“社科院专家：多头管理成不动产登记条例拦路虎”

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多头管理会妨碍不动产登记条例

“我国的不动产登记与物权法不相协调，不能满足为物权提供统一法律依据的要求。 因为在我国现实中不仅是多部门的注册，也是多层次的注册。 ”

备受瞩目的《不动产登记暂行条例》即将揭开面纱。

7月30日，国务院总理李克强主持国务院常务会议，讨论《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，决定向社会公开征求意见。 的决定将按照立法程序的要求，向社会公开征求意见稿，然后推进相关法律的修改。

今年6月，《不动产登记条例草案》(专家意见稿)提交国土资源部供政策参考。 对《不动产登记暂行条例》，外界一直抱有很大的期望。 不动产登记一旦实施，是否意味着官员的不动产无处可逃？ 不动产登记对抑制不动产价格也有一定的作用吗？

带着这些问题，法治周末记者特别采访了《不动产登记条例草案》(专家意见稿)的起草者之一——中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠教授。

管理混乱的多部门、多级别注册

法治周末:房地产统一登记条例出台的背景是什么？

孙宪忠:简言之，根据我国物权法第10条第2款的规定，我国必须建立统一的不动产登记制度。 这就是制定统一不动产登记的依据。

法治周末:该如何理解不动产登记法？

孙宪忠:不动产登记为当事人物权提供法律依据。 不动产登记是物权法规定的“物权公示”的重要方法之一，将不动产物权记载在国家设立的不动产登记簿上，发生争议时，无论是司法机关还是普通人，都可以从不动产登记簿的记载中明确权利，保护权利。

《不动产登记法》实质上是一种程序法，规定了不动产登记的申请、申请方法、谁负责登记、报纸的记载在哪里、丢失的不动产物权如何登记等事项可以提出。

法治周末:你如何评价现行的不动产登记制度？

孙宪忠:我国不动产登记的现实和物权法的要求差距很大。 1995年回国后，在这方面做了一点相关调查，发现我国的不动产登记与物权法不协调，不能满足物权法提供统一法律依据的要求。 因为在我国现实中不仅是多部门的注册，也是多层次的注册。 不动产登记由四至五个登记部门办理，土地、房屋、林业、农业、海洋等部门有权办理自己行业的登记工作，另外，有些部门未经批准也办理自己行业的不动产登记。 所以注册总共有8、9个部门。 另外，根据土地管理法等法律规定，登记可以在市县一级政府进行，也可以在省级政府甚至中央政府设立的土地管理部门进行登记。 该登记为乱开天窗，不能提供统一的不动产权法依据。

登记机关向当事人颁发的权属证书也有五花八门，如房产证、房屋所有权证、不动产权证、不动产证等。

这种登记制度给不动产的法律实践带来很大的风险。 举一个例子，在我国需要抵押不动产的，没有建筑物的，有必须在土地部门办理设立抵押权登记的建筑物的，必须在不动产管理部门办理抵押登记。 但是，在现实生活中，开发商先取得土地权，并在其抵押时向土地管理部门登记； 即将开工建设，需要抵押的，必须向物业管理部门登记。 这样土地和建筑物的抵押分别登记。 但是，法律规定，在实现抵押权时，土地和建筑物不得分离。 此时，两个抵押权人的权利受到法律保护，但都不能实现这一深刻的局面。

为此，我很早就提出了“不动产登记五统一大体”，即统一立法、统一登记的法律效果、统一手续、统一登记机关、统一登记簿和权利文件。

“统一”是最大的亮点

法治周末:你认为《不动产登记暂行条例》(征求意见稿)有亮点吗？

孙宪忠:《征求意见稿》的最大亮点是“统一”，必须建立统一的登记制度。 “统一”有四个含义。 首先，统一登记部门，按照立法统一每个登记部门。 只有满足物权法的要求，才能实现保证交易安全的目标才是根本。 二是统一登记机关后，需要建立统一的登记程序； 第三，统一、统一登记权属证书、不动产登记簿的基本新闻第四，立法的统一需要与物权法这一基本法律进行配合。

法治周末:本次《不动产登记暂行条例》向社会公开征求意见时，应当观察的措辞是“已经签发的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不受登记机关和手续变更的影响”，这句话怎么理解？

孙宪忠:民事权利自古以来就具有持续性，对于过去已经发生的合法权利，任何法律都是认可的。 登记条例只明确保护的手段，不改变不动产的所有权。

法治周末:年11月下旬，国务院明确国土资源部负责指导监督全国房地产统一登记工作。 但是，有人表示，目前我国不动产登记局不应该设在国土资源部内部，不局限于地籍管理部门，而是应该设立独立的中华人民共和国不动产登记局(署)。 这样，才能改变不动产登记倾向于行政管理的状况，回到更好的意图上来。 你觉得怎么样？

孙宪忠:我认为，设立比较有效力的不动产登记机构，这个要求是正当的。 世界许多国家的不动产登记机关都是法院，所以在起草物权法时，曾提出过法院登记的模式。 但是，法院同志表示，法院的人很多很少，无法开展不动产登记工作。 目前，国家正在考虑在与地籍合作的部门设立不动产登记机构，这是妥当的办法。 现设立不动产登记局，隶属于国土资源部。 当然希望不动产登记局具有充分的独立性和相关法律资格。

不动产登记和反腐败没有关系

法治周末:不动产统一登记条例的公布，与现在的反腐败有关系吗？ 条例中提到的“人查房”应该如何正确理解？

孙宪忠“不动产登记和反腐败没有关系”第一，反腐是国家阳光法律制度的一部分，在民法上登记是对权利人的保护。 日光法案要求干部公布财产，但也不要求老百姓公布财务状况。 第二，通过不动产登记实现反腐败是不可能的。 因为不动产登记时只需要确认登记申请人及其相关法律资料是否充分。 例如，一个老百姓有购房合同登记时，他的签名、身份证等相关材料都是真实有效的，法律上应该纳入产权登记。 我们不能确认它是否是国家公务员的亲属，登记机关的作用是查询身份新闻的真实性。 从这个立场上很容易看出，两者的出发点不一致。

不动产登记法规是关系到交易安全的保障，只有得到交易许可，才能查询，与交易无关的不能查询。 对于反腐败来说，官员无论在哪里登记，相关部门都可以查，但在普通老百姓的交易中不能这样做。 不动产登记条例允许查询的是权利人或者利害关系人，不是谁都可以查询的。

法治周末:据说制定不动产登记条例是为了抑制房价，征收不动产税而做的准备，你怎么看？

孙宪忠:“不动产的统一登记与不动产税的征收没有直接的关系。 例如，一个身体有10间房屋，但是以不同的人的名义登记，不可能对其征收很高的税。 因为征收的对象只是登记册上的登记者。

需要修改多部法律

法治周末:房地产统一登记条例在起草过程中，遇到最大的困难是什么？

孙宪忠:最大的困难是，我国不动产的登记是多部门和多层次的登记。 目前，多级注册问题已经处理，多部门注册问题尚未处理。 各注册部门有很多员工，如何妥善安置这些人员是个问题。 这项事业应该由高层主导进行统一的事业。

法治周末:房地产统一登记条例出台后，会涉及到那些法规的修改吗？

孙宪忠:需要修改的法律数量非常多，涉及很多法律。 例如城市房地产管理法、土地管理法、海洋法、渔业法、矿产资源法等法律。

法治周末:征求意见稿向社会公开征集意见，此后，随着相关法律的编撰施行，明确产权、保护公民产权的要求，将进一步“倒逼”我国物业管理制度的改革与创新。 你怎么看“倒贴”这个问题？

孙宪忠:总的来说，能够开始不动产统一登记的事业是进步的。 统一的过程中有很多问题，未来还有很长的路要走。