“不动产登记条例反腐期待：客观上会有助力”

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不动产登记条例的反腐败期待

加上以往频繁曝光的各种“房姐”、“房叔”，现在的房价高企、反腐工作不断向纵深推进，这是完全完成我国物权制度的重要一环，是专业的技术

不动产登记条例的最大作用是实现统一登记，保护产权和交易的安全，但掌握不动产的情况，在客观上有助于反腐

公众终于想来不动产登记条例了。

上周，李克强总理主持的国务院常务会议讨论了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称条例)，将条例向社会公开征求意见，随后决定编撰施行相关法律。

加之以往频繁曝光的各种“房姐”、“房叔”，目前房价高企、反腐工作不断向纵深推进，这是我国物权制度的重要一环，作为专业性、技术性都很强的不动产登记条例备受社会关注

参与起草条例草案的知名物权法专家孙宪忠多次坦言，反腐不是该条例应处理的问题，但不动产物权登记的“公开范围”条款仍是外界最关注的。

原定于今年6月底之前制定的条例不幸干脆成立，到记者发报之前条例全文还没有公开，停滞了7年的统一不动产登记似乎很困难。

公开查询之争

不动产登记本来是物权变动公示的最重要方法，从登记的事实中明确物权变动是有效的，但目前公众范围有多广，也就是说一般来说“人查房”的条款能实现到什么程度，舆论最关心条例

“我在建议书上提出的方案，只有权利人、利害关系人申请查阅、复制不动产登记簿时，不动产登记机关才应该提供。 ”孙宪忠说。 这位国内最早研究房地产法的学者于去年10月向国土资源部提交了受托起草的专家建议书。

关于利害关系人的定义，孙宪忠进一步说明，国家机关中履行法定职责的人，如公安机关、检察机关或者法院，可以依法请求公开公务员的房地产新闻。

这个观点基本上被条例草案采用。 今年6月，《21世纪经济报道》引用新闻工作者的话说，国土部向国务院报告的条例草案中，对查询主体有严格的限制，除权利人、利害关系人和经权利人同意的单位和个人外，只有检察机关和纪检机关有权查询相关的不动产登记资料

这样的规定在法学界引起了争论。

“从法理上说，登记是为了公示物权，不公示就成为物权怎么样？ 在规定为有条件查询的情况下，一般市民和律师不允许查询，最好不要出台这个条例。 ”在接受法治周末记者采访时，中国政法大学教授符启林表达了他的异议。

符启林表示，不动产登记允许公开查询是国际惯例，这些规则在国际上非常成熟，公示的目的是保护产权，也是维护交易安全。

一些不是研究这个行业的法律学者认为不动产登记的公开范围必须取决于权利主体的身份。 关于公众和政府官员的不动产新闻，不限于利害关系人，一般市民也可以向登记机关申请查询和公开。

针对这个问题，国土资源部土地测量规划院副总工程师邹晓云表示，未来的不动产登记系统一定具有“人查房”的功能。 因为贯穿了整个系统，只要输入关键字就可以全部查出来。 “但是，并不是一个人能调查的。 不得到许可的话就不能调查。 ”

多年从事房地产司法工作的符启林教授告诉记者，几年前房地产新闻可以查询，但近两年这种情况发生了变化，相关部门对查询设置了一些限制。 例如，由于要求案件当事人获得法院立案通知书允许查询，实务中有些案件无法进行起诉前的财产保全。

如果《(条例)》的未来规定是有条件的调查，普通市民和律师都不得进行调查。 实际上与几年前相比有所倒退。 ”

对腐败的期望

社会对不动产登记条例之类的行政法规的关注，直接来源于年来陆续明确的各种“房姐姐”“房叔”。

年10月，网民在世界各地宣布广州市城管局番禺分局政委蔡彬及其家人拥有别墅、住宅、商店、厂房等21套房产，引发网络热议。 之后，经过纪检部门的调查，暴露情况基本属实。 蔡彬因此被网友称为“房叔”。 他随后迅速被“双规”，最终因受贿罪被判刑11年。

值得注意的是，最初在论坛上成为话题的网民，通过“个人名下房产登记情况查询”获得了蔡彬及其家人的房产新闻。

年，陕西神木县农村商业银行副行长龚爱爱在北京拥有20套以上房产的帖子开始在网上流传，引起广泛关注。 在媒体的报道跟进中，事件持续上升，在查明旁边有多张户籍身份证后，警方介入了调查。 随后，北京警方证实横爱在北京拥有41处房产，共计9666.6平方米。 舆论哗然，称横爱为“房姐姐”。 由于不是公职身份，横爱未被追究巨额财产来源罪，但因伪造、买卖证书罪服刑3年。

在随后的一两年中，全国出现了“家爷”、“家媳妇儿”、“家妹”等各类事件，许多当事人都有官员或背后官员的影子。

在此背景下启动的不动产登记条例，自然被赋予了反腐的期望。

虽然多次在公开场合强调不动产登记条例的作用不在于反腐败，但孙宪忠坦率地承认，为了反腐败的需要，公权力机关有可能通过法定程序查阅相关的不动产新闻，在这些基础上不动产登记和反腐败有关联。

“当然，不能说通过实施不动产登记条例就可以达到让公务员公开不动产的目的。 这就需要建立公务员财产公开制度，阳光法案是值得关注的问题。 ”孙宪忠对法治周末记者说。

在采访中，记者发现这个观点在学术界基本上是一个共识。 不动产登记条例的最大作用是实现统一登记，保护产权和交易的安全，但是可以了解不动产的情况，这在客观上有助于反腐。

马拉松后的曙光

“这几年，在体制不健全的情况下进行分散登记，等于人为地分割了住宅和土地这两处不动产之间的关系，在实际工作中引起了许多混乱和矛盾。 ”符启林对记者说。

根据相关法律法规，目前的不动产登记分散在各部门、土地分散在国土部门、房屋分散在建设部门、滩涂分散在海洋部门、林地分散在林业部门、草地分散在农业部门。

2007年颁布的物权法已经设立了统一不动产登记的大致情况，但相关的制度建设一直没有跟上。 年3月，为了在《国务院机构改革和职能转变方案》中建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法的规定，不动产登记条例的制定正式提上了日程。

确定这个目标后，年上半年，孙宪忠和项目小组受国土资源部政策法规司委托，起草了不动产登记条例的专家建议书，并于当年10月提交。 根据国土资源部通过的立法计划，该条例将于今年6月底公布，但至今尚未公开征求意见。

行政法学知名学者、北京大学法学院教授姜明安告诉法治周末记者，行政法规通常在立法规划、起草、征求意见、审查、协调、国务院会议通过后公布，重要而备受关注的行政法规在起草和审查阶段召开听证和论证会。 不动产登记条例没有如期公布，可能会牵扯到很多部门的利益，造成阻力。

“现在公开征求意见。 最快的话(条例)年底可以出来。 ”姜明安是这样预想的。

符启林认为，条例之所以落后，是因为各方面立法意见分歧较大，多涉及机构调整，较为庞杂。

国土资源部答复称，由于长期实行不动产分散登记体制，形成了各自独立的登记体系，条例的起草涉及各类不动产登记的机构、人员、规章制度、技术规范等情况，需要全面掌握。

国土资源部国家地籍管理司原司长洪宜在《望东方周刊》上做了如下回忆。 在十八届三中全会之前，为了平衡各关系，国务院法制办公室、住房和城乡建设部、国土资源部的原有分工是:国务院法制办公室负责协调各区块。 住房和城乡建设部负责国有土地房屋的不动产登记，以房屋所有权为基准的国土资源部负责耕地、林地、草地等集体土地的不动产登记。 但是，十八届三中全会召开，李克强总理最终拍照。 全国不动产统一登记由国土资源部负责，各地也必须回到一个部门。

今年5月，不动产登记局正式向国土资源部地籍管理部门挂牌。 但是，有消息称各部委不愿意将以前负责登记的骨干集中到不动产登记局，即使中篇已经确定为此提交了文件。

但是，根据符启林分解，部委未必不愿意提出这个摊牌登记。 “工作人员太多了。 请看一些房屋管理局。 好像每天都是菜市场”。 更重要的是，有权利就意味着有责任，如果在未来的条例中不是按面积而是按件数登记收钱后，收入锐减，登记错误的赔偿责任也确定了，那就更麻烦了。

另外，不动产登记条例只是行政法规，不能与现行法律冲突。 因为与此相关的例如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法等很多法律在条例制定后可能需要修改。

“但是，根据惯例，这些法律可以打包修订，一次也不重复修订相关条文。 ’姜明安说，这在操作上并不困难，通常由国务院报告方案，全国人大常委会开会，半天就可以处理问题。