“央行房贷新政50日众生相：刚需淡定投资客急入场”

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11月19日，正是“930房贷新政”出台后的第50天，北京住房网签14147套(统计截止到11月18日)。 面对央行房贷新政带来的冲击波，购房者表现平平，但有人慌忙入场，有人慌忙卖房。

新政50日，针对住房销售者、购房人、投资者等一线住房市场“当局者”、经济学家、中介机构、媒体等住房市场“旁观者”围绕房价的博弈，做出了各自的反应和回应。

在真实的上网本数字背后，有一个关于买房和卖房子的故事。

从9月30日央行、银监会联合发布《关于进一步提高住房金融服务的通知》来看，11月19日正好是“930住房贷款新政”出台的50天，北京住房上网本共有14147套(统计截止到11月18日，

在“刚需”、“改善”、“房骚”、“房虫”，或者在买房方面一获千金的“新土豪”、“14147套”等枯燥无味的上网本数字的背后，上演了困扰参与者的房贷新政50天的“众生相”

“930房贷新政”被解释为2008年市场救助最具吸引力的政策，其真正的落地效果如何？ 新政前后百天，市场到底发生了什么变化？ 一线城市暖和了吗？ 来自市场第一线的声音更有说服力。

上海证券记者通过持续跟踪众多刚需、投资者和行业“旁观者”，试图揭示房贷新政前后50天，他们的买卖情绪和市场行为发生的微妙变化，揭示一线城市楼市回暖的真实形象。

因为房价没有上升，所以需要淡淡地严格挑选

“冷静点，冷静点！ ”面对9月30日央行意外“放水”带来的成交量剧变，有需求的北京罗在稍有消化后，再次表现出了缓慢冷静的心态。

罗先生之所以平静，是因为他最近参加的自住型商品房几次摇号，除了非常热门的百子湾项目外，大部分都是他主动放弃结束的。 经过几个月的房价下跌，限价房的价格特征不明显，他最近也开始参加二手房的“淘”。

“周末约好和房主见面，58平方米要花165万美元，如果能谈155万美元就动手！ ”经过仔细选择，罗先生把眼球固定在首都东五环边缘的小区里。 最近找了一会儿房看房，他发现成交量反弹了很多，但是房价没有涨，总是有便宜的房子出来。

和罗先生相似，但计划长期在北京定居的刘先生最近也在看房。 起初，他打算在大兴或通州买房子，但现在他发现只要放一些钱就可以撬开城六区的小户型。 “看看石景山的房子，总额不到160万。 如果不是户数相差不到五年，可能就需要了。 ”

8月中旬买房子之后，程先生如果有空的话，会去隔壁区建设委员会的网络签名大厅看人气。 他10月发现网签大厅的人明显多了，面对上午10点半以后的顾客，工作人员说:“上午人太多了。 请下午再来”。

上网本排队真的意味着楼市变暖了吗？ 程先生发现了奇怪的现象。 虽然是离建委不远的区住房公积金中心，但同期只有三三两个客户。 按理说，市场转暖后，公积金贷款的人也明显会变多，但这次不同。

“现在买房的是改善性和投资型的顾客，还没有入场。 ”一位房地产商朋友告诉记者，2009年，与年市场回暖后需要入场不同，此次市场回暖是改善性顾客最先带来的，全额比例较高，刚需者们并不急于入场。

面对房贷新政和成交量暴涨的刺激，刚需者们愿意为此卖票吗？ 也许可以从10月中旬开设的两个自营型商社项目的现场找到答案。

恒大御景湾，北京首个自住型商品房项目，尽管项目位于东五环边缘，创造了许多营销记录，但92%的报废率出乎市场意料。 晚一天开始的是东南六环外的原乡嘉园，放弃购买率更是达到了95%，最终没有卖出400套以上。

掌柜的一位购房者表示，虽然与周边的房价相比并不便宜，但她并不着急购买二手房。 据她说，因为明年性价比越来越高的项目将会上市。

交易量激增“投资者”慌忙入场

面对央行房贷新政带来的冲击波，比起需求者们展现出的“淡定”，一线城市的“投资者”有些“慌张”，有些人慌忙见底，有些人趁市场火热赶紧卖房。

上周末，经过90天的手续，住在北京的程先生终于得到了“投资兼自娱自乐”的套房钥匙。 8月15日签订三方购房合同前后，他一直关注着影响北京楼市的风风草动。

二季度以来，来自政策层面的宽松信号越来越明显。 首先是央行聚集商业银行支持住房贷款最初的诉求，之后国内大中城市相继解除限购政策。 之后，部分城市成交量暴涨，部分楼盘再次迎来久违的“日本CD”。

“央行两次降息、优惠房贷利率、减免交易税、交易量持续萎缩，加上本轮房价调整的空区间和时长2008年，全年房价触底的信号显示，目前已经出现了七八成。 ”程笃信相信，北京房价将迎来再次触底的机会。

尽管预计政府将救市，但国庆前宣布的房贷新政，给程先生带来了一些意外。 在决定投资这套房之前，他考虑换房，但是由于“认贷款认房”的套房政策，他在意换房的隐形价格，所以他不得不以退为入店，全额买小房间进行投资

与程先生积极看后市，匆匆抄底相比，拥有两套房产的齐先生从去年开始看空的房价。 年初，她出了一套原本租用的不动产，但几个月内一无所获。 上个阶段看房的人突然多了起来，她终于顺利脱手了，卖价是当初的买价的两倍。

“回头一看，我家卖得很便宜，但我不后悔。 ’戚先生认为，在经历了这几年的房价暴涨后，投资房地产的利润空之间已经很小了，从房地产撤出的资金将投向哪里？ 她和大多数人一样困惑。

得益于住房贷款新政带来的成交量激增，最近畅销的不仅仅是齐先生。 10月9日，上海银沙投资副总经理陈军在微博上透露:“朋友卖房，花了好几个月无人问津，10月以来，中介来看电话，仅昨天就接到十几件。”

受住房贷款新政的影响，许多像程先生那样寻求投资的顾客已经蠢蠢欲动，想收购一线城市房地产。 其中，主要是“无限购买”的商业房地产和旅游房地产也是他们进入市场的重要目标。

根据北京建设委员会上网本的数据，10月份二手房上网本为8845套，比上个月下跌2.9%。 由于上网本有15天以上的延迟，实际上上月北京二手房的实际交易量预计将达到15000套以上，与上月相比接近翻盘。

但是，二手房交易量的爆炸没有持续到11月。 上网本数据显示，11月第二周的北京市二手房上网本1807套，比上周减少30%，上周日新增客户数比上周减少8.5%。 这意味着市场热度下降，市场进入政策后的稳定期。

利率存款变量“旁观者”无法断定

房贷50天，市场到底发生了什么变化？ 房价走势，会走向何方？ 与房屋销售者、房屋购买者、投资者等一线市场的“当局者”相比，经济学家、中介机构、媒体人这些楼市的“旁观者”可能比前者得到更冷静的论断。

今年7月，经济学家马光远在该微博上发表了一篇争论的发言，大意是说这句话可能会被骂，但一线城市的房子真的可以看到。 这个时候，国内舆论对房价表示了压倒性的看法空，甚至“大炮”任志强也开始看好后市。

马光远表示，中国住房已经告别短缺，许多开发商去世，许多房屋可能永远卖不出去，但在热点城市、大城市和人口未来流入的城市，诉求依然存在，因此“如果出台了救市政策，就买房。”

事实上，这几年一线城市的房价走势，与信贷政策和利率水平密切相关，无论是2008年底央行大幅降息、年初三度降息、两度降息，都带来了房价的暴涨。 这次，尽管央行还没有开始全面降息，但最初的房贷悄然下行，现在比以前的基准上浮了10%，下跌了95%。

然而，历史并不是轻易重演的。 以空为主流观点的人认为，在经历多年连续的房价暴涨后，楼市供需关系已经逆转，2008年购房者和投资客现已成为供给，更大的变量是政策房在增加供给。 “一线城市是房价泡沫，三四线城市是供应泡沫。 ’这个看法很有代表性。

现在一线楼市真的暖和了吗？ 在北京某拍卖企业负责质押房产拍卖的姜先生可能也有一定的发言权。 现在她手里有几套比市场价便宜20%的房子，户型大，需要付全款，但很难找到想竞争的买家。

近一个月来，程先生买的房子所在小区的业主的报价，没有改变因房贷新政而持续下行的趋势。 由于当时业主突然出售，他以低于平均价格15%的价格成交。 现在他发现小区里出了几个更便宜的房子。

最近，程先生观察到北京保存室的网签数字又下降了。 由于新政后顾客集中进入市场，消化了部分购房诉求和高质量的房源，目前市场热度不高。 随着时间的推移，新政的提高作用可能会逐渐减少。

“现实情况可能比市场预想的要好一些，但现在是新的价格形势前的游戏！ ”高级市场研究员马红认为，由于网络签名滞后太久，中介内部申报量和申报绩效两个指标最能及时反映当前市场，其中业绩比申报准确。