“媒体称房地产刚需是一个经典谬误 堪称流毒无穷”

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房地产“刚需”:经典谬误 不知何时，“刚需”一词成为地产商激励购房人的最优词汇，在激励下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。 想来这是自称经济学家的男人的“庸作”。 笔者在碧桂园工作的同学解释说，领域的工作人员“刚需”是指结婚、改善、最初安排等自住型需求，但普通人没有经济学概念，不知道经济学的“刚需”是什么。 但是，说实话，“刚需”的说法是流毒无穷的。 经济学语言需要正式的全称刚性诉求。 也就是说，对某种商品的诉求受价格变动的影响很小。 那么，房子是“刚需”类的商品吗？ 显然不是。 一个购房者调查的反驳 地产商可能不高兴了，去一个城市买房，结婚买房，生孩子也要换大房子，这不是正好必要的吗？ 不！ 这只是需要，也不是有效的诉求。 首先用调查数据简单说明一下。 根据世界房地产今年3月的调查，尽管60%以上的人有改善居住环境的诉求，但97%的人认为承受目前的房价并不容易。 必要但是没有支付能力，在经济学上被称为无效的诉讼。 许多人对生活抱有美好的向往，希望“我有一个面朝大海、春暖花开的房子”，但现实却很残酷。 另外，刚性诉求是指对商品的价格变动不敏感，而是对弹性诉求的诉求。 房子明显不同。 (/h ) )一箱快餐因各种因素上涨2、3元，虽然比例很高，但可以接受，但房子上涨不仅仅是几元，房租也很可怕。 顺便说一下，几年前，笔者的老房东有一天没有自己来，说:“最近买了面包，从9元变成了12元。 我们的房租也应该上涨吗？ ”。 我们真的，当初没有基于信任更新合同。 但是，经过这种上涨，老先生喝了甜头，时隔10个月又来了，不得不提高房租。 人在屋檐下，必须低头吗？ 不，我要放手出去！ 结果他过了春节也没租房子。 回归正题，确实，我遇到了很多积攒了三代人的存款，一朝堆积在家里的人，但看着房价暴涨，却很少看到拼命往前冲的人。 人不吃饭会饿死，不买房子会饿死。 要知道，住宅中有许多不同级别的替代物，包括不同级别的租赁住宅、保障性住宅，甚至是目前市面上出售的租赁集装箱。 (/h ) )对现实例子的反驳(将价格改为销量)/h ) )相反，明智的开发者不会抱有“刚需”的头脑，而是通过降价来引出诉求。 数据显示，万科年销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，比上个月分别增长12.44%和14.04%，为今年以来最突出的单月。 前五个月，万科累计销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，比去年同期分别增长7.0%和16.2%。 另外，根据德意志银行5月末对大型快速开发商的调查，随着推量的上升，各家5月的销售业绩普遍优于4月。 另外，该机构对许多一二线城市进行了调查，发现个别项目降价10%~15%可以换取理想的去化表现。 万科副总裁毛大庆也个人表示，市场上90%以上的购房者对临界点特别敏感，年4月万科北京万科橙子项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引发“轩然大波”，4小时售罄。 毛大庆还宣布，万科进行了测试，一个楼盘价格在2.8万元~2.9万元/平方米之间销售，购房人数很快减少。 如果以3万元/平方米的价格卖出，买入下降更加明显的北京亦庄的另一个3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，所以后面的量进行得很缓慢。 可见市场的价格在空之间和区间是非常固定的。 这实际上证明了房地产不是必要的，如果降价让利的话，诉求就会来了，这还没有弹性吗？ 被透支的“刚需” 再退一步，“刚需”即使是近几年来楼市买入的主力，很遗憾，现在已经被透支得差不多了。 年住宅类商品房销售面积达到历史新高11亿5700万平方米。 但是，这可能是历史上最高的，也可能是历史上最高的。 为什么这么说？ 其原因很多，如鄂尔多斯(行情、问诊)、温州等局部房地产泡沫破灭、人口老龄化和人口红利已经过拐点、美联储逐渐退出货币宽松等。 这些文章暂时不发表，看直观的图。 左图显示了1997年以来高档住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积的变迁，到2007年，普通住宅和高档住宅的销售面积趋势一致。 但2008年高端住宅商品房销售面积比2007年减少37%，远远好于常规住宅销售面积的15%降幅。 更重要的是，住宅销售面积通常自2009年以来一直保持不变，高端住宅商品房销售面积有所减少。 这表明危机过后，高收入群体的房地产费用和投资减少，近年来火爆的房地产市场越来越多的是中低收入群体在推动，特别是全年房地产调控实质放开。 期待着“正好有需求”而开车的地产商们可以醒来了。 买方透支的市场绝对只有一个结果。 大家都明白。