“16家上市银行涉房固定资产“失真”：至少万亿元未入账”

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某高楼及其惊人的市价，竟然在上市银行的财报中集体缩小或隐藏。

这当然不是神话也不是魔术，也不依赖于违规的挪用资产。 准确地说，在会计准则的“掩护”下，16家上市银行的自有房产以价格和折旧的形式躺在报表上，但其实际交易价值并未入账，成为无形的“私房费”。

据《证券日报》记者独家统计，截至今年一季度末，上市银行自有相关住房固定资产净值约4924亿元，今年全年很可能突破5000亿元。 根据最保守的估计，这部分资产的市价达到1.4万亿元，比目前的净利润接近1万亿元； 如果估值变得更大胆，隐藏在账本外的资产价值有可能达到数万亿元。

16家银行与不动产相关的固定资产

净利润合计接近5000亿元

要搞清楚上市银行拥有的相关资产(不是单纯的不动产和建筑物，还包括建设工程、装修等剩余费用)的规模和结构，首先要搞清楚上市银行固定资产的总规模和增速等相关情况。

据同花顺(行情、问诊)数据显示，截至今年一季度末，16家上市银行的固定资产共计7409亿元。 其中，四大银行的固定资产规模最大，共计超过5831亿元。 4大银行中，银行和农业银行的固定资产规模长期居前2位，工商银行(行情、问诊)和建设银行)行情、问诊)分别占第3位和第4位。 数据显示，截至去年年底，上市银行固定资产共计7341亿元。 也就是说，今年一季度的增长率约为68亿元，一季度的资产增长率将接近1%。

但是，上市银行的固定资产并不只包括不动产。 根据上市银行年报中的定义，固定资产主要包括房屋和建筑物、办公设备和运输工具。 其中，对大多数上市银行来说，住宅、建筑物和建设工程的资产规模最大，办公设备和运输工具的资产净值占固定资产的比例在20%-40%之间。

以招商银行(行情、问诊)为例，该银行截至年底的固定资产净值为233亿元，其中房屋、建筑物、维修费和建设工程资产净值合计186亿元，电子设备和运输工具资产净值合计约47亿元。

本报记者逐一统计了16家上市银行截至年底的住房、建筑、装饰费和建设工程合计资产净值，发现15家上市银行(不含南京银行(行情、问诊) )合计净值为4856亿元。

其中，农业银行(行情、问诊)净利润最高，超过1200亿元。 其次是超过950亿元的工商银行和中国银行(行情、问诊)的涉房资产净值比较接近，均超过826亿元。 股份制银行中，招商银行账面相关住房固定资产净值最高，兴业银行(行情、问诊)其次，中信银行)行情、问诊)排名第三，上述3家银行资产净值均超过100亿元。

考虑到南京银行固定资产总量约为宁波银行(行情、问诊)的9成多，宁波银行相关资产净值为20.5亿元，推算南京银行上述相关资产净值约为19亿元。 也就是说，16家银行的相关资产净值约为4875亿元，约占固定资产总比重的66%。 根据一季度固定资产增长率推算，到一季度末，上市银行相关住房固定资产净值约为4924亿元，今年全年很可能突破5000亿元。 根据上述数据和做法测算上市银行全年相关数据，截至本年末，相关住房固定资产净值还不到4000亿元。

市价和价格的差距很大

真正的规模是兆元数量级

上述净资产看起来已经“强大”，但实际上只是公允价值，也就是市价冰山的一角。

目前，根据上市银行普遍价格法会计准则，“购买或新增的固定资产按收购时的价格进行初始计量，固定资产的折旧由其入账价值减去预期净残值后，按预期寿命内年限平均法计入”。

简而言之，尽管公允价值已经大幅增加，但原涉房固定资产在账面上仍要逐年减值。

以中国银行为例，截至去年年底，该银行固定资产中的单纯住宅建筑物已经累计折旧240亿元，目前账面价值近618亿元，也就是资产原值超过850亿元，目前折旧率约为28%。 据中国银行年报报道，“住房和建筑物拟采用年限为15-50年，净残值率为3%，年折旧率为1.9%-6.5%。 原始资产对应的折旧年数必须在5-10年之间。 近5年乃至近10年，正是中国房地产价格暴涨的阶段，各地房地产价格涨幅不完全一致，但翻番甚至翻几倍是常见的现象。 另外，上市银行中除农业银行外，许多银行十年来的机构网点布局均位于经济发达的一二线城市和城市核心地区，这些城市和地区的房价涨幅远远超过平均水平。

从事房地产中介业10多年的前员工向证券日报记者表示，以上市银行总部密集驻扎的金融街(行情、问诊)区域为例，10年前的房价约为1.4万元/平米，但现在的价格已经上涨到7万元-8万元/平米，而且这个价格

以较晚建成的金融街b7大楼=现北京银行(行情、问诊)和中国人寿)行情、问诊)大楼为例，根据房地产商介绍的b7大楼的价格( 2005年的价格为1600元/平方米左右)和现在的市价推算，b7大楼的合计建筑面积为 每平方米上涨约6万元，整体附加值约130元。即使考虑到近期楼市价格似乎有变动，这个项目整体附加值也一定超过了100亿元。

这座大楼附近的建设银行、中信银行、交通银行(行情、问诊)等银行的大楼建设得要早得多，其建设时间大多在1993年至-2005年之间，价格更便宜。

有点一线城市的地铁沿线地区的商店价格更快了。 据北京市大兴区黄村地区房地产中介介绍，3年前，该地区商业房地产售价不足2万元/平方米，但地铁开通后，现已上涨至近4万元/平方米。

这些名字的员工警告本报记者说，商业银行的旧址有可能根据城市规划拆迁，拆迁时的补偿也相当大。

由于各银行不动产的使用寿命、区域多、复杂，从现有报告中几乎不可能推测出目前的准确市价。 但是，考虑到30%折扣后当前账面价值接近5000亿元，购买价格应该在7000亿元左右，即使是最保守的估计，这部分资产的市值也将达到1.4万亿元，比当前净资产值“充裕”接近1万亿元。 如果估值变得更大胆，隐藏在账本外的资产价值有可能达到数万亿元。

“其实，我开始买大楼的时候也有点犹豫。 但是，考虑到银行需要与自己的企业品牌相称的办公室，金融街的好地方也有限，所以买下了那个商业不动产。” 一位银行行长向记者谈到了“购房须知”。 “当时，我确实没想到几年内房价翻了几倍，但由于住宅是自用的，我没想到房地产升值会对银行产生实质性的影响。”

据记者观察，16家上市银行中，大部分银行以价格为初始价值，每年以3%-5%的折旧率进行折旧，较为激进的会计方法对部分资产的年折旧率接近20%。 另一方面，四大银行不动产资产的收款方法与其他略有不同。 因为，上市前经历了大规模的财务重组和注资。 因此，其中部分固定资产将根据重组时的判断值入账。

但是，四大银行中除农行外的重组已经有几年了，即便是当年的判断值也远远大于目前的市值，其基数巨大，因此附加值部分也将非常惊人。

史玉柱史玉柱曾经“间隔空的呐喊”

要求以公平价值存款[/s2/]

对于银行合规被“隐匿”的这部分房地产财产，很多投资界的大佬其实也知道。

史玉柱在微博上说:“要增加银行的资本金，减少募捐，还有一个方法。 各银行拥有很多有钱土地的不动产，数量惊人，以当年建造和购买的价格结算。 大多数情况下，以10年20年30年前的价格收款，收款金额变态地低。 如果按照国际惯例重新判断，以公允价值入账，银行资本金将大幅增加，3年内无需向股东伸手要钱”。

另外，私募相关人士崔军沪宝银创曾提出“强制收购”银行，以公允价值入账银行房产，“这样一来，银行资本金将大幅增加，净资产也将大幅上升。

关于为什么我国会计准则要求存入价格法，一位会计师事务所合伙人告诉记者，天机即“公允价值的计量首先需要健全完整的市场体系； 其次对会计人员的素质有很高的要求，另外，新闻发布者对新闻提供者有很高的信任度，但这些方面的要求在国内目前的实践中确实很难达到。”事实上，从二手房交易可以看出，目前二手房计税区域的指导价格和实际 这反映了市场体系不完善，因为所谓的“阴阳合同”是被禁止的。

据此，国际会计准则为了实现国际协调的目的，必须充分考虑各国的环境，因此提出了价格和重估两种计量模式。 但是，在这位会计师眼中，今后随着我国市场机制的逐渐健全和相关法律、法规的不断完善，公允价值的获取将变得更加容易，对我国公允价值的适用也将与国际会计准则趋同。 “说到底，使用公允价值评估是国际会计准则、美国以及许多市场经济国家会计准则的普遍方法，在国际上也已经跨越了公允价值‘是否使用’的争论阶段，首先是‘怎么办’。”

有趣的是，史玉柱在微博上表示:“投资行业经常有奇怪的事情。 一位房地产朋友说，他本来计划拍摄土地。 之后，发现在某个地方上市的某房地产企业，其自有土地的价值(考虑到债务)将摊销到每股股价上，与其自己拍土地，不如买股票便宜40%，计划放弃买土地而买股票)。 另外，虽然土地使用权是无形资产，与固定资产不是一个概念，但该事例反映了资产账面价值与实际价值的巨大反差。