“土地招商新招迭出”

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嘴唇冷，牙齿冷。 今年楼市萧条使土地市场陷入冰封:年前三季度，全国300个城市土地出售收入仅为1.7万亿元，为不到半年的土地出售收入。 经济注意报的调查显示，面对土地出售的困境，地方政府开始改变过去“皇帝女儿不愁嫁”的想法，开始全力以赴地吆喝。 天津等城市打包出让土地，上海尝试“二进三退”，邀请开发商讨论城市土地规划。 各种方法呈现出地方政府舍身，通过服务和营销实现土地招商引资，更大程度实现土地价值最大化的趋势。 “GDP是地方财政收入的晴雨表，但土地是财政收入的晴雨表。 ”江苏省国土资源厅相关人士蒋小台表示，“地方国土资源局主动拜访开发商，利用网络平台卖地、跨地区合作推地等动向证明，政府相关人员的营销意识正在加强。 但是，不能为了卖很多土地，为了早点卖而便宜卖地。 ” 国务院快速发展研究中心金融研究所银行研究室副主任吴庆说:“以卖土地为生的地方政府就像骑着没有刹车的自行车。 这个时候，不要呼吁激发开发者的热情，而要寻找财政收入调整的关键点。” 肥瘦组合制 目前，北京市国土资源局和天津市国土资源局已经建立了区域国土定期联席会议制度，是当前地方政府出卖地创新的缩影。 一位天津市国土资源局官员告诉记者，联席会议的首要文案是探讨京津冀接壤且潜力迅速发展的地区土地出售组合机制，具体采取“肥瘦组合制”。 例如，将稀少的地块(类地王)和流转地块组合出售，最后各地方国土资源局根据地块的判断价格分割土地收入。 现在，第一个被操作的区域是与城市间国境相接的高速铁路沿线周边的土地等。 地方国土资源局强大的联合出售土地在全国各地不断上演。 苏州、无锡、常州、常熟、太仓、张家港、江阴等7个城市群将土地出售，“共有约1200万平方米的土地集团共同出售。 一是可以共享开发商的资源，二是用这样的方法让开发商感受到你的诚意，三是可以进行高质量和劣质地块的捆绑销售，从而尽快温暖土地市场。 ”蒋小台说。 地方政府的“联合肥胖协调机构”的运用，不局限于区划和质量的“肥胖”，而是在于土地本身的结构调整。 地方国土资源部开始调整减少住宅用地和商业金融用地、多供给物流用地和旅游用地的用地结构布局，在国土资源部眼中物流用地、养老用地等新型产业用地成为一个“肥肉”。 沸腾的电商物流地产镐战将物流用地推上了台前。 根据仲联行统计数据，北京市物流用地销售地净利润约为15%，写字楼、零售毛净利润约为10%。 内蒙古国土资源厅、湖北省国土资源厅已经嗅到了物流用地的商机，积极找阿里巴巴集团、京东集团、普洛斯集团等企业详细谈了合作。 全年物流用地面积增加近1万平方米，物流用地大面积供应，住宅用地减少已成为供应市场新常态。 “即使出售产业用地的收入暂时不像住宅用地那样庞大，领域的前景也会带来大量的土地增值税。 何况，产业用地实行弹性用地制度。 如果快速发展不好就可以回收，如果快速发展好就持有土地增值税。 此时扶植物流用地是合情合理的，”国土部土地利用司的一位官员说。 提高开发商积极性 中指院数据显示，年前8月，房企在土地市场略保守，累计土地收购额比去年同期达到33%，多数房企土地购置金占销售额的比重， 例如万科全年从51%降至10%，保利与金地土地出售比均在20%左右，富力、世茂与雅居乐土地出售比重均不到10%，其他公司中只有龙湖、中海、华润土地在销售良好的情况下保持着稳定的土地保有节奏 土地要想尽快卖出，就必须调动开发商的积极性，地方国土资源局表示要通过优惠政策多次寻找开发商信息来获取土地。 “国庆节前，上海市国土资源局的相关人员给我打电话，要求我定制他们的土地。 这块地是我想要的，但是一直犹豫不决，所以很难弄到手。 他们给出的条件是通过调整土地指标，采取增加容积率、提高建筑限制、降低土地装修房屋比例、降低土地出让金首付比例和保证金等措施，尽快购买这片土地。 ”上海某上市住房企业董事长向记者透露。 这样的例子不仅仅是上海。 杭州萧山区国土资源局表示，在杭州萧山区拿地，无论土地面积多大、金额多高，保证金最高不超过1000万元，目的是减轻开发商的资金价格压力。 地方政府通过优惠政策积极接近开发商，部委之间通过合作亲近实现多方共赢。 经济注意报称，国土资源部会同国家发改委、国家铁路局等部委组成“铁路城市综合体”，推进铁路周边土地综合开发，沿交通干线像糖葫芦一样布局居住地，形成具有一定功能的卫星城市。 “由此，可以利用过去分散且效率低下的土地。 这些城际铁路可以连接起来将部分土地变成高质量的土地，土地增值收益当然不仅包括国土系统，还包括铁路系统，具体情况是上述国土部土地利用司的一位官员传达了经济注意报。 黄金湾投资集团董事长申威表示，一些地方政府正在积极寻求改变供给地，试图在淡市中吸引房企逆市土地，证明了地方政府卖地市场意识的增强。 “基本上，地方政府只是加强服务，实际上很少出让地价，很多城市甚至会提高基准地价。 在住房企业资金紧张的今天，要摆脱土地市场的低迷，需要考虑公司和市场对真实购买地的诉求，只有这样才能真正温暖土地市场。 ”。 饥渴式营销 根据中国指数研究院的数据，年前三季度，转让金累计1.7万亿元，比去年同期减少22%。 以前土地成交旺盛的季节是8月，但今年惨淡，全国300个城市共发售土地2537件，环比减少29%，比去年同期减少25%。 供给地总量减少，土地出让总额1449亿元，环比减少11%，比去年同期减少40%。 年初，国土资源部呼叫500万以上的人口城市，基本不新增建设用地，在具体实战中越来越体现为土地的饥饿营销。 北京城建(行情、问诊)集团土地负责人陆永河对记者说:“从土地所有者的角度来说，人口500万以上的城市基本不再新增建设用地。 也就是说，由于这些地区没有追加建设用地，开发商将获得一线城市的大面积土地。” 公开数据显示，一线城市8月共推送52块土地，土地面积300万平方米，环比减少16%，比去年同期减少38%，但在大面积减少土地供应的过程中发布了“绝版地块”。 “这相当于沙漠的清泉，让口渴的人早点动手。 ”陆永河说。 这种情况在二三线城市也存在，郑州市2、3月份住宅用地供应为0件，4月份供应地总量也比去年同期减少69%，这3个月基本处于供应不足的局面，给当地开发商带来了一定的恐慌。 “切断土地供应，并不是说当月真的没有土地销售，而是增加开发商的紧张感。 ’蒋小台不赞同饥渴营销，土地饥渴营销没有从购买者的购买诉求出发，不值得奖励。 新鸿基快速发展(中国)有限企业董事邓维聪在经济注意报中表示，目前在这个市场上，政府不敢供应大量土地。 同时，各地纷纷启动“十二五”规划，在淡市下，开发商越来越多地采取观望态度，政府也有必要在土地利用上放慢脚步。