“专家：降息仅能刺激购房160万套 一线城市仅5万套”

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利率下降只能刺激购房160万套 11月21日下午，中国人民银行宣布下调存款基准利率。 这是继去年7月以来央行首次降息。 关于这次利率下调，市场被认为会刺激住宅诉求，但对能够刺激的规模进行了罕见的估算。 根据中国家庭金融调查数据，笔者估计只能刺激160万套住房诉求的释放。 中国家庭金融调查详细询问了家庭住房拥有情况、家庭收入及资产等情况。 潜在的刚体住宅诉求定义为:无住宅家庭诉求、人家分离诉求(有房子但住宅不在生活和工作中心)以及分家诉求)家庭有成年子女。 潜在改善型住房诉求的具体标准是:现有住房居住时间超过20年，或现有住房家庭人均面积低于全省居住面积中位数，居住时间超过5年。 结合家庭收入和资产状况，可以估算全国及各省份潜在的刚需和改善型诉求，以及可行的刚需和改善型诉求。 央行基准贷款利率下降0.4个百分点后，有机构计算，100万元的住房贷款，每月可少支付245元。 我们的估算也是基于同样的想法，根据家庭所在地的房价、70%的贷款购房，计算利率下降前后的月还款值，再以家庭收入的40%以下为还款标准，估算有住房诉求的家庭中，因月还款额下降而增加的家庭数量， 贷款利率为6.55%时，可实现的刚性住宅诉求为9.8%，可实现的改善型住宅诉求为5.3%，整体可实现14.7%。 也就是说，城市家庭中14.7%的家庭有住房诉求，可以实现其诉求。 利率下降6.15%的情况下，刚性住宅的诉求为10.2%，改善型住宅的诉求为5.3%。 利率下降后可实现的总诉求上升了0.74个百分点，约为160万套。 其中刚性住宅诉求85万套，改善型住宅诉求75万套。 从地区来看，此次降息对二线城市影响最大。 一线城市能够实现的住房诉求基本没有变化，仅从11.6%上升到11.8%，二线城市从16.5%上升到17.5%，三四线城市从13.4%上升到14.0%。 据此，降息对一线城市住宅的诉求刺激只有5万户，二线城市约95万户，三四线城市约60万户。 今年4月以来，政府采取了一系列稳定房地产市场的措施，但对市场的静态影响有限。 根据我们相对乐观的估计，在市场预期不变的情况下，放开套房贷款限制在未来5年可刺激总额约550万套住房，公积金优惠可刺激280万套住房，此次降息可刺激160万套住房的诉求。 与现在的约5000万套空的房间和约400万套的待售房间相比，整体效果有限。 这些政策能否真正起作用，取决于房价是否会因此而改变。 截至 年第三季度，我国城市家庭住房拥有率已达到90%以上，套房比例也达到22%，空安装率超过23%。 即使是有住房诉求的家庭，住房购买能力也很低，少量的利率变化对于提高住房诉求效果也是有限的。 中国住宅市场的整体走向取决于投资诉求。 股市逐渐渐入佳境，整个房市供给超过需求，房价暴涨的时代已经结束。 (作者是西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任) )。