“人民日报四问楼市会撞冰山吗：不会断崖式暴跌”

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资料来源:中国指数研究院人民视觉

交易清淡，房价上涨和下跌，引起了人们的各种担忧

楼市会撞到冰山吗？ (经济热点稳定期待强烈的自信②) )。

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■业内专家表示，楼市出现的调整是正常的，也是宏观调控诱惑而追求的。 如果不反复压制投资投机诉求，胡乱扩大杠杆效应，住房金融就不会产生系统性风险

你对增速的延迟有什么看法？

百城的房价连续23个月下跌，但告别高增长率并不意味着市场的终结

“不适合住宅市场。 我认为中国的不动产是泰坦尼克号。 撞到前面的冰山。 ”5月底，soho中国董事长潘石屹的《高调见空》再次聚焦楼市走向。

交易清淡，供需紧张缓和，是今年楼市降温最直接的表现。 端午节期间，北京住房成交量创下7年来同期最低。 根据国家统计局的数据，今年4月，我国商品房销售面积比去年同期减少6.9%。 “在同一个区域，去年夏天中介说没有房间。 结果，这两个人居然给我看了50多套房。 ’上个月在北京西南二环买了二手房的蔡先生非常感慨。

一些城市的房价上涨或下跌，被认为是楼市分化、降温的标志。 国家统计局数据显示，4月份70个大中城市住房销售价格下跌的城市继续增加，首次发生地区价格回调。 根据中国指数研究院的数据，今年5月全国100个城市新建住宅平均价格比上个月下跌0.32%，是自年6月以来连续第23个月下跌的。

外资机构的集体衰退也对中国楼市产生了悲观的影响。 5月，穆迪宣布，将把中国房地产业的预期从此前维持18个月的“稳定”调整为“负”。 巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将持续到年。 UBS表示，房地产持续大幅下跌是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国房地产市场面临拐点。

“拐点”、“恶化”、“负面”……中国楼市真的进入下行通道了吗？

增长率的下降不等于负增长。 住房和城乡建设部总经济师冯俊介绍，新开工面积、成交量比去年同期出现负增长，是因为年同期基数过大。 与2008年开始的同期指标比较，依然是正常的增长。 “过去增长了那么多，但现在即使略有下降，市场也在正常调节。 ”

受房地产特点的影响，市场分化不仅是正常的调节，也是快速发展的主流。 清华大学房地产研究所所长刘洪玉解体，今年4月，部分城市房价环比下降有三个原因。 一是当地居民住房保有水平高，二是在产业结构调整中，一部分制造业人口随公司从该地区转移。 其三，该地区存在住房供应过多或价格过高的问题。 房价的下降属于正常的市场调节。

既然房地产市场是市场，波动是不可避免的规律。 建设部政策研究中心主任秦虹认为，经过十几年的高速增长，住房市场目前进入了高基数低增长的快速发展阶段，这是必然趋势。 “领域增长率的调整并不意味着市场的结束。 上涨是错误的，下跌是“崩溃”，这样的解体是有争议的。 ”

关于外资机构的集体唱歌空，秦虹正在解体。 另一方面，外资机构对中国市场的特殊性知之甚少，如父母帮助孩子购买住房、全球最高首付比例等，将海外市场优势应用于中国市场解体存在偏差。 另一方面，外资机构的数据也缺乏科学支撑。 “例如，一份研究报告显示，中国城市竣工住宅面积达到25亿9600万平方米，比国家统计局的数据高出两倍多。 据此，市场走势的评价差异很大。 ”

“次级贷款危机”“日本崩溃”会不会发生？

必须防止断崖式暴跌，防止价格过高，市场脱离实际的招聘诉求

“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康快速发展对宏观经济尤为重要。 》据秦虹介绍，中国房地产业产业链时间长，上下游涉及数十个产业，影响面广。

更重要的是，作为资金密集型领域，楼市的稳定直接关系到金融安全。 根据刘洪玉提供的数据，中国所有贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额分别是1998年的8、39、19、190倍。 秦虹也认为，全年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，市场大幅波动将对金融安全产生不良影响。

此次楼市调整是近十多年来首次因非行政干预因素引起的市场波动，备受舆论关注。

“过去十年，中国房地产市场每三至四年进行一次周期性调整。 但是，与2008年、年政策性压抑引发的市场调整相比，此次楼市变化是历史上首次出现的非政策性因素导致的市场降温，本轮调整周期可能会延长、加深。 ”中原房地产首席拆迁师张大伟表示，此次调整的原因有三个。 一是资金价格上涨带来的房地产贷款、开发信贷紧缩、房地产“不得不逃离利润”。 二是全国楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩。 第三，在住房供给增加、住房贷款紧缩、楼市负面信息增长的情况下，购房者的预期发生了变化。

基于上述理由，当三四线城市相继出现供给过剩、价格停滞甚至下跌时，人们担心“供给不足”的蔓延会引发美国式的“次贷危机”。 另一方面，尽管目前二线楼市处于扩大缩小的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的多家房地产公司在当前融资环境下遭遇资金链断裂，引发多米诺骨牌效应，市场是否也会出现日本式的“断崖式暴跌”？

“我们不能陷入美国式的次贷危机。 在美国，金融机构对所有存量住房拥有50%以上的权益，但我国住房金融的快速发展水平远远不及美国的水平。 ”刘洪玉说。

国家发改委经济研究所副所长宋立表示，当日本房价整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%。 前几天中国公布的53.73%的城市化率是劳动力的城市化率。 “严格计算原住民人口和全家流动人口的比例，中国真正的城市化率在40%以下。 因为这个房价不会出现外界所说的暴跌风险。 目前房地产市场没有进入趋势性下降，只是逐步调整。 ”

刘洪玉也认为，日本地价泡沫的破灭，内因是市场饱和、价格过高，外因是日元急速下跌、股市暴跌。 我国还处于快速城市化快速发展的过程中，住房市场以实际的招聘诉求为支撑。 “在中国楼市不会发生所谓的断崖式暴跌。 我们需要防止的是，首先是价格上涨过快，住宅市场偏离了实际的招聘诉求支持的情况。 因此，必须加大力度确保房价的基本稳定。 ”

房地产金融风险有多大？

最大的风险是“影子银行”的规模未知，住房金融必须胡乱扩大杠杆效应，才能引发系统性风险

楼市虽然没有进入趋势下滑，但也不是没有风险。 “中国的房地产金融风险主要来源于房地产开发贷款。 ’刘玉坦白了。

去年下半年，融资政策收紧，许多房地产公司无法从银行系统获得融资，必须通过夹层融资、房地产信托、基金子公司、私募基金、海外债务发行等“影子银行”完成土地购买、开发建设、资产运营？ 今年5月，53家信托企业参与了306只固定收益类信托产品的发行。

“影子银行”无疑推高了房地产公司的融资价格。 以其中最“便宜”的境外美元债券为例，换算成当前汇率，公司融资价格在7%至17%之间。

“‘影子银行’的参与，一方面提高了房地产领域的投资能力，带来了更激烈的土地市场竞争和更高的地价，另一方面提高了相关房地产公司的杠杆作用，降低了抵御市场风险的能力。 ”刘洪玉说。

房地产业通过“影子银行”融资的规模尚不清楚，也是业界担忧的问题。 今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企遭遇资金链危机，这些房企没落成为多米诺骨牌的首发之一，引发了众多民间借贷纠纷。

“没有机构能够统计目前房地产领域影子银行融资的具体规模，可能比我们想象的要多。 而且，这个未知是最大的风险。 ”张大伟说。

但是，“影子银行”的问题引起了相关部门的高度重视，目前房地产相关金融机构正在判断和防范风险。 业界预计，房地产信托等渠道业务今年规模将大幅减少。

秦虹也表示，尽管今年4月个人贷款紧张，影响了公司的还款，但“但是，如果我们不反复进行美国式的零首付和低首付，反复抑制投资投机性的诉求，盲目扩大杠杆化，我国的住房金融将面临系统性风险。”

楼市还有机会吗？

虽然现在已经不是所有人都可以弯腰捡金的时代了，但白银仍然是贵金属[/s2/]

业内专家表示，目前楼市出现的调整是正常的，也是宏观调控一直诱惑和追求的。

“当前的调整是我国住房市场难以迎来的自我调整机会，也是中央政府近年来追求的楼市合理回归方向快速发展的大势所趋，是包括政府和大部分开发商在内的社会各界普遍期待的，非常有利于住房市场的持续健康和稳步发展 所以在中央政府层面暂时没有必要“救市”。 ”刘洪玉说。

调整期的中国楼市仍充满机遇。 房地产龙头公司万科集团总裁郁亮表示，中国房地产领域已经度过了它的黄金时期，进入白银时代。 “虽然现在不是所有人弯腰都能捞钱的时代，但白银还是贵金属。”

秦虹解体，目前中国24—28岁人口1.2亿，其中约8000万人在城镇生活，他们现在正是需要的主体。 39—49岁是高储蓄人口的主体，他们是改善型诉求的购买者。 “中国的人口结构处于两者重叠的高位期。 因为这个未来房地产的诉求依然很大。 ”