“地方政府搬迁名校被疑救楼市 天价学区房一房难求”

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学区房:非典型刚需推高房价吗？

学区住宅是否属于刚需仍然存在争议，但在楼市降温、各大城市房价下跌的大趋势下，学区住宅仍诉求旺盛，难以寻求一套住宅，这是不可否认的。 “现代孟母”们为了不让孩子在起跑线上认输，抛下了千金，不小心推高了房价。 每平方米10万元至13平方米的报价接近300万元，“天价学区房”的概念不断更新。 另外，一些城市被怀疑“地方政府用学区的房间救市”。 造成这种现象的根本原因仍然是教育资源分配不平衡，正如一位经济学家所说:“只要学校之间的差距依然存在，学区房就有市场。”

“天价学区房”的一室难求

在8月的北京，炎热天气还很盛行，但是白领刘仪(化名)经常在烈日下奔波。

电话一响，二手房经纪人告诉她:“姐姐，你想要的学区有套房了，过来看看。” 这句话就像发令枪一样，让刘仪告别办公室的冷气，跟着中介穿过大街小巷，走上楼梯，看着房间，走下楼梯，怀着兴奋、失望、不安的心情，总是陪着她。

“虽然很累，很烦，但也没办法。 ”刘仪说:“我们给孩子买学区房，准备他上小学。 ”。

中国许多城市优质教育资源集中在早期快速发展的内城，周边新区教育资源比较薄弱，北京也一样。 刘仪夫妇是外国人，大学毕业后，留在北京工作，在近郊买了不动产。 随着儿子长大，让儿子上好小学成了他们心中的大事。

据采访，购买校园房的主力群体是具有一定经济实力的中青年夫妇，他们大学毕业后留在城市工作，有体面的职业，收入好，根据自己的经验非常认同“知识改变命运”，重视孩子的教育

但是，即使父母下决心买房，买房的道路也并不顺利。 刘仪赶上今年楼市低迷，成交冷清，房源也很多。 最近三四个月，经纪人带着女朋友看了二三十所房子，如果结合户型、交通和价格等多个因素，能满足家庭要求的房子很少。

“我在各方面都遇到过合适的东西，但是让别人先买了。 ”刘仪懊悔地表示:“虽然市道不好，但是条件好的房子很容易卖。”

在看房的过程中，刘仪也有担心。 内城学区房大多建于20世纪80、90年代或以前，房屋陈旧，设计理念落后，缺乏园区环境和物业服务。 但是，由于地处较好的地区，学区的房间环得以加持，房价居高不下。

根据安住客的数据，上海学区房价接近每平方米4万元，过去一年涨幅约为20%，高于上海全城房价16%的平均涨幅，而北京学区房价去年一年涨幅达35%，均价1平方米。 被称为“宇宙中心”的北京五道口附近每平方米有超过10万元的房间，但仅13平方米就被近300万元的胡同平房几天内很快分割了好几条街道。

据北京市西城区新文化街实验二小附近房地产经纪人李文勇介绍，目前该小学附近学区房10多平方米的平房价格达到每平方米二十五、六万元左右，楼房也因每平方米十万元左右，且数量有限，通常数量有限， 记者了解到，该经纪企业推出的32平方米奋斗小学学区房，售价达385万元。

根据房地产网站数据，北京东城、西城、海淀、朝阳的学区房价格最高。 上海学区房中，静安、徐汇、长宁等地区最高。 的等级差异也造成了房价的差异，升学率和房价呈正相关，其中以中学学区房差异最为明显。

期待学区住宅的增值潜力也是家长购买学区住宅的重要原因之一。 宁夏银川市民张海川的儿子今年9月进入小学。 他很早就在当地最好的小学之一银川市实验小学附近买了学区房，为了让儿子能顺利入学，把户口落在了这所房子里。 “学区房源有限，呼吁无限，通常不会贬值。 ’张海川说，年他买房的价格比那片非学区的房子贵约20%。

由于确定了购买学区房的目的，许多法院在购买学区房以实现学校目标后，大多再次转卖学区房。 因为这个学区的房间经常转让。 深圳家顺房屋中介李女士表示，深圳学区住房出行频率较高，通常购买3~5年就会有人提出转卖。 有些人购买2、3年后出售，有些人仅在自己手上的深圳蓝天大厦等部分学区的住宅就可以转卖4圈。 通常，在孩子学业结束后转卖给其他学生的父母，并不是什么大投资。

房价下跌学区房“救市”

在楼市惨淡的今年，教育改革“新政”问世，不料学区房间更是爆炸。

根据义务教育免试就近入学方案，截至2019年19个城市，100%的小学实行了就近入学，90%以上的中学实现了就近入学政策，原本火热的学区房价再次暴涨，呼声不断。

上小学、上中小学、取消“学生共建”……各地为了实现教育公平的一系列政策都很好，看起来像是丢了“送条子”“送车票”，但“买房”越来越激烈。 老字号学区的房价依然坚挺，新晋学区的房价也依然“蹭”涨。

“名校”对口学区的住宅上涨势头尤为惊人。 例如，上海福山外国语小学福山、花园、瑞华三个校区，对口区平均价格已经超过5万元/平方米，比去年同期分别上涨35%、24%、35%。 虽然该校大校区学区单价低于4万元/平方米，但同比涨幅也达到32%。

在北京，与楼市整体低迷相反，各个地区的量贩价格“逆向市场上涨”。 为什么这么说呢，因为这些地方挂着“学区房”的金字招牌。

今年4月底，北京西城区出台了若干教育改革措施，其中一个重要文案是12所普通小学考试按比例提高质量的中学。 从明年开始，西城区明确直接提高质量的初中小学毕业生将自主升校，入学比例逐年增加，6年后达到80%以上。

受政策的“刺激”，许多家长提前开始“布局”，这些小学附近的学区房热度迅速上升，许多中介网站的房源迅速被贴上了学区房的“标签”。

“高家寨小区是20世纪80年代末的老房子，最少每平方米4.5万元左右。 由于学区福州馆小学可以在北京八中开直升机，交易价格迅速上涨到5万元以上。 ”。 北京西城虎坊路附近的房地产中介程先生说:“政策出台两周内，我们的店卖出了五套。 原本卖不出去的老房子变成了抢手货。 ”。

原本是北京市西城区普通小学的涭水河小学，因打算参加“名校”的实验而受到许多家长的关注。 “政策出台后，房价已经‘提前’，单价比去年同期上涨1万以上已是屡见不鲜。 ”这所小学附近的中介企业的经理赵先生说:“这里是实验两个小的新学区房，所以每平方米的价格还在8万元左右，和每平方米30万元的旧学区房相比，价格肯定会上涨。 已经有很多父母在这里寻求房源。 ”

不仅如此，以前流传下来的学区房间价格依然“稳步上涨”。 据采访，北京市东城区培新小学附近，近30年来6层旧楼的价格达到了每平方米6.5万元以上。 中关村等以前传来了学区，但有点学区的房间变成了每平方米10万元以上。

北京的一位家长说，自己的孩子学习很好，以前可以通过小学推荐等形式上好的中学。 现在中学被要求在附近入学，但是自己家附近的中学不怎么样。 为了让孩子成为好的中学，只能买学区房。

“以前的单位和实验室有共同名额，我以为进入名校已经是板上钉钉的事了，但是政策变了，我们措手不及。 ”在北京西城区某事业单位工作的袁向记者表示:“团建取消后，孩子去实验室的唯一途径是买学区房，但据说达到了每平方米30万元的‘天价’！ ”。

在安徽合肥，8月二手房交易量明显上涨，据房地产中介称，学区住宅成为第一大销量牵引力。 在安徽省黄山市，近日“为了拯救楼市百年搬迁名校”的新闻在网络上引起了热议。 黄山市的两所名校之一是“进城”和“走出城市”，关于搬迁的理由，当地的说法是“为了教育均衡的快速发展，处理校舍的混乱”，是地方政府利用名校搬迁带动黄山市新城区房地产的快速发展。

据房地产行业专家估算，无论是新房还是换房，学区房都有至少15%的溢价特点。 专家表示，名校对房地产肯定有刺激作用，但只转移名校资源拯救房地产刺激楼市，是短视行为，不现实。

学区的房间是否正好需要引起争论

“要让孩子读大学，必须读完中学和小学。 ”根据这个逆算的逻辑，在北京一家大型it公司工作的王昌莉(化名)夫妇为女儿准备了学区房间。 他们的想法是给孩子提供“尽可能好的环境”。

“人生的路很长，父母能为孩子做的事情其实非常有限，所以我们想竭尽全力。 ’正在看房的刘仪这样说道。

这代表了大多数父母的想法。 上海一家知名媒体近期与“市民信箱”联合进行的调查显示，52.17%的市民为孩子上“好学校”而购买学区房。 在需要考虑的重要因素中，学校的知名度以76.09%名列第一。

在全国首批省级救市文件《新闽八条》中，首次以公文形式将改善型购房者定义为刚需，并给予套房政策待遇。 其中，学区房也包括在改善型商社中，可以享受政策优惠。

连锁房地产市场研究部的张旭表示，学区住房是另类的“刚需”，特别是在市场行情不好的时候，交易量比普通住房更具稳定性，也是今年成交占比上升的原因。 价格方面抗下跌价值性能也得到进一步发挥，具体表现为价格跌幅更小，与非积分学区的价差更大。

但是，也有观点认为学区房不是必需的，已经脱离了自住的属性，成为了“金融产品”。 和其他金融产品一样，购买学区房也有风险。

“说学区的房间只会上升，但肯定不会下降。 》水木学区住宅版版主aion表示，学区房价也因信贷宽松、税收和教育政策而波动，与其一味下跌，不如抵制下跌更为准确。

另外，学区的阶段性调整、教育改革的宣传使名校光环褪色等因素，有可能被投入家长的“竹篮打水场空”。 事实上，一些开发商抓住了家长们“望子成龙”的心理，在推广时大打学区的名号，但家长被推广误导，买了所谓的学区房，但孩子上学很远。 有些学区名额有限，购买与实际学区名字不同的学区房的父母不知道，有时会发生购买后无法入学的现象。

广州很多父母一出生孩子就买学区房，但没有充分考虑到政策变化的风险。 位于广州市番禺区南村镇的万科欧泊于年12月正式开业，被广泛报道为“引入地区内唯一省级公立小学——市桥中心小学万科红郡分校”，该大楼以周边房价的两倍以上的价格销售了2000套。 但日前，广州市番禺区“万科欧泊”大楼内100多位业主通过静坐、拉横幅、回访等方式行使维权。 因为据了解，开发商在卖房时大力推广的“省一级”学位，在今年入住房间时被降为“镇级”。

广西南宁市民张先生在南宁市凤岭北买了80平方米的房子。 当时喜欢的是开发者打的广告，有一个要点说离学校近的学校容易上学。 结果购买后发现，虽然只有一条路，但真正的要点学校的房间是马路对面的另一个小区，自己购买的房子不在要点学校的学区内。

另一方面，提出了纠正教育资源分配不公的政策，但与此同时，旧学区的住宅不下降，新学区的住宅反而出现了上升的不自然现象。 经济学家马光远认为，这种悖论的根源仍然在于教育资源的分配不平衡。 “如果学校之间依然存在差距，那么学区房就有市场。 ”

专家表示，不过是学校名额，购买居住价值较低的房子，如面积较小的“定居房”或平房，或此类押宝教育新政将大力扶持学校投机学区，如果政策发生变化，风险将很高。 “这不是合理的购买行为。 就像敲鼓花一样。 ’一位经纪人告诉记者。