“退房潮来袭 资金链雪上加霜”

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今年夏天的一个中午，很多人聚集在榆林市城市投资经营集团有限企业(以下简称“城投集团”)的会议室。 有人带饮料，有人带泡面，有人带西瓜和向日葵籽。 他们不是来开茶话会的，等着城投集团的负责人对他们的退房需求做出确定的回应。 既有购买者强烈的退房要求，也有城市投资集团“缺钱”的不自然之处。 双方持续了半年多的拉锯战，成为榆林房地产市场诸多退房纠纷的缩影，也是煤炭经济链风险蔓延到房地产的病灶。 《第一财经日报》记者近日发现，榆林市区、横山区、榆横工业区及榆林高新技术产业开发区目前仍有许多土地开发、楼盘建设，也有许多未建成的土地和停工的楼房框架。 榆林市管辖的神木县更严重，神木新村的高级大楼鳞次栉比，其中相当一部分已经停工。 “有钱人炒土地，有钱人炒房子。 ’黄金十年间，打败煤矿发财的人们大量囤积土地，财富变成了土地，变成了房子。 目前，房价大跌导致个人财富大幅蒸发，退房潮袭来，房地产开发公司资金链越来越紧张。 (/h ) )停止打鼓传花(/h ) )“打倒砂梁，打倒房间，打倒皮。 》榆林当地一家公司经营者在《第一财经日报》上表示，从2001年到2001年是榆林的黄金十年，从事房地产生意的人也在激流经济中投机取巧。 随着更多人参与房地产投资，炒房潮高涨，鼓传花式的房地产转让现象被掩盖。 现在鼓声结束了。 榆林市区许多楼房的价格与年相比，已经下跌了2-3成，高新技术产业开发区的房价下跌更为明显。 “高新技术产业开发区几乎没有高科技企业，房地产开发是基本。 房地产和煤矿差不多起步，有点晚。 煤矿停运，房地产业就不行了。 外国人大量返回原籍，包括四川、河南及陕西南部地区的外出务工人员在内，人口大量流失。 另外，从下区县来的农民也有很多回来了。 》据上述公司经营者介绍，榆林高新技术产业开发区部分地区房价达到1万元/平方米以上，目前下跌至约6000元/平方米，弃房、退房现象较多。 (/h ) )价格大幅下跌，但实际上“有价证券市场”很多，非但没有购买，反而大量退房。 《第一财经日报》7月底在榆林调查发现，榆溪雅园有几十个业主组成了比较稳定的“退房团”，他们在网上交流新闻，在线定期活动。 最近，该退房团多次向榆林城投集团围攻相关负责人要求退房或降价。 榆园开发商榆林市城市投资房地产开发有限企业(以下简称“榆林城投地产企业”)是榆林城投集团的全资子公司。 榆林本地侯青(化名)是上述退房团的主办方之一。 他根据《第一财经日报》的报道，年底他支付30万元定金购买榆溪雅园129平方米的期房，购买价格在8000元/平方米左右。 据 侯青介绍，榆溪雅园由榆林城投集团旗下的企业开发，原用于政府机构内部的联合采购。 根据侯青提供的入住名单，榆林市人大、发改委等部门有大批人员参加购房。 但是，在实际销售中，相当多的住宅是通过个人转让的方法直接卖给社会人士的。 但是，内部团购在对外转让时会收取一定的“转让费”，至少三五万，最多也就十二十万。 “榆溪雅园的第一期项目已经推迟交付，不知道我们的第二期还能不能建成。 第三期预付款已经收到，坑还没挖。 我希望他们能把首付30万还给我。 转让费可以放弃。 ”侯青对《第一财经日报》记者说。 根据侯青出示的与榆林市东升房地产营销有限企业(以下简称“东升企业”)签订的《购房委托协议书》，侯青委托东升企业购房，需支付房主预付款30万元、转让费3万元、东升企业诚意金1万元 诚意委托东升企业，于年11月16日前用于“主动联系协商购房”，协议签订日期为年11月15日。 从侯青购房高额转让费、高中介费交易的详细情况可以看出，榆林房地产市场热潮年末也有余温。 与侯青类似，但目前处于退房冲突中的许多买家在下半年加入了买家的军队。 他们还没尝到房价暴涨带来的收成，就马上迎来了房价的暴跌。 这些人还成为榆林本轮房地产市场深度调整的最后接盘者。 榆林的当地投资者在《第一财经日报》上说，年前的几年，榆林房地产市场呈上升趋势。 一个突出的表现是，房子转卖率高，买房需要先买号，与卖场和房地产开发企业有“关系”的人开始“倒号黄牛”，转卖1号3万~5万，每天净利润几十万人不少。 另一种表现是追求迅速转让，忽视转让程序的正当性。 “也有业主在买了房子后，需要用借款向他人抵押住房时，意识到房子没有交给自己。 ’西安一位律师据《第一财经日报》报道，他曾解决民间借贷纠纷案。 当事人的房子是从别人那里迅速购买的，但他的上房子、上房子或之前的买卖人不是房主。 因为房主从最初的交易开始就没有变更过。 (/h ) )“可以说缺乏法律常识，加上当时交易太快，变更手续很麻烦。 因为周围很多炒面店都是这样转让的，所以在连锁出现问题之前没有人会感到风险。 ”上述律师表示，这类案件通常是死结，法院很难解决。 在高利贷银行收紧房贷 普通购房者之前，当地市场参与较深的主体，如银行等，就已经先知先觉到了经济下滑的迹象。 陕西省当地银行的干部根据《第一财经日报》的报道，年中公司利息支付出现问题，资金链开始紧张，挖矿者、炒股者、开发商、中小企业以及许多民营公司都出现了问题。 另一家股份制银行当地分行的相关人员也据《第一财经日报》报道，去年7月，榆林经济突然“不运转了”。 截至年7月，榆林部分地区房价下跌两成至三成。 “30万元的定金返还后，再加上几十万，就可以买同样面积的现金房了。 ”侯青告诉本报记者，购房首付30万元和转让费共计34万元基本上是“贷款”。 他的贷款是指向好朋友借钱。 随着煤炭经济的迅速发展，榆林人越来越富裕，民间借贷也得到迅速发展。 前亲戚朋友无利息借钱也逐渐变成了有息的“贷款”。 但从某种程度上看，利息高低，双方关系按市场价格上下波动，整体月收入为2~3分。 值得观察的是，由于当地多年来民间金融互联网发达，民间借贷的参与早已流传，“三角债务”现象也很普遍。 所以，有人既是债权人也是债务人，可能追债，也可能被催债。 在房价大幅下跌、贷款高利率受到挤压的情况下，侯青这样的购房者的退房热情更加强烈。 但是，开发商的出售证明不完整，转让手续不符合规定，移交期限延迟，这也是购房者想退房的原因，在诉讼中往往是购房者的首要退房理由。 法律上不支持因房价下跌而退房。 榆溪雅园分三期开发，一期已经完成，近期将处理交房。 一期购房者张某日前在《第一财经日报》上表示，开发商在领取预售许可证前，已支付了自己的购房订金，并开始销售。 “榆溪雅园一期逾期交房两三个月，这几天交房，但交房我们也不接。 ’张先生说，榆林城投地产企业补办了预约证，但现在连房子都不想要了。 从今年4月起，侯青、张某、榆溪雅园数百业主开始向城投集团及其下属企业提出因证件照不齐全、违章出售、逾期住房交割等原因退房的要求，另有部分居民要求降低房价 张先生现在不准备接房的另一个原因是银行贷款不顺利。 “我的资料都交给了银行，但是没有得到批准。 目前，银行还暂停个人住房贷款。 特别是我们和开发商讨论的这些楼盘，银行非常谨慎。 ”张某说。 (/h ) )“由于退房热、住房放弃现象的出现，银行开始慎重介入个人住房贷款。 ’一位银行客户经理告诉《第一财经日报》记者，在银行高层指示下，他放弃了住房贷款业务。 事实上，在银行对个人住房贷款从积极开展转变为谨慎干预的背景下，众多个人住房贷款卷入民间借贷，隐含着较大的还款风险是重要的原因之一。 许多当地受访者根据《第一财经日报》的报道，在这几年民间借贷“繁荣”的时候，贷款利率远远高于银行贷款利率，因此榆林人在买房买车时，即使有能力全额支付贷款，也会选择银行贷款， 其中一些激进的投资者把住房抵押给银行，把钱放在小贷企业。 榆林城投集团参与的 榆林退房现象已经引起政府的关注。 据悉，榆林市今年5月成立了协调解决榆林市房地产市场矛盾纠纷指导小组，集中接待来访群众，处理房地产市场存在的纠纷。 《华商报》引用榆林市信访局数据显示，6月份，榆林市房地产信访共34次3844人，其中榆林市15次1564人，横山县8次1200人，高新技术产业开发区管委会7次830人，榆阳 据报道，购房者反映的问题是，五证不全的情况下违规销售，即计划与实际不符，涉嫌虚假推广的户型、建筑面积、建筑材料擅自变现的房价下跌，无法按时交房。 “问题楼盘”覆盖榆林市大部分楼盘，也有部分县区个别楼盘。 在种种压力下，6月11日，榆林城投集团内部发布了《关于成立城投房地产市场矛盾纠纷应对指导小组的通知》(以下简称《通知》)。 《第一财经日报》拿到的《通知》复印件显示，“受房地产大形势影响，榆林市房地产市场整体低迷，大量出现退房、降价等异常现象，引发集体上访事件，影响社会稳定。 为了积极应对类似现象，确保社会市场稳步发展，集团企业进行决策，与“榆溪雅园”、“榆溪沁园”、“榆溪圣境”三个房地产项目进行比较，成立房地产市场矛盾纠纷应对指导小组。 “ “当时对我们的约定是无限期、无条件的退房。 ”侯青据《第一财经日报》报道，在城投集团宣布接受退房后，有100多家房屋成功退房。 但是，随着要求退房的购房人增加，城投集团也承受不起了。 之后，城投集团的态度也从直接面对变为“太极打”。 张先生表示，城投地产企业曾与他们的退房者口头约定。 也就是说，我们承诺无限期退房，或者降价14%。 侯青说:“都是口头约定，没有固定在纸面上。 ”。 经过反复谈判，榆溪雅园一期购房者9月2日获得榆林市城投集团资产运营管理有限企业出具的补偿方案——《关于榆溪雅园一期延期交房补偿方案》。 根据《第一财经日报》获得的上述方案，商品房单价仍按合同约定价格执行，但开发商根据商品房面积和单价分别按房屋价款总额的14%以下的幅度进行补偿。 其中，一期业主赠送车位一个，价格10万元(业主放弃车位的，由房地产企业按价回收)； 车位补偿以外的剩余部分在业主开具正式收据后，由开发商返还。 具体金额以补充协议为准。 此外，签订购房合同的业主违约金由开发商退还，10月1日前全额交付的业主享受3%的优惠。 针对该方案，一些榆溪雅园第一期所有者表示将看到方案的具体落实。 但是，有些业主不想得到补偿，所以希望你退房。 榆雅园二期、三期买家，仍在等待退房的进一步信息。