“专家：房价全面下降可能性不大”

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供给明显不过剩，刚性诉求依然充足，领域资金链看不到紧张迹象

房价全面下跌的可能性很低〔观点〕

中国金融40人论坛青年研究员李洪侠

笔者结合各方面的数据观察，从住房供需基本面和资金角度来评价，今年房价全面下跌的可能性不大。

住房供应方面不支持房价的全面下跌。 供应过剩是房价下降的先决条件之一。 考虑到我国的土地管理制度、房地产开发环节和周期，影响目前住房供给的指标可以设定为2-3年前的土地购买面积、1-2年前的住房新增开工面积和目前的待售面积。 如果这些指标处于合理的增长区间或者稳定，房地产供应链基本完整，供应面也基本健康。 分别来看，—年全国房地产公司土地购买面积4亿平方米，处于近十年来的中等水平，明显不高； —年住宅新开工面积平均减少0.4%，是近10年来的第一次。 如果住宅的诉求不发生较大变化的话，今年的住宅别说供给过剩，也没有不足的嫌疑。 年末全国住宅待售面积为3亿2000万平方米，按当年的速度只卖了3个多月，库存没有达到支撑半年销售的过剩临界点。 可以看出，今年住房市场不存在明显的供给过剩。

住房诉求短期内不会明显下跌。 诉说萎缩是房价下跌的另一个前提。 在没有住房存量和家庭分布数据的情况下，住房诉求只能根据过去的销售情况和居民收入进行粗略的倾向性评价。 从销售来看，年大中城市相继实行限购政策，投资诉求受到抑制。 尽管如此，这三年的房屋销售保持着年均7.4%的增长，年均17.5%的增长，可见刚性诉求依然十分雄厚。 从收入来看，去年城市居民收入增长了7%，略低于房价上涨率，但近10年的数据显示，两者差距并不大。 当然，在现在的房价状态下，很多城市居民不能靠收入买房子，而是靠几代人的积蓄、拆迁等初期的财富积累等。 今年是新型城市化元年，拆迁的增加、补偿标准的提高，很可能通过增加初期的财富积累和住房置换等方法来提高购房的诉求。

房地产领域的资金链没有显示出紧张的迹象。 房地产业资金密集，资产属性强，资金链是影响房地产价格的重要因素，评价资金链有公司、个人、银行三个立场。 据房地产公司介绍，去年房地产公司资金超过12万亿元，增长26.5%，明显超过了此前三年的平均增速。 从个人住房贷款来看，去年末个人住房贷款余额为9万亿元，比上年末增长21%，高出8.1个百分点。 银行的数据进一步印证了上述趋势，去年房地产贷款和信托融资增长迅速，新增房地产贷款2.3万亿元，比去年同期增长9987亿元。 房地产信托新增6848亿元，比去年同期增长1倍以上。 可见，房地产公司资金总体充裕，个人购房贷款增加较多，资金水平上住房供需平衡基本得到保障。

全国范围内不发生全面的房价下跌，并不意味着所有城市的房价都不会下跌，也不意味着所有公司都经营良好。 相反，一些二三线城市由于前期供给增长过多、投资诉求多、人口增长有限等原因，已经出现了一些问题，值得高度重视。