“专家：取消限购是正常政策反应 部分城市房价或跌20%”

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朱海斌

朱海斌取消限购是正常的政策反应

经济学家朱海斌认为限购是临时行政措施，是非长时间安排，如果取消限购，房价未必会“上涨”

《青年经济学人》评选系列报道之十五

朱海斌

年9月进入摩根大通，担任摩根中国首席经济学家和大中华区经济研究负责人。 此前，朱海斌于2001-年在国际清算银行工作，担任经济学家和高级经济学家。 研究方向集中在金融体系和实体经济的传导、风险管理和金融监管、中国经济和房地产市场。 朱海斌2001年获得美国杜克大学经济学博士学位，1996年获得中国人民银行研究生硕士学位，1994年获得北京大学新闻管理系学士学位。

★核心观点

这个楼市的调整可能比以前要花更多的时间，但是房价崩溃的可能性依然很低。 这一调整将持续1-2年，部分城市房价下跌20%，三线城市的库存周期将长于时间。 房地产调整已成为中国经济下半年下行的最大压力，短期内越来越多的城市将取消或放宽限购。

一些城市的房价下跌了20 %

北京新闻:最近，全国范围内，一两年内房价降至10%以下。 你怎么得出这个结论？ 也包括北上广这样的一线城市吗？

朱海斌:一两年内房价不超过10%，是指全国平均房价，地区之间、城市之间有差异，有些城市可能达到20%，甚至20%-30%之间。 其中，一线城市房价泡沫现象最为突出。

从房价收入比指标来看，北京、上海、深圳的房价收入比应该在15到20之间，中国的正常水平应该在6到8之间。 相比之下，欧美国家的房价收入比大部分在4~6之间，也就是4~6年的收入可以买到当地普通住宅。 中国房价的地区差异比较明显。

北广房价远远超过正常水平，但一线城市相对诉求最高，反而价格相对稳定。 短期房价跌幅最大的是部分供给明显超过需求的二线城市，但二线城市市场对价格弹性比较大，降价会刺激诉求，促进销售。 三线城市必须经历比时间长的库存周期。

新京报:如何估算房价不会下跌10%？

朱海斌:影响中国房价的主要因素包括城市化进程、居民收入、货币供应量、房地产市场供求变化和人民币汇率。 其中，近两年来发生明显变化的是供求变化的比例和货币供应量，这是导致本轮房地产市场调整的最重要原因。

从2005年开始，房地产市场出现了供过于求的状况。 货币供应量在2009年，年内比较缓慢，但现在渐渐恢复到中性。 在其他几个因素中，经济整体增长率在下降，但居民收入增长率维持在高位。 去年家庭的名义收入增加了10%左右。 通常，在收入上升较快的地方，房地产调整中的房地产价格跌幅较小。 房地产调整的本质是房地产发生泡沫，房价超过居民的费用能力，因此调整的目标是将房价收入降低到更合理的水平。 有两条路。 房价下跌，收入上升。

全球金融危机期间，欧洲几个国家和美国房地产的“大调整”非常重要的原因之一是居民收入基本不变，一些国家正在下跌。 的调整结果是房价大跌，美国下跌30%，英国下跌10%。

新京报:关于中国房地产市场触及“拐点”的论调层出不穷。 房地产黄金的十年已经过去了吗？

朱海斌:我认同这个看法。

新京报:你说的拐点是什么拐点？ 是供应拐点，求拐点，还是房价拐点？

朱海斌:从目前的数据来看，供给拐点最先出现，供给大于需求情况出现年份，随后供给量增加，短期供给明显大于诉求。 从今年1月开始，新开工面积比去年同期大幅下跌。 房价拐点出现在4月，此前环比下降2%左右。 诉求的拐点还没有出现，预计今后5年诉求将稳定。

诉求拐点没有出现，意味着这次房地产很可能会受到调整而不是崩溃。 预计未来几年诉求量将维持在10亿平方米的水平上。 经过调整，供需再次恢复平衡。 我国房地产目前的状况，供给大于之后寻求市场的自我调整。

新京报:反对“中国房地产即将崩溃”的说法。 因为中国的城市化进程给中国的房地产带来了平稳的增长空。 但是，UBS中国首席经济学家汪涛6月表示，城市人口增长对住房的诉求并不像想象中那么大，很多人高估了城市住房市场的实际需求。 这和你的意见相左。

朱海斌:国内房地产市场的需求刚来自三个部分，第一部分是新进入城市的新人员。 第二部分是住房改善的诉求；第三部分是老房子的重建。 汪涛表现了第一部分。 确实，居住在新城市的人口并不是100%对住宅有诉求。 例如，在乡改镇、镇改县，由于建设的一些变化，居民城市化，他们一般不需要买新住宅，这可能占新城市人口的50%。 “新追加的流动人口无法马上购买房子，住宅的需求没有想象中的那么大”的理解有偏差。 因为城市化进程带来的诉求不是当期诉求，而是滚动式诉求。

我们不希望房价下降，让刚进城的农民工和刚毕业的大学生很快就能买得起房子。 那也不是合理的现象。 所以，今年城市化带来的住房诉求，是对应五六年前进城的哪个农民工，或者五六年前毕业的大学生，是一个滚动式的过程。

房价的调整将持续一至两年

新京报:这次的调整和去年的房地产调整有什么不同？

朱海斌:两者有很多相似之处。 包括市场供给超过和楼市各项指标的下跌。 不同之处在于年供给大于区域性，以东部沿海地区和稍高的房价地区最为明显。 现在的供给比全国性的问题大。

新京报:现在房地产供给超过需求的情况有多严峻？

朱海斌:有两个指标可以参考。 一个是全国正在建设的住宅面积相对于过去一年的住宅销售面积的比率。 这个比率在年末达到了4.2。 也就是说，全部售完目前正在建设的住宅大约需要4.2年，但历史的平均水平在3.3年左右。 二是库存指标。 目前追踪的8个大城市平均库存大致为18个月，去年年末也只有10个月左右，现在的水平远远超过了历史平均值。

新京报:如何评价此次楼市调整的性质？

朱海斌:从诉求来看，目前还算稳定，政策上有一定的调整空之间。 从领域整体来看，目前大多数开发商的利润在15%左右，如果房价超过15%，将成为分界线，开发商将大幅削减未来的新增启动和投资。 从宏观角度看，房地产投资增长率下降将加大，给宏观经济带来更大的压力。 从这一点来看，政策不会容忍崩溃性的调整。

目前为止，这次还是温和的调整。

新京报:这次的调整期有多长？

朱海斌:房价调整将持续未来一两年，从今年4月开始计算，全国平均房价可能持续下降5%至10%。

调整大于宏观风险或金融风险

新京报:最近，地方政府救市热情高涨，楼市紧缩政策放宽，束缚着其他人。 但是，目前许多放松管制的城市楼市成交量依然低迷。 你如何评价目前地方政府的救市行为？

朱海斌:取消限量采购有助于稳定销售，但楼市价格未必会上涨。 退出今年的限购是一个比较合适的时间窗。 限购本身只是暂时的行政措施，不是中长期的政策安排。 在目前房地产市场整体供应超过需求的情况下，解除限购是正常的政策反应。

新京报:这几年，政府也参加了房地产调整，但是为什么房价会变高呢？ 为什么这次的房价受不了？

朱海斌:从1998年变成年的13年间，房价几乎都在上涨。 房价的上涨主要由两个因素决定。 一个是市场因素，1998年住房改革时，房价低于市场价格。 另一个主要原因是供求关系，年前一直是供给低于需求的局面。

年调整不太持续，首要原因是货币政策放宽，中国人民银行连续下调利率和存款准备金率，信贷也再次加速。

从目前的注意力来看，今年下半年货币政策不太宽松，信贷增长稳定。 目前的宏观经济政策不支持房价短期调整后的回升。

新京报:我认为，中国房地产下一个调整期将取决于政策是否出现重大变化。 你对政策的调整有什么期待？

朱海斌:短期内越来越多的城市取消或放宽限购，是当前政策调整的重要方向。 此外，7月以来套房房贷利率首次下跌，也有助于减轻市场压力。 如果这些措施还没有发挥作用，下一步可能会进行套房住房贷款政策调整。

总体来说，本届政府没有出台特别直接的政策。 房地产市场长时间制度安排应注意三个方面。 一是房地产税收政策(包括房地产税)的制定和执行；二是考虑二手房的库存政策(包括出租)；三是保障房的政策。 我认为相关政策还是有空之间的调整。

新京报:保障房政策方面，有那些问题？

朱海斌:我认为政策应对不同的城市会有不同的解决方法。 具体来说，要加强一二线城市保障房的建设，减少或取消三四线城市保障房的建设。 因为地方城市的房价比较高，中低收入群体买不起房子。 在三线城市，房价本身比较合理，保障房和商品房价格差别不大，保障房和商品房有一点直接竞争，但这些地方不需要大规模保障房。

新京报:如果政府不做“救市”，会发生那些连锁反应？

朱海斌:表达“救市”有点偏颇。 政府在这个调整中，越来越多的是触底功能，抑制尾部风险。 房地产正常调整不应该由政府干预，如果超出一定幅度，影响整个经济运行，政府应该采取一些逆周期的措施，控制尾部风险。 他评价说，今年房地产调整带来的宏观风险将大于金融风险。

北京报纸:为什么？

朱海斌:房地产市场的调整将导致房地产投资增速的下降。 房地产投资是支柱产业，占全部固定资产投资的25%，对gdp的直接贡献率在12%-13%之间。 房地产投资下跌直接影响固定资产投资增速，也直接影响经济增速，如果投资下跌过快，经济有可能硬着陆。 这样，实体经济的其他部分，如贸易、制造业受到波及，银行整体的不良负债率上升。 如果存在金融风险的话，我们很担心宏观到金融的传导机制。

财政危机爆发的可能性非常低

新京报:房地产调整已经成为中国经济下半年下行最大的压力，是否也给稳定增长带来了难题？

朱海斌:今年下半年最大的压力是房地产市场调整引发的房地产投资下跌。 另一个宏观风险来自财政压力。 去年地方政府的土地收入为4.2万亿美元，相当于去年地方总支出的三分之一左右。 预计今年的土地收入将下降15%至20%。 如果土地出让金下跌15%至20%，地方政府的资金来源将受到很大影响。

目前稳定增长政策的一部分还是拉动内需。 基础设施建设和保障房建设目前大部分由地方政府提供财政支持。 如果土地出让金下跌，这也将对稳定增长带来挑战。 也就是说，地方政府既要花钱，也要投资。 当然，开放民间资本投资和公私合作模式( ppp )是可行的处理方案。

新京报:今年地方政府债务发行量将达到4000亿元，其中地方政府实际背负的债务中，2.4万亿元将到期。 在房地产萧条中，地方政府的财政问题更加恶化了。 根据解体，地方政府今年将引发财政危机。 你觉得怎么样？

朱海斌:中国发生财政危机的可能性还非常低。 第一，从政府债务水平来看，国际上属于中游或中上等水平。 中央政府、地方政府、铁路总企业等部门的债务加在一起，约占gdp的60%。 另外，从政府的资产负债表来看，中国政府拥有大量资产，其实负债率相对健康。 从整体来看，中国爆发财政危机的可能性非常小。

今年或今后一两年内，市场担心的是流动性问题，而不是违约问题。 近几年来完成投资的项目需要融资，但目前土地出让金下降，中央加强了对地方政府融资平台的监管，这给地方政府融资带来了困难。

新京报:中央预测使用那些政策促进增长？

朱海斌:另一方面，政府强调将继续通过基础设施、保障房、环境保护等定向行业的投资稳定增长。 此外，政府还试图通过改革探索新的经济增长点。 李克强总理一直强调几个事件，第一是简政权放权、民间资本投资开放。 第二，降低实体投融资价格第三，减轻公司税费负担。 这三点都是从供给方着手的，也体现了本届政府的新思路。 目前，这些方面的落实还不够，我们预计这些是下半年工作的重点。

人物，人物

在经济学家中最尊敬林毅夫

他是新凯恩斯主义者。 他一方面主张为市场留出更多空之间，另一方面也赞同某种程度的政府管制。

在中国众多的经济学家中，朱海斌最尊敬林毅夫。 其理由是林毅夫创立了中国经济研究中心，对新一代进行经济研究的学者产生了非常大的影响，林毅夫正在致力于探索适合快速发展中国家的新的增长模式。

“我不一定同意他的意见，但如何结合中国国情，探讨如何形成与中国经济快速发展相关的经济理论，对林先生来说是非常值得尊重的。 ”

这正是朱海斌研究的出发点，结合中国国情，一味地不应用国外理论。

朱海斌在国际清算银行工作11年，年加入摩根大通，担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究负责人。 虽然履历非常“国际化”，但他并不直接适用国际标准研究中国当前的问题，而是从中国国情出发，稳妥地提出了短期、中长期两个方案。

在采访过程中，朱海斌将通过严密的论证方法回答所有问题。 列举观点，摆事实，讲道理，并证明可能存在的个别问题，最后总结核心观点。 朱海斌虽然严谨睿智，但隐藏锋芒，觉得并不激进。

他认为，当前中国改革的核心是执行力不足。 我认为这应该成为下半年政府工作的要点，以确保改革措施得到落实。

■同题答疑[/s2/]

q )关于年的经济、社会的运营，你最大的担忧是什么？

a )宏观经济运行令人担忧的还是房地产，准确地说是房地产投资的调整幅度。

q )在十八届三中全会确立的300多项改革中，你最关注哪一项？

答:土地改革。 这是目前许多改革行业中最重要的一环，也是最困难的一环。

q )评论认为，未来两年将是上述推进改革的重要窗口期。 在两年中，你认为改变现状最有希望的改革是什么？

答:金融改革。

问:你认为未来十年，哪个领域最有投资前景？

答:健康或养老相关领域。

q )你对知识分子的社会责任话题有什么看法？

a )作为知识分子，最重要的两个是，一个是独立思考的能力，另一个是尽量使之客观地解体。

问:在中国众多的经济学家中，你最尊敬的是谁？

答:林毅夫教授。