“500亿险资地产价值重估 公允价值“粉饰”报表面临整顿”

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一场涉及15家使用公允价值法对房地产投资估值的保险企业整顿行动正在进行，其中有两家企业被

与运用公允价值法进行房地产投资评估相关的15家保险企业正在进行整顿，其中2家企业受监管层成为重要关注对象。 6月5日，保监会发布文件，对保险公司申请的以公允价值计量的投资性房地产逐项进行审查，不符合会计准则和偿付能力监管规定的，责令企业调整会计报告的账面价值和偿付能力报告的同意价值，区别问题性质追溯以前各届偿付能力报告。 21世纪经济新闻记者整理年报统计显示，截至目前，全部保险企业共有33家进行投资性房地产行为，其中15家使用《公允价值法》，包括12家寿险和3家财险。 也就是说，财务报表中出现的投资性房地产数据可以通过现行市场价值进行判断来明确。 问题是，难以用公允价值法定义和验证判断标准，监管的难点是，第三方判断机构对资质和公共信服力的理解也有限，难以指定。 保险企业可以通过“操作”评估利润来提高偿付能力。 偿还能力是对新业务的监督审查、允许新设分行等行政行为的重要参考指标。 一旦房地产进入下行通道，这些虚增的泡沫风险就会暴露出来。 5日，21世纪经济新闻记者从权威渠道独家获悉，在12家寿险企业中，估值增长率最高的是正德人寿。 年报显示，正德人寿去年以11.2亿的价格投资房地产，年末估值增至20亿。 “并且，今年新报告的财务报告显示，正德人寿对这笔投资的估值增加到了28亿，一年内增长了1.5倍。 是否符合客观的市场行情，我们需要逐项审查，重新判断。 ’一位保监会的内幕对记者说。 在本报获得的数据中，财险估值最高的是人保财险，附加值为1.9倍。 但是，上述保监会有关人士认为，由于人保进入房地产市场非常早，也有历史原因，附加值接近两倍是“符合市场规律，但仍需接受监管判断和验证”。 比起 ，我们认为将总公司从北京转移到深圳的另一家财险企业更受关注。 这家注册资本90亿的企业每年购入北京cbd两个地块，购入价格为61.1亿。 截至2009年，该投资已从无形资产转为投资性房地产科目，采用公允价值法达到157.3亿元，增值96亿元。 “这家企业的利润评价额占15家公司总评价额增长利润的1/5。 ”上述的方法已经明确了。 根据保监会今年的最新统计，领域内15家拥有投资性房地产的企业总价近250亿，采用公允价值法估值的价值目前近500亿，平均翻了一番。 “可以看到，企业每季报告的投资性不动产的评价值在不断提高。 特征很明显。 ” 许多监管者向本报表示，在此次积分调查中，生命体等企业的房地产投资估值也备受关注。 “上溯及复核，是指根据我们逐项整合的结果重新计算企业的偿付能力，如果不满足这些要求，或者考虑到原有虚高的偿付能力，未获得新业务、新设立分公司等许可，则取消。 ”上述的方法已经明确了。 目前，保监会正在修改投资性房地产偿付能力资产同意标准，并处于征求公开意见阶段。 在新的同意标准出台并完成此次清理工作之前，各保险企业将暂停实施投资性房地产公允价值计量政策。 也就是说，在已经使用的情况下，不得重新确认新的判断附加值； 未使用时，不得切换为衡量公允价值。 用红线 公允价值法衡量正德偿付能力的寿险企业除了正德人寿外，还包括人寿生命、泰康人寿、合议人寿、华夏人寿等。 年保险资金投资新政相继出台以来，房地产对保险资金的投资门槛和限制比例越来越宽松，保险企业以养老房地产、基建等概念投资房地产越来越多。 但是，由于房地产的判断标准不同，出入大，容易被持有投资性房地产的企业用作调整利润和提高偿付能力充足率的工具。 以在北京cbd购买两个地块的上述财险企业为例，其偿付能力充足率远远高于监管线，与公布的利润无关。 “年度盈余，年末实际资本比年末增加32亿，年末还款能力充足率从年末的1199%上升到1536%。 》据该企业年报报道。 但是，正德生命的偿还能力并不充裕，徘徊在150%的监管红线上。 年正德人寿透露还款能力为153.5%。 与去年相比下降了近30个百分点。 的原因一是最低资本对业务的增长，二是正德人寿扩大了对房地产、信托计划等替代资产的投资，由于这类资产偿付能力的认可度低，导致整体资产认可度下降，实际资本下降。 监管者表示，正德人寿对投资性房地产的估值持续增长。 “11亿美元的价格，去年年末是20亿美元，今年4月变成了28亿美元，用人寿保险翻了一番。 ’这些人认为，提高偿债能力是当务之急。 不仅是投资性房地产，很多行业的人也表示，应该关注自用房地产的评估和计算。 “投资不动产未开放时，保险公司都是以自己的名义购买不动产。 每年采用公允价值法重估固定资产，既增加资产账面价值，又增加净资产资本存量科目，是提高偿债能力的操作方法。 ”另一位接近监管者向21世纪经济报道记者透露。 公允价值法三《圣城》 本报新印发的投资性房地产偿付能力资产授权标准(意见征稿)明确界定自用和投资性房地产，确定三类投资性房地产在判断偿付能力时，不得采用公允价值计量 一是尚未达到拟采用状态的住宅建筑物及其土地使用权。 二是以出租为目的，但明确持有目的后一年内未出租土地的开采权、房屋建筑物三、位于地级市以下地区的投资性房地产(养老房地产除外)。 难以用公允价值法定义和验证判断标准，监管难点在于第三方使用判断机构对资质和公共说服力的理解也有限，难以指定。 因此，该意见征集稿对判断机构施加了一定的限制。 应当委托经财政部、证券监督管理委员会具有证券判断资格的资产判断机构，或者符合《房地产评估机构管理办法》一级资格的房地产判断机构。 另外，一旦明确后，不得随意更改。 保监会认为，保险企业与判断机构之间有不恰当的委托关系的，有权要求更换。 投资性房地产是指为获得租金和/或资本增值而持有的房地产，包括已出租的土地开采权、拟增值转让的土地开采权、已出租的建筑物。 意见稿有四种确定规定，不属于投资性房地产。 一是目的不确定或限制的土地开采权和住宅建筑物(包括建设中)二是建设后拟出售的房屋建筑物及其土地开采权三是租赁合同尚未开始的住宅建筑物的采矿权四是保险企业经营或委托他人经营