“陕西20年土地流转样本调查”

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土地问题积弊已久。自从年底，全国人大未曾审议通过《土地管理法修正案（草案）》。至

土地问题积弊已久。 年末以来，全国人民代表大会没有审议通过《土地管理法修正案(草案)》。 到现在为止已经过去了19个月。 年11月，十八届三中全会《政策决定》为土地制度改革确定了基调:建立城乡统一的建设用地市场。 《决策》要求广大农民平等参与现代化进程，共同分享现代化成果。 这受到法律修改的关注。 同年10月，全国人大常委会公布了未来五年的立法规划，《土地管理法》的修订被列入《条件比较成熟，任期内提请审议的法律草案》。 更积极的信号是，今年6月，中央全面深化改革领导小组召开第三次会议，深化财税体制、户籍制度改革。 同月，中央政治局审议并通过意见，进一步推进户籍制度改革。 这项改革决不是单方面的，土地问题永远绕不过去。 随着工业化、城市化的发展，中国农业的生产关系发生了明显的变化。 过去一直流传着小农经营难以适应现代农业生产。 在现有的土地制度下，土地流转处理了规模问题。 规模为农民的信用提供条件。 陕西省位于中西部，但与东部沿海省相比，不应走在风气的前列。 但是，在现实的推动下，土地流转、经营权抵押担保的承包、试点先行，是土地制度方面的创新。 土地流转的逻辑 「1998年，土地已经流向高陵县。 当时，农民只是用来交换土地，迅速发展设施里的蔬菜。 ”西安北部高陵县统筹办公室副主任刘小军对《第一财经日报》作了如下发言。 2008年，高陵县被明确为市级城乡整合改革试点县。 第二年，又上升到省级试点县。 刘小军说，明确试点县后，政府出台了鼓励农民迁移土地的规定。 土地的所有权、承包权不变。 流程只有经营权。 关于流转方法，有交换、出租、分包、入股4种。 现代设施蔬菜产业成为快速的发展方向。 那么，如何保障土地流转可能发生的风险呢？ 高陵县设立了土地流通服务中心，并为此建立了价格形成机制和风险保障机制。 随着工业化、城市化，中国农业的生产关系也在逐渐变化。 基于现有的土地制度，土地流转成为了现实的逻辑。 对大田作物来说，经营小块土地的农民得不到体面的收入。 比起劳动收入，有劳动力的年轻农民更倾向于兼职，也有因为劳动力不足而荒废的地方。 如果积极考虑，土地流转是不改变现行土地制度的最佳选择。 另一方面，农民可以获得土地流转的报酬。 更重要的是，通过流转实现规模化也是新的经营主体进入农业，推进农业现代化。 考虑到完善农村基本经营制度，年底，中央农村实务会议提出“三权分立”，即落实集体所有权、稳定农户承包权、激活土地经营权。 这也是“探索农村土地集体所有制比较有效的实现形式”。 杨陵也出现了同样的情况。 杨陵采用“土地银行”进行流转。 位于陕西关中平原中部，杨陵距西安市82公里，是国内三大农业示范区之一。 “土地移动后，最初由公司支付移动费用。 公司倒闭了怎么办？ ”杨陵绿香安水果蔬菜专业合作社成员魏群劳表示担忧。 对外来的公司，农民总是得不到完全的信任。 为了处理农民的后顾之忧，杨陵区委农村就业部部长石明在《第一财经日报》上表示，将设立土地银行。 什么是土地银行？ 石明说，这是一个由政府负责、农民自愿成立的公益性农村经济组织。 运行分为三个步骤:存款地、放款地、放款股兑现。 (/h ) )位于陕南的平利县，土地流转也符合现实逻辑。 1996年前，平利县长安镇高峰村4名村民承包的50亩村集体老茶园严重荒芜，连180元的承包费都付不起。 这时，村民洪善存亲自找到村支书说。 “这么好的茶树荒废了，真遗憾。 你能帮我一个人承包吗？ ”看到洪善存勤奋务实，也有喝茶经验，村支书协调，拿到了这50亩土地20年的承包权。 但是，条件是第一年交给村集体500元，之后每5年加500元。 平利县长安镇纪委书记吴琴在《第一财经日报》上表示，经过精心管理，当年的老茶园是刚出生的机器，茶产量50多公斤，每公斤茶叶最高40元，最低1.5元，产值可以突破1000元 1996年底，洪善存开始向本村村民咨询，希望扩大茶园的规模。 条件是按照每亩1000斤稻谷的标准支付粮食或打折。 流失土地的村民也计算在内。 另一方面，农业生产有无法预测的自然灾害，另一方面，除了获得移动费用外，还可以外出打工。 于是，村民们也表达了很多意愿。 今后几年，通过转包和出租，洪善存持续扩大经营面积，茶叶产值逐年上升，成为当地形成规模的种茶专家。 实践先于法律 ，但在现行法律框架下，农民、农村公司可用于抵押担保的资产有限，制约了农村经济和金融的快速发展。 金融机构也仅限于内部管理系统，无法开展相关业务。 农民享有的土地承包经营权、宅基地开采权仍然不允许用于抵押担保。 特别是在法律上禁止集体建设用地的移动。 住宅用地上的房子，交易也仅限于集体经济组织内部。 现实迫使改革。 “扩大农村信用比较有效的担保范围”也是农村金融体制改革的关键。 十八届三中全会《政策决定》确定，对农民承包地，也允许承包经营权的抵押、担保、入股。 其实，2009年3月底，平利县已经先行尝试。 平利县农业局党委书记习明晶表示，当时，县政府下发了24日的文件，要求在长安镇3个村中开展扩大农村信贷比较有效的担保物范围的试点工作。 比较有效的担保物范围将扩大到土地承包经营权、长期农业产业园、房地产等。 既然要进行担保，确切的权利发行、价值判断自然是重要的一环。 平利县农商银行电子银行部门刘军经理介绍说，关于借款人提供的担保物，县政府将委托主管部门发放确切的权利。 判断委员会还对担保物进行价值判断，并出具判断确认书。 2003年，平利县已经颁发了发证。 刘军表示，大体上，土地经营权(产业园)抵押按判断价值的50%、不动产抵押按判断价值的70%明确贷款额度。 申请大额贷款的，综合抵押土地经营权(产业园)、房地产、加工机械设备。 于是，问题继续了。 如何规避政策风险？ 刘军表示，一是金融机构必须关闭贷款用途，贷款必须用于农业产业项目；二是确定抵押贷款的金额和时间。 防范信用风险和用地政策风险。 刘军表示，正因为有规模、时间的限制，在现有制度框架下，土地经营权的价值发生变化，才能应对贷款难的问题。 对于产业园来说，即使发生风险，农民也要设法偿还贷款，不让“再次停留”。 “因为一旦被回收，进入丰收期的茶园将再次搬迁。 这意味着融资者不能提前获利。 ”刘军举了个例子说。 信用联社认为:“不抵不贷” 随着农业产业的快速发展和农村局面的改革创新，特别是农村土地流转、农民工返乡创业后，以前传递的信用诉求发生了明显变化。 一是对象从散户变成了大户； 二是额度从小额变为大额；三是用途从生产生活变为产业化、规模化、个人创业。 面对这几个变化，2008年，十七届三中全会《政策决定》提出扩大农村比较有效的担保物范围。 2009年，中央1号文件提出抓紧制定县域中银领域金融机构新吸收的存款优先用于当地融资的实施办法，建立独立的考核机制。 这意味着是遵守规则，还是突破法律障碍进行创新。 为此，平利县召开特别会议，提出指导意见，要求信用联社先行尝试。 “农务、邮政储蓄，并非不想借，而是不能借。 这些政策是，上面提到的品种，有这个品种才能做，没有也没办法。 他们也想学，但是学不到。 ”刘军说。 信用联社作为股份制社区性地方金融机构，地方信用联社由省级联社统一管理。 其首要资金来源于合作社成员缴纳的股款、保留的公积金和吸收的存款。 与平利县试点相比，省级联社为此开拓了新品种，便于输入。 刘军表示，信用联社必须摒弃“不抵不贷”的观念。 不管用什么做抵押，除了钱以外的抵押物都有风险。 价格风险、政策风险、法律风险等。 “抵押是规避风险的法律手段，不是社会贷款的全部措施。 ” 当然，在这项创新中问题也越来越突出。 例如，“三权”的处置很难。 刘军表示，目前乃至今后，“三权”的再流转轨市场发育不完全，再流转轨的空区间很窄。 特别重要的是，抵押土地和不动产是农民赖以生存的物质基础，贷款诉讼难以执行。 除此之外，土地转移经营权和产业园的抵押价值既缺乏具体的执行标准、专业的判断机制，也存在市场价格波动的潜在风险； 受自然灾害的影响很大。 一旦发生灾害，农产品(行情、问诊)可能减产、断产，抵押物只是方式，无法改变。 借试点东风，信用社走了很远。 据刘军介绍，2009年，还办理过宅基地抵押，也就是农村住房抵押贷款。 因为房子和地是分不开的。 当时的方法是用宅基地聘用证明代替房产证，公证处公证宅基地、住房抵押后的合同。 “后来被银监局阻止了。 差点就处理掉了。 因为手续不合法。 虽然后来贷款基本上全部收回了。 ’刘军总结说，有所得必失。 (/h ) )“究竟是创新还是违反，其实其界限非常模糊，关系也有微妙的情况。 毕竟这是第一个吃螃蟹的地方。”