“北京楼市局部热销 难改调整大势”

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“量太多了，客人太多了。 目前销售人员负责接待，企业后台包括工程、财务、法律等方面的全员支持共生世界村的合同工作。 ”联合创展的工作人员明确了这一点。

具有同样就业状态的住宅企业还包括龙湖地产等。 他们的共同优势是，两家企业上周末分别在北京上市的共生世界村、龙湖长城以项目为源头，当天紧靠阳光。 合生世界村项目当天共发布450套房，参加评选的人数为870人。 龙湖长城源头工程推出400套房，参与人数953人。

公告牌的热销意味着大楼变暖吗？ 据21世纪经济新闻记者采访，在大部分房地产行业人士看来，价格交换量的调整趋势没有改变。

市场敏感因素:价格

根据亚洲豪机构的调查数据，上周( 8.11-8.17 )北京共开业9个项目，包括4个改善型项目、2个刚需项目、2个写字楼、1个旅游房地产，累计供应住房2405套，比上个月有所增长

值得注意的是，上述价位较低的共生世界村和龙湖长城备受项目青睐，除此之外，上周进入市场的中高档改善型项目的脱化率在80%以上。 位于海淀区的纯新盘项目京投银泰(行情、问诊)瑛御府于8月16日以73000元/平方米的均价首次开业，当日预约率达到95%。 位于朝阳区的首场常春藤联赛，发售了2幢均价42000元/平方米的楼王，价格同比上涨17%，但全部售罄。 位于顺义新城的龙湖好望山、位于大兴的亦庄金茂悦，当天的去化率也超过了80%。

但是，21世纪经济报道记者的多项调查采访显示，业内人士普遍不认为市场回暖，大部分热门楼盘强调“价格”的重要性。

珠江房地产策划负责人刘艺岐表示，共生创展之前的定价均采用动态定价方法定价。 但是，合生世界村此次发售的450套房并不是根据目前的土地价格推算价格，而是以6年前取得土地的土地价格为起点，加上10%左右的利润最终推算价格。

据21世纪经济新闻记者介绍，南六环外共生世界村项目此次开价为精装9800元/平方米，均价为12000元/平方米左右。 购买没有限制，首付可以分期支付。 刘艺岐向记者透露，共生创展之所以做出这样的定价，是为了回收50亿资金，用于企业阶段性的经营诉求。 “很多项目到了工程款的结算点，这些都必须支付。 ”

北京投银泰股份有限公司副总裁高一轩告诉记者，北京投银泰呢？ 瑛御府之所以受欢迎，一是项目周边没有直接竞争产品，诉求旺盛；二是价格审慎，包括装修。 客人也很充足。 高一家觉得指控确实存在，但对价格非常敏感，即使是单价6、7万美元的楼盘，买家也贵了2000美元，所以不买。

东亚地产营销管理中心总监贾玉鹏也认为，在当前市场环境下，价格仍是制约销量的主要因素。 嘉玉鹏表示，东亚印象台湖项目在降价前两个月只卖了20套左右，但降价后两天就卖了20套。

调整趋势没有发生变化

业内人士认为，一些楼盘的火爆并不意味着市场有回暖的迹象。

北京房地产协会秘书长陈志认为，北京目前销售的楼盘约有300多个，4、5个楼盘的热卖不代表市场趋势。 目前整体还处于观望和焦虑的状态。

高一家也承认，无法通过某个地区的某个楼盘状态来评价整个市场的行情。 影响房价的最重要的两个因素，即货币政策和宏观调控政策没有变化。 预计没有变化，房地产市场仍然是一个跑路的市场。

贾玉鹏表示，目前购房者的观望形势依然严峻。 “性价比高、满足刚性诉求的楼盘已取得一定的销售业绩，但投资者尚未入场。 许多买家预计年底开发商缺钱一定会降价。 ”

北京江南投资集团董事长在接受全21世纪经济新闻记者采访时也表示，如果市场性价比高，虽然成交量不错，但大型住宅和豪宅卖不出去。 在地方库存稍高的三、四线城市，三、四年内能松劲就好了。 位于朝阳东南四环外的低密度现房江南山水，价格仅为3.65万元/平方米，针对北京市场的同区域、同环线、同类产品，试图以底价的销售方式突围。

亚洲豪机构市场总监郭毅解体，8月个别项目售价降至接近该地区历史成交的地价水平，出现了市场见底的契机，部分购房者以抢购的心态试探市场准入，恢复楼市成交。 据统计，近期因降价和低价进入市场的项目，都取得了不俗的成绩。 但是，目前成交量集中在降价和低于交易开始预定的项目上，没有出现市场整体的趋势性回暖。

此外，自有住房项目的集中网签也是近几周楼市成交量维持高位水平的重要原因。 据统计，上周自营住宅项目现代采育满庭春moma共成交523套，占全市总成交量的23%，居商品住宅成交排行榜首位。

告示牌只不过是营造一种受欢迎的气氛。 据亚澳机构监测，上周开业的龙湖好望山、亦庄金茂悦两个项目分别只发售了43套、60套套房现货，即使去化率超过80%，当天的销售额也分别为35套 在常春藤联盟首次公开赛上，上周也只发售了87套房现货，但该项目今年被推了三次，每次都创下140、150套左右的推量纪录。 涨价后，可以看到开发者的推量底气也变得相当虚了。

郭毅表示，项目通过销售管理，以减少一次开户量、提高项目预约率为交换，是目前许多开发者采用的方法，通过人为创造热门场景，联系买家的职业诉求，带动开发者后期的涨价。