“自贸区物业涨价潮”

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到年3月，上海自贸区管委会办公总部就将搬迁到临港地区。目前，临港地区的工业厂房和

年3月前，上海自贸区管委会办公总部搬迁至临港地区。 目前，临港地区的工业厂房和办公楼都已经出现了价格上涨的趋势。 办公楼高租金蔓延 “年第四季度临港地区现场租金出现上涨信号，上涨9%~10%，由原来的1元/平方米/日上涨至1.1元/平方米/日。 ”世魏理市世界研究部理事谢晨对《第一财经日报》记者说。 年12月20日，上海锦绣投资快速发展有限企业以3.82亿的价格达到浦东新区临港新城主要都市区wsw-a1-3-2办公楼地块、地板价格15602元/平方米、溢价率490%，这几天临港新城主要都市区wnw-a1。 上海自贸区28.78平方公里，面积小于包括粤港澳自贸区、天津综合创新区在内的地区。 因此，从自由贸易区挂牌开始，临港地区一直被视为重要的后备力量，引起了临港住宅和土地的激增。 临港地区包括临港产业区和南汇新城市，面积315平方公里，已开发多年，但尚未成熟。 对土地紧缺的上海来说，大量的土地资源也是难得的珍宝。 这种上升趋势，在这几个月里，在外高桥(行情、问诊)得到了彻底的演绎。 世邦魏理市的研究数据显示，年7、8月自贸区内写字楼平均租金估算为2.1元/平方米/天，但自贸区挂牌时和国庆后出现了2波大幅上涨，年10月初平均租金已为4.2 到了 年第四季度，区内租金继续环比上涨42%，空置率也从第三季度的25%左右降至8%。 “目前，区内办公楼租金每天达到5.9元，接近上海的子中心，如北外滩、四川北路商务区的价格。 ”谢晨说。 已开发23年的外高桥保税区，是以贸易、物流为主的保税区，办公室房地产非常缺乏。 供给极端不足是自由贸易区内的办公楼在过去几个月里租金大幅上涨的原因。 这次上海自贸区管委会办公总部搬迁的原因之一，是为了打通外高桥保税区的房地产空之间，满足外高桥日益增长的商业快速发展诉求。 与自贸区写字楼租赁市场的热气相比，受经济增速放缓的影响，上海高质量写字楼市场整体呈现弱势格局。 净吸收量累计49万平方米，低于1996年以来历史平均水平的14%，但租金每年下跌1%。 除了工业地产带动的 办公楼外，自由贸易区也受到区内工业地产的欢迎。 据世邦魏理市统计，年第四季度外高桥工业地价上涨近130%，加上其他因素，上海主要园区工业用地平均价格环比上涨34.1%，达到2033.3元/平方米。 与此同时，自贸区概念也使得上海市主要工业园区厂房平均租金在年第四季度上涨4.4%，达到33.4元/平方米/月。 年11月底，外高桥( 600648.sh )控股子公司上海市外高桥保税区新快速发展有限企业旗下位于自贸区工业用地，以9650万元转让成功，楼宇均价8385元/平方米。 谢晨表示，这比去年3月在周边成交的另一片工业用地价格上涨了146.6%。 “这个价格接近嘉定马陆附近的住宅地价和松江核心位置的商业地价。 ” 上海土地交易市场公告称，该地块的转让不能改变工业仓储用地的性质。 因此，该地块要实现目前上海工业仓储物业的平均收益率8%~9%，建设单层厂房需要租金达到2.1元/平方米/天，双层厂房需要达到1.6元/平方米/天。 “要么期待更低的回报，要么提高租金，但上海现在没有每天可以租赁2元以上的工业现场。 ’谢晨对《第一财经日报》说。 目前，上海工业厂房平均租金为1元/平方米/天，最高也只有1.4元/平方米/天。 谢晨解释说，与办公楼不同，工业不动产租赁面积大，公司为了控制价格，租金是有天花板的。 因为这个自由贸易区的工业地价能上升到什么程度，还需要注意。 表示，预计年上海将推出75万平方米以上的高质量物流设施，其中50%以上的新增供应目前位于高空安装率的临港、浦东机场和奉贤。 虽然这些区域面临一定的去库存化压力，但谢晨表示，自贸区细则有望在年中不断出台，因此会给临港和浦东机场区域带来越来越多的诉求。 因为，该区内的仓库、现场的租金还在上升空。