“楼市库存几近翻倍供求格局彻底逆转”

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悄悄地“加倍”的库存

9月13日，国家统计局公布了“年1-8月全国房地产开发与销售情况”的数据。 其中，截至8月底，商品房待售面积为56160万平方米，比7月底增加930万平方米。 按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。

这个数据看起来很平凡，但根据历史数据，自年4月以来，这些指标连续29个月上升。 其中，与低价时(年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，近两年多来全国商品房待售面积达到86.4%。

根据统计局口径，“待售面积”是指房地产开发公司竣工的商品房中截至报告期未出售或出租的面积。 这个指标一般被理解为房屋库存。 根据上述理解，过去两年多，全国商品房库存几乎翻了一番。 与去年相比，近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

分析师认为，库存数据增长的首要原因是，过去几年，全国房地产投资、土地出让面积、住宅竣工面积迅速增加，市场新增供给大幅增加。 相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。

今年以来，随着房地产市场的降温，投资热情减退。 但是，由于多年的投资惯性，库存持续增加。 统计局数据显示，最近5个月，全国商品房竣工面积持续增加。 这意味着如果市场销售没有根本好转，住房库存指标可能会继续上升。

按照正常逻辑，在一个城市，库存规模维持在8-12个月的去化周期，处于正常水平。 但是，在销售低迷的今天，许多热点城市的去化周期远远高于上述警戒线。

据上海易居房地产研究院监测，截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量26931万平方米，同比增长1.3%，比去年同期增长22.6%。 库存再次上升到最高，依然面临着“多压力山”的困境。 35个城市新建住宅的去化周期为17.5个月。

其中，温州新房的去化周期达到47个月。 贵阳、天津、西安、烟台等城市同样面临着库存难以消化的困境。

数据背后的真相

库存数据的增加表明市场供求关系发生了逆转。 但是，在统计数据的背面，实际情况可能更为严峻。

根据库存统计，保护室不包括在内。 据一位住建部附近的专家介绍，很多城市的保障房建设规模很大，但无法很好地对接诉求，难以消化。 该专家表示，如果将一点地区的二限房、经适房等具有商品房性质的房屋包括在内，楼市库存数据将进一步增加。

另外，游离于政策法规之外的“小产权房”，规模大，难以估算，没有纳入官方统计。 如果把这部分计算在内，市场的实际库存将更加庞大。

中国证券报记者在山东南部某市调查中发现，该市东郊新建住宅大楼规模不小，处于空的状态。 该市财政系统的一名工作人员向记者介绍说，这些都是去年新建的商品房，但大部分没能出售。

据该人士介绍，这些园区由当地国有企业开发商开发，去年连续两期开业，释放了近千个套房景点，但销售情况十分惨淡。 不仅如此，为了避免监管层对地方融资平台的仔细审查，这些房子从立项开始就被列入了保障房序列。 因此，在统计部门的统计中，这部分房屋不属于“商品房”，其销售情况和待售情况难以以数据的形式作为市场参考。

“实际上，这些住宅区中，只有一部分是保障性住宅，剩下的约80%的住宅将被出售。 ’据该人士称，当地许多商品房项目都是在这种情况下操作的。

江苏、浙江等省公布的全年建筑业数据显示，住宅竣工面积庞大(年江苏建设公司住宅竣工面积4.8亿平方米)，几乎相当于同期全国住宅竣工量的一半。 这表明房地产市场的实际库存可能远远超过外界的预期。

由于统计口径和数据收集不够透明，房地产市场的实际库存很难被外界知道。 许多受访者指出，房地产市场的实际库存至少必须在现有基础上上浮30%。

今年6月，西南财经大学报告，中国城镇住房空安置率达到22.4%，比去年上升1.8个百分点。 在国际惯例的5%到10%以上的合理区间，存在着严重的供给过剩。 从另一个角度证实了“产能过剩”的现实。

不可期待的刚性需求

“整体市场供给超过需求的形势已经确立。 》中原地产首席拆船师张大伟表示，过去两三年，我国房地产市场供求关系完全逆转。 出现了许多“空”城、“鬼城”，表明“去库存”将成为许多地方的难题。

今年5-6月，住建部部长陈政高赴中西部多个省份调研座谈，在座谈中对当前房地产市场进行过“供大于求”的定性。 7月11日，陈政高召开上任后首次全国住房城乡建设事业座谈会，再次提出“千方百计消化库存”的要求。

但是，经过迅速扩大的“黄金时代”，对现在的房地产市场来说，要库存并不容易。 张大伟指出，主要城市新房市场的旺季已经过去，大部分已经进入平静期，仅限于增长空之间。 其中，一些二三线城市增长过快，诉求已经透支。

张大伟指出，一线城市不应供给的基本面没有变化，但由于房价基数高，在一定程度上背离了市场购买力。 为什么这么说呢，因为这个去化速度不快。 二三线城市和许多四线城市，供给超过需求的形势明显，不仅成交量难以回升，房价也陷入停滞。

最近，房地产市场出现了阶段性利润。 另一方面，在库存压力大的城市，住宅企业的折扣力度变大； 另一方面，非一线城市基本全面放宽限购，部分城市信贷政策也有所放宽。 但从市场成交来看，市场诉求不明显。

据中原地产研究中心统计，9月14日前，全国54个主要城市的合计住房合同为83349套，与上月相比，8月同期基本持平。 其中，二线城市的好政策消化后，成交量没有上升，反而下降了。 以前流传的“金九”发色明显不足。

张大伟说，楼市和信贷政策都有松动的趋势，但很明显力量和速度得到了控制。 渐进的缓和对市场心理的恢复效果也是有限的，市场恢复持续的时间也依赖继承人信用的支持。 他强调说，除非出现信贷政策的实质性放松，或者出台类似“4万亿”的投资政策，否则房地产市场真的很难恢复。

专家认为，从长期来看，城市化将释放部分诉求，但对于目前城市资源分配不均衡、产业支持不足、城市化支持改革措施不完善的现状，刚需被严重夸大，短期内难以大规模释放。

国家统计局的最新数据显示，自去年4月以来，全国商品房待售面积连续29个月上升。 近两年来，全国商品房库存上涨86.4%，几乎翻了一番。 据中国证券报记者采访，部分地方新建住宅和“小产权住宅”未纳入统计范畴，各类保障性住宅吸纳了相当大一部分诉求，市场实际存量可能进一步庞大。

拆船者表示，房地产投资热情正在下降，但在以往投资惯性的作用下，库存已接近历史高点。 即使市场交易量上升，也已经确立了超过需求的供给。 在这样的背景下，房地产市场的全球变暖速度有限，低速运行已成为常态。