“投资房地产信托有什么妙招？”

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投资房地产信托有什么妙计？

固定收益信托中那个信托收益最高？ 成熟的信托投资者闭着眼睛说:“房地产信托！ 是的。 与政信类、上市企业类、工商贷款类信托相比，房地产信托的收益通常比同期其他类信托平均高0.5%~1%左右。 如果再深入一点的话，为什么不动产信托的收益会很高？ 投资者可能不得不考虑。

房地产信托优势:高收益&rarr； 高融资价格

关于不动产信托的定义、分类，详见什么是不动产信托？ 有那些种类吗？

事实上，应对高收益的是高融资价格。 那么，为什么不动产信托的融资价格很高呢？ 另一方面是房地产的领域属性使然，但是房地产领域自然是对现金流要求非常高的领域，前期的土地获取、建设、后期的营销、拆迁等，钱少了一天也不行，但是房企只有卖房了，资金才能回收，周期时间长 另一方面，也与现行政策密切相关。 目前处于加息周期，金融正在收紧。 俗话说，钱少了贵了，房企的现金流诉求大，必须获得高利率融资。 最后，有些来源于房地产领域的高利润率。 也就是说，房地产以外领域的收益率不容易支撑这么高的融资价格。

那么，高质量的房地产项目如何是可取的呢？ 信托这里向投资者介绍几个重要的方面。

/ S2/]1/ S2// S2 /，四三二标准

以前，爱信托介绍了业界通用的四三二标准。

大致说来，如下

a、房地产企业4证齐全

b、项目房地产企业必须至少拥有30%的自有资金

c、指融资方至少具备二级以上资质

四二标准是银行和其他大型金融机构衡量贷款的重要标准之一 这在一定程度上反映了房地产商的再融资能力，因此是投资者偏好房地产项目的重要参考。

2，融资主体-大型房地产公司vs当地房地产公司。

融资项目融资主体的资质自然是我们要考察的第一要素。 房地产信托的背景大致分为中央企业、国有企业、上市企业的背景、房地产百强、当地中小规模房地产开发商。 显然，不同背景的房产商的管理能力、融资能力不可同日而语。 例如，中粮地产可以获得银行10年6%的贷款，但地产百强可能在2年10%以上。 碧桂园不履行债务和中弘不履行不动产，带来的影响也不一样。

那么，强背景的房产商一定比弱一点的房产商项目好吗？ 不是那样的。 重要的指标之一是负债率。 房地产是高负债率被认可的领域，房地产商的负债通常包括短期贷款、应付账款、应付票据、长时间贷款、应付债券等。 特别值得一提的是，在短期债务(一年内按内需偿还的债务)在房地产大周期下跌的过程中，现金为王、负债越大、现金越少的房企违约风险相对越高。

3，融资项目本身能否迅速收回资金

在《信托的独立性》中，信托的各项目之间相互独立。 举个例子，恒大现在存续的信托项目大的有几十个。 假设恒大盐城的项目有问题，资金达不到预期，项目企业无法偿还。 如果恒大珠海的项目房子畅销，珠海融资项目的兑付就不会受到盐城项目的影响。

这一点从同一融资主体不同的融资价格也可以看出。 例如恒大担保、项目企业融资、恒大长江三角洲的项目收益总是低于恒大其他地区的收益。 因为，市场认为长江三角洲地区的房子不愁卖，风险低，自然收益也低。

要反映给投资者，我买的这个项目对应的是哪里的房地产？ 这个不动产的位置怎么样？ 接下来具体要做什么样的建设呢？ 举个例子，我们很容易想到，在距离城市80公里的地方建设购物中心和在城市地铁入口建设学区房，哪个项目更安全？

房地产商为了赎回、偿还债务而带来的钱一般是项目的回收资金。 因此，房地产项目自身资质如何、能否快速流转、拿到钱还款是投资者需要考虑的核心问题。 原则上，一二线城市比三四线城市项目安全，学区房间比购物中心安全，就是这个原因。

风控措施:纯信用vs实物担保

风控措施往往是我们思考项目的最后一步。 假设房地产无法预期，融资方无法及时还款的情况下，项目的担保方、抵押物会有帮助。

在上例中，假设恒大盐城房子的钱到不了，恒大集团提供了担保，信托企业将向恒大集团申请还款。 从企业品牌、再融资的观点来看，大型房地产商一般在内部资金周转良好。 特别重要的是中小房地产商的担保方是否有偿还能力。

的风控中，大多有土地抵押、住房抵押、商住楼抵押等其他抵押措施，这不仅是是否值得，也是抵押物能否迅速解决的关键。 例如，上海居民楼的抵押和三线城市偏远地块的抵押，显然流动性高的居民楼的抵押是更好的选择。

掌握了上述几个方面，就可以大致评价一个信托项目是否是高质量的。 但是，中间涉及房地产商财务报表拆解、库存水平估算、项目去化压力测算、风控措施比较有效性计算等诸多细节，也涉及到专业范畴。 信托还在另一篇文章中指出了如何排除违约风险较高的房地产项目。 介绍这些标准，是提供投资者评价的立场，并不提倡投资者认为阅读文案就能马上知道项目的安全性。 净利润投资总是有很高的专业壁垒，所以建议投资者在必要时借助专业理财顾问的力量，帮助他们做出合理的决定。

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