“上半年楼市“很闷” 下半年难见起色”

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原标题:“上半年楼市“很无聊”下半年很难好转

今年上半年二手房市场一次不重复的支付比例仍然很高。

二手楼市半年盘点:交易价格稳定成交量萎缩

从今年上半年整体来看，“穗六条”、“收紧住房贷款”、“全面推进就近入学”、“公积金贷款意见征集”、“快速开发商换价”、“房地产批量登记”等都给二手楼市增添了不少不明朗因素。 一些业主的强烈情绪也稍有减弱，在谈判空之间变大，但买家的观望心依然浓厚。 与去年同期相比，今年上半年广州二手楼市出现了那些变化？

文/照片:记者王雯倩

降价盘在郊外很多

不重复一次性支付的买方增加

合富房地产经济研究院院长龙斌表示，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区楼价较稳定，跌幅不大。 白云、元芳村、花都等周边及近郊地区跌幅相对较大。 其中，跌幅较大的集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等周边和近郊领域。 市区有天河北、东园、滨江中—滨江西、工业大道、中山八板等部分板块价格回调，但跌幅小至1%以内，首要是急需个别现金的置换型业主小幅降价出货。

另一个楼市的优势是，今年上半年，二手房市场一次性不重复的支付比例很高。 其主要理由有三个。 一是收紧住房贷款，提高住房贷款申请难度，推迟贷款时间，提高利率。 二是不一次性支付超过二次的购房者大部分属于二次以上的运营商，一部分“一次性出售”，很多购房者难以享受“首次购买房贷”的优惠，一部分有“贷款限制”。 三是业主更喜欢从未重复支付的买家，有较大的折扣价格。

周边一手盘降价

走在市区分开“刚需”的客人

龙斌表示，目前，市区新盘附近较高质量的二手房产，价格基本维持在2.5万~3万元/m2，加上高额税费后，与新盘仍有一定的价格差距，基本维持在3500~6500元/m2之间。 与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等周边地区的新盘价格要合理得多，有些新盘甚至会大幅度盈利销售商品。 周边市场低价或实质让利，对该地区二手楼市冲击较大，中心地区“刚需”的购房者也不少。 例如萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，价格比以前下降了10%左右，对天河东部的二手需求者产生了一定的分流影响。 总结一下，这股降价出货的热潮从周边地区开始，也影响了本区和中心区二手买家明显分流的买家的购买心理，等待下跌的情绪进一步加剧。

上半年大厦日历

1月)二手房价格上涨率低于信用额度并未缓解

据市中介协会统计数据，中心六区二手房交易市场中介新增占地面积和合同面积分别为10.79万平方米、11.70万平方米，环比跌幅分别为14.43%、13.91%，成交价格为21.30%至14058元/m2

当月房地产市场的关键:“穗六条”发酵“等待降价”的情绪蔓延

受年末年初制定的“穗六条”政策的影响，广州二手房成交量价格连续2月下跌。 中原地产成交数据显示，1月份二手房买卖成交均价为20571元/m2，环比下跌1.5%。 临近春节，地方户籍人员提前离开抽穗，迎来正月，二手房整体成交进一步走下坡路，大部分客户仍处于节前观望状态，“等待下跌”的情绪非常明显。

2月:受春节的影响，行情比以前进入淡季

根据市中介协会的数据，中心六区二手房交易市场中介新增占地面积和合同面积分别为7.16万平方米、7.97万平方米，分别下跌33.65%和31.90%，成交价上涨33.54%至18773元/m2。

受春节假期、政策展望恶化、部分买方经济预期谨慎、房贷紧缩等影响，广州二手房楼市清淡成交，买方上市意愿不高，投资步伐放缓。

当月楼市重要事情:广钢地王将促进周边二手房量价齐升

广钢5笔土地溢价成交后，更坚定了顾客去芳村买运营商的信心，为当地小业主重新明确售价提供了辅助参考。 根据满堂红的统计数据，2月芳村板块二手房均价为17031元/m2，比1月的15506元/m2上涨9.8%，达到“量价齐涨”。

3月:“就近入学”，用公积金计划新政，督促山谷买家快速进入市场

根据市中介协会的数据，中心六区二手房交易市场中介新增占地面积和合同面积分别为13.40万平方米、14.36万平方米，分别上涨87.14%和80.27%，成交均价18823元/m2，环比基本持平。

当月房地产市场的重中之重:“就近入学”催谷学位住宅街

受教育部“就近入学”通知的影响，本月学位办公室的申诉被全面释放，成交量暴涨至2月的3倍以上。 其中，3月份中原地产学位房交易的95%来自越秀区和天河区。

公积金计划了新的政策购买者的紧急支付方法

3月24日，广州市住房公积金管理中心下发了公积金贷款办法意见征稿。 受此消息刺激，3月25日~31日7天，满堂红二手房成交中，使用纯公积金的客户比例高达30.1%，比3月1日~24日的17.9%高出12.2%。

4月(楼市“小阳春”转瞬即逝，回归平淡)

根据市中介协会的数据，中心六区二手房交易市场中介促进的新盘和合同面积分别为14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%，成交均价为18593元/m2，环比上涨1.22%。

4月清明时段，广州二手房全市大城市停滞，房贷紧张的环境持续，购房者上市谨慎，周边新盘促销也对购房者造成分流影响，导致成交不振。 在3月底发表的史上最严格的公积金融资意见征稿中，明确了顾客等的心情。

5月)在进入一个房间之前，销售旺季传来的二手很难分一杯羹

根据市中介协会的数据，中心六区二手房交易市场中介促进的新增贷款和合同面积分别为9.65万平方米、10.82万平方米，分别下跌32.37%和25.04%，成交均价为18844元/m2，仅上涨1.35%，

业主的情绪比2月前弱，在部分需要资金的业主降价空之间扩大，客户的实际诉求没有减少，但由于政策和领域环境的不同，购房者等的情绪下降更明显，购房者看楼的积极性比以前更高

当月楼市重要事情:一手盘降价潮抢二手客

番禺和萝岗这样的近郊区域，开发商库存不足压力大，促销力度也大，所以二手价格下跌，很多二手买家被二手市场吸引。

6月:买家的展望精神持续扩大谈判范围

中原地产数据显示，6月广州二手楼市成交维持低位，但环比跌幅收窄，成交笔数比上个月减少约11.6%。 这受到限购政策持续效应、贷款利率上升、贷款速度缓慢、房地产批量登记等诸多因素的困扰，导致客户观望情绪持续、交易量不断下降，部分业主心态减弱，议价空之间拉大。

后市猜想:无聊行情持续

买卖双方的心理价差缩小

“上半年的广州二手楼市可以表示很沉重。 例如，下半年监管政策和信贷方面没有变动，预计这种沉重感将持续一段时间。 》满堂红研究部高级经理周峰表示，今年上半年二手楼市受外界影响不大，市场胶着源于最真实的买卖双方供求关系。 根据过去的经验，二手市场的价格波动往往比单手市场晚三个月。 今年“五一”黄金周前后，市内许多一手楼盘出现大幅降价促销，虽然没有直接波及二手房成交量和交易价格，但对买卖双方的心理产生了一定的影响。 7月底至8月，部分商品房诉求较强的业主将下调价格，预计市场上将增加笋盘。

龙斌表示，与二手房市场相比，今年上半年广州二手房市场交易价格波动较小，但交易量明显萎缩。 从目前政策和中央对房地产调控的“不压迫、不刺激”的观点来看，下半年的二手楼市也很难出现政策上的转机。 但是，随着二手房行情的整体回升、地方政府限购政策的微调、信贷额度的放宽，下半年的二手楼市虽然没有起色，但不会比上半年更糟。