“棚改安置区后续管理问题凸显 物业价钱居高不下”

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关注改变棚子的设置场所后的管理

物业管理收入低，特殊物业价格高，棚户区变更后的管理问题突出

目前，各地棚改区相继竣工，棚户区群众居住条件明显改善。 住在新房子里的群众把小屋的改造看成是“德政工”、“民心工程”。

但是，根据记者的调查，由于物业管理难度大，一些棚子的安装场所会出现脏、乱、坏的问题，“棚子文化”现象明显，后续的管理问题需要警惕。

不动产价格高

日前，记者在湖北、黑龙江、辽宁、贵州等地采访时发现，投入采用的棚改安装小区展示量的广度、建设标准的高低、安装能力的高低等优势，普遍反映出居住条件发生了巨大变化。

调查显示，虽然改变了部分棚子的设置场所，改善了群众的居住条件，但产生了秩序混乱、管理困难的问题。 小众有转移临时棚屋区的生活习惯，将临时棚屋区从“平房临时区”变为“高层临时区”的风险。

据蓝居社区记者介绍，26栋住宅的1楼住户中，有50多家在家里开设了商店。 他们拆除和改装门窗，经营麻将室、修鞋店、洗衣店、小卖部、小吃店等。 一些商店把餐饮桌摆在外面，占据公共通道。

哈尔滨最大的棚户区改造远程安置项目“民生尚都”也有同样的情况。 一楼的住户把住宅变成商店。 住在4栋2单元103室的居民计景学将2室1室的房间变成了小五金店，兼作水暖建材。 他说。 “别为生计发愁，谁想把房子弄成这样？ ”

记者在辽宁省阜新市的棚改设区“正阳馨区”看到，每年陆续入住数千家居民小区，至今道路等基础设施尚不完善。 一进入住宅区，对面就是满是洞的土路，路的两侧垃圾很多。 在一点点民房前，绿地被住户擅自变成了菜园，种着各种各样的蔬菜。

各种因素交织在一起，一定程度上提高了物业服务的价格，导致了物业公司的损失，最终降低了物业服务的质量。

负责青居社区物业管理的武汉天源物业管理有限企业项目负责人李一平向记者表示，随着人工成本等物业服务价格的上涨，除政府补贴180万元外，3年间公司在青宜居项目中亏损100多万元，长时间亏损加大了公司压力。

在某大型棚改区提供物业服务的公司负责人给记者记了帐。 他认为棚改区存在显性和隐形两种“特殊房价”，其物业服务价格远远高于商品房住宅小区。

其一，显性房地产价格。 住在棚改区的部分群众素质相对较低，对公共设施的破坏率较高。 这个小区的100多台电梯，每年有14个轿厢门被人为踢坏，70多个按钮的外护板被抠掉，几乎每天都有电梯报告修理。 用绿化用水洗车，每月增加1，000吨以上的水使用量，“迫使公司更换遥控阀”。 路灯、电梯监控摄像头频繁被盗，草坪、行道树等绿化损伤严重。 公司承担了多个不应该承担的不动产价格。

其二，无形的不动产价格。 改造成功的棚改区多为政府的“模板工程”，各种视察、参观、采访使公司不堪重负。 每年有数百次相关活动，每次都要组织人力加班工作。 为了一次迎接上级检查，公司修补了所有受损的草坪、树木，修复了172个受损的信箱，临时雇佣了100多名加班员工，所有支出达到30多万元。

该负责人说:“房地产费用本来就很低，‘特别不动产价格’这么高，一定会影响服务质量。” 例如中标时约定的30名保安人员的投入，现在迫于经营压力下降到了20名。

华中科技大学中国农村管理研究中心主任贺雪峰认为，居住条件的变化并未完全改变居民的生存状态，需要重视长期形成的“棚户区文化”转移到棚户区，后续的管理问题日益突出。

通过多渠道提高大众的自我管理参与度

许多受访者表示，目前棚户区变更后的管理不能适应众多棚户区人群纷纷入住的情况，管理模式亟待创新。

贵州省安顺市住建局局长助理莫子均等干部认为，变更棚户区后管理中，其入住群众普遍收入偏低，有偿服务意识不足。 长期以来形成的“贫民区文化”推高了后续监管价格等“特殊情况”，单纯的后续监管市场化运营模式不应该完全复制到棚户区。 他们提出了以下建议。

一是探索建立“自治管理”模式，发挥居民在物业管理中的参与作用。 有关部门在资质考核、税费征收等方面制定优惠政策，可以鼓励有条件、规模较大的棚户区自行设立房地产企业，也可以在政府指导下，由小区业主委员会自行承担物业管理，加强物业自治。 通过“支付工程费”等方式，允许居民通过提供物业服务来抵消物业费，处理部分低收入群众难以支付物业费的问题。

二是招投标时，房地产企业需要优先从居民中招聘管理服务人员，特别是保洁、绿化、维护、维修等物业服务岗位，确定优先录用低保户等困难家庭人员。 辽宁省铁岭市绩益房地产企业建成了铁岭市较大的棚改安置区龙翔花园。 考虑到棚户区改革居民就业困难，企业设立物业管理机构后，为有就业意愿的居民提供就业岗位，50多名居民在物业企业就业。 企业负责人表示:“从棚子里招募居民，处理部分就业问题，提高了爱护居民房屋的意识。”

三是广泛动员群众建立志愿者队伍，弥补物业服务的“短板”。 棚改区武汉市青山区青宜居社区成立了由1600名居民组成的自治队伍，其中仅志愿者巡逻队员就有200人。 胡秋生这样告诉记者。 “我们做‘值班表’，每次轮到自己值班的时候都去小区巡逻，捡路边的垃圾，维护小区治安。 政府让我们住在这么好的房子里。 我有义务为小区服务。 ”

政府将发挥后续管理驱动器的作用[/s2/]

一位高管和公司负责人认为，与棚改场所的特殊性相比，政府在后续管理中应加强兜底功能，采取补贴物业费、提供公益性岗位等措施，着力处理低收入者的物业管理问题。

首先对低收入者实行不动产费用减免，资金不足由政府补助。 武汉青安住建设工程有限企业总经理蔡延达表示，政府应进行对比性补贴，防范“全包式”趋势，撒胡椒式补贴容易成为政府长期负担。 可以根据家庭人均月收入实行差别补贴，对享受最低生活保障的家庭实行大幅度补贴，参照最低生活保障的管理模式动态管理房地产补贴，建立“有收入有收入”的补贴制度。

另外，政府应该通过购买服务的方法在棚改安置区提供公益性岗位，抓住之后的管理和就业的双手。

棚户区改造安置区规划建设时，可以通过政策支持和资金投入，在安置区按一定比例建设经营性商业住房或者商业服务设施，为居民特别是有困难的人提供就业岗位。 收入主要用于弥补物业管理费用的不足。

一些棚户区房地产公司长期处于“薄利”赤字状况，而受访者认为，有关部门有必要对公司给予税收优惠，拓宽房地产经费筹措渠道。 另外，公司要加强社会责任意识，区别对待商品房住宅小区和棚户区搬迁区域，可以采取专业分包等措施自行挖掘。

武汉天源物业管理有限企业项目负责人李一平等人建议，政府加大对棚改区物业公司的扶持力度，减免相关税费。 允许房地产公司在安装区内进行商业经营服务活动，弥补日常物业管理中的资金不足。

并建议通过多渠道筹措物业经费，由专家管理经营物业租金收入和安装区地上停车位等共享部分的经营净利润，用于相关物业服务支出。

李一平表示，除了需要政府相关部门的支持外，变更棚户区的房地产公司必须打破“变更棚户区赚钱越来越多”的经营理念，反复兼顾社会效益和经济效益。 立足于公司内部经营方法的转变，探索适合棚改安装区后续管理的做法。