抵押贷款利率，今年前几个月新建住房的销售额可能比去年四季度下降40%至60%。 许多开发商的现金流有95%来自房屋销售。 对一些开发商来说，降价抛售以加速资金回收可能是自救的方法之一。

据国家统计局统计数据显示，1-2月，房地产开发公司本年资金来源12173亿元，比去年同期增长16.3%。 其中，国内贷款2679亿元，增长7.7%； 利用外资增加86亿元，增长61.5%，自有资金4184亿元，增长21.4%； 其他资金5223亿元，增长16.6%。

中指研究院副院长陈晟说，证明了自身筹资比例上升，开发商资金紧张。 国家为了抑制增长过快的房地产市场，采取了宏观调控政策。 银行房地产收缩度高，信贷资金渠道受阻，外部融资困难，开发商只能依赖自有资金。

房价高或者“埋在春天”

在前几天结束的全国两会上，“不动产”备受关注，备受争议。 持续一年多的房地产调控也出现了新的动向，除了已经确定的加强保障性住房建设和试点房产税外，“防地王”、“房租管理”也纳入了调控目标。 另外，“没有设定截止日期”的限购将进一步收紧本来就很严密的房地产调控阀门。

此前据媒体报道，近100家房企高层3月8日在上海召开闭门论坛，探讨当前形势和房企对策。 在10份比较有效的问卷中，5家以上的房企正在考虑降价促销，最多达到10%。

3月10日，国土资源部通知各地切实做好全年城市住宅用地管理和调控，坚决杜绝土地出让楼房地价超过同类地价历史最高值。 为了“控制价格，防止“土地大王”，反复招标投标制度，进一步完善土地供应政策，发挥土地政策对民生的惠及、稳定的预期、社会效益最大化的调控作用，严格防止高价出现 坚决防止土地出让中楼宇地价超过同类地价历史最高值的情况，增加公共租赁住房和中小规模限价商品住房供应地，促进房价合理回归。

3月15日，国家发改委价格监督检查部门和中消协联合举办的“推进商品房销售价格表”座谈会上明确规定，商品房、代理费、物业费等要严格按照申报价目表提交价目表

国家发改委价格监督检查司司长许昆林表示，目前正在编制文件。 也就是说，要与商品房销售价格的规定相比，专门对商品房销售作出规定，确定各商品房公示价格、代理费、不动产收取等价格，并在规定时间内公开所有商品房，严格按照申报价格标明价格。

显然，国家纷纷释放了管制多种楼市的政策，表明了管制的决心和信心。

财经评论家叶檀表示，中国的一手房市场只出现了试图的降价，但随着监管的推进，房地产很快将进入大范围的降价周期。 如果没有事故的话，预计今年内我们将再次目睹房地产低迷期。 与以往频频被中断的房地产调控不同，此次房地产调控不是试探性调控，而是中国经济结构调整带来的根本性变革，最终导致地方财政依赖土地，内需依赖房地产的比例逐渐下降。

但是，一些业内人士认为，与限制购买这种短期极端方法相比，地方财税体制改革是处理楼市矛盾的关键。 投资空之间有限，社会分配不均带来的富人效应也是炒股泛滥的源头之一。

这些深刻而复杂的经济结构调整，远远超出了楼市本身的范畴，但目前在这些方面看到的变化还很小。