“楼市成交量未现报复性反弹”

本篇文章1486字，读完约4分钟

从7月10日到月末，仅20天内就有18个城市调整了限购政策。 “限购令的调整”几乎成为上个月楼市最热门的关键词。

据不完全统计，截至7月底，全国46个城市中，有21个取消或调整了限购政策。 其中明确调整限购令的城市包括南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波； 温州、武汉、苏州、无锡等城市没有明确规定，采用口头通知、座谈会传达等其他办法进行调整。 调整复印件后，只有部分城市全面取消限购，在房地产区域、面积、购房群体、执行力等多方面采取有条件调整措施的城市正在增加。

业内人士表示，房地产限购的调整并不意味着楼市会“报复性反弹”。 受银行信贷限制等其他因素的影响，目前的房企不仅不应该涨价，还必须多次坚持“以价换量”的战略。

调整限购并未引起价格反弹

中国指数研究院8月1日发布的《年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，多城市限购令并未引起楼市价格反弹，新建住宅和二手房均价以下跌为主。

数据显示，7月全国100个城市(新建)住房平均价格为10835元/平方米，比上个月下跌0.81%，为连续3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。 从下跌的城市数量来看，76个城市比上个月下跌，24个城市比上个月上升。 其中，泉州上涨1.66%，涨幅居百城之首； 秦皇岛、石家庄分别上涨1.52%和1.47%，之后跌幅最大的三个城市分别是吉林、点心、三亚。 上海样品新建住宅平均价格为32322元/平方米，比上个月下跌0.45%。

关于二手房，北京、上海等10大城市主要城市对二手房的活跃抽样调查显示，7月二手房样品平均价格为26532元/平方米，比上个月下跌0.83%，比去年同期上涨7.23%。 其中，上海主城区二手房样品均价38732元/平方米，比上个月下跌0.55%，比去年同期上涨8.93%。

针对这一市场变化，百城价格指数报告显示，下半年随着限购放松城市数量的增加，短期内可以刺激市场成交回升。 放松管制虽然不能从根本上推翻目前市场库存高的企业、供给超过需求的情况，但在一定程度上有利于稳定预期，促进市场稳定。 但是，诉求金融支持是否到位、公司的促销力度以及预期的转变是市场复苏的重要因素。

“以价格换”趁热打铁

房价评估网对全国21个城市的4038个项目进行了评级跟踪，近期完成了8月的评级。 其中调整的项目为373个，其余项目维持原有评级。 调整评价的项目中，被评价的有208项，被评价的有165项。 从评级调整后的项目来看，“谨慎购买”和“持币观望”的项目超过半数，分别达到139个和54个。 被评为“推荐购买”的项目有142个，占38.07%； 但是“尽快拿到”的项目比较少，只有38盘，大多数在7月份大幅调整了价格。

房地产经纪人刘小田认为，在目前市场上，解除管制对市场成交的影响不明显，只有个别明确调整管制的城市成交量有所回升。 虽然取消了购房限制，但贷款限制政策依然严格，从目前房地产市场风险和资金收益的角度看，银行对个人住房贷款业务十分谨慎。 在这种情况下，客户的购买力没有得到实质性的改善。 对住宅企业来说，在目前的市场情况下，仍然应该“以价格变现”。

上海易居研究院副院长丁祖昱指出，近期一些城市将调整限购政策，客户前景将有所好转。 如果此时房企继续采用价格战略，那么“抄底”的时机就到了，让客户觉得可以在一定程度上处理前期的库存问题。 并且指出，“以量换价”必须趁热打铁，迅速调整价格。 二是刚需项目价格调整必须坚决，刚需在当前市场压力依然很大，房企对刚需市场的快速改善不能抱太大幻想。 三是价格调整进一步提高，达到“按售价”的效果。