“徐皓：房企掘金社区服务可获价值重估”

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经过记者顾家彦从广州出发

6月30日，国内首家房地产商彩色生活登陆香港证券交易所，上市首日上涨20%，随后股价持续上涨，目前已较发行价上涨20%以上，为房地产股所不及。 彩生活的蓬勃发展，不仅让开发商看不到的物业服务一夜之间“盛宴”，还引发了对房企“轻资产化”和社区服务的巨大讨论，为楼市十字路口的开发商指出了转型方向。

最近，在第四届中国价值房地产年会和博鳌房地产论坛上，房企高管、领域专家对房企转型“轻资产化”提出了许多见解。

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“我们的房地产指数基金7月上涨了37%，地产股已经受到资本市场的欢迎。” 在接受《每日经济信息》记者采访时，国泰证房地产领域指数排名(爱基、纯、信息) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )的基金经理徐皓焦急地等待着他的成绩单。

7月以来，深证房地产指数涨幅超过10%，万科a (行情、问诊( 000002，sz )、保利房地产(行情、问诊)、600048、sh )等大型房地产公司月度上涨近20%，反弹房地产板块。 徐皓告诉记者，今年年初，房地产股估值创历史新低，保险等机构大举介入，qfii的扩张和沪港通的推动也带来了越来越多的海外资金，地产股最黑暗的时期已经过去。

但是，中国房地产领域快速增长的黄金时代一去不复返，在楼市的“下半场”，地产股能否恢复2008年前的辉煌？ 徐皓认为商业模式的创新很重要。 他举例说，彩色生活( 01778，hk )上市后获得60倍以上的市盈率，反映了投资者对房地产服务市场的期望，开发商完成了从开发到服务的转型，就成为了社区服务的“金矿”

住房企业的商业模式亟待变革/

据wind信息统计，2007年10月16日，上证指数站位居历史高位6124点时，房地产股平均市盈率为83.43倍，但今年年中，地产股市盈率曾一度下跌10倍，为两市估值最低的板块之一。

徐皓说:“由于市场对房地产泡沫和信贷紧缩的担忧，房地产股估值今年上半年创下历史新低。 他对《每日经济信息》记者表示:“目前，随着信贷水平的放缓，市场风险没有当初预期的那么大，房地产股受到投资者的广泛关注，尤其是保险机构的青涩。”

据观察，寿险和安邦保险自去年以来多次大幅增持金地集团(行情、问诊( 600383，sh ) )，分别成为企业第一、第三大股东。 另外，安邦保险通过旗下的和谐健康保险，大幅购买金融街(行情、问诊) 000402、sz )。 截至一季度末，和谐健康保险持有金融街5162万股，成为其第三大股东。

随着市场资金面的放松和机构投资者的介入，近期地产股出现了较好的估值来修复行情。 7月以来，深证房地产指数涨幅超过10%，万科a、保利房地产等大型房企1月涨幅达到20%。

但是，估值的修复并不一定表示地产股将迎来行情的逆转。 在徐皓看来，很多人把地产商的销售额和股价上涨联系在一起，但这里存在误解。 股价反映了预期，如果一个企业有良好的现金流，但没有太快的发展空之间，资本市场不会给出很高的评价。

例如，由于房地产市场的火爆销售，主要房地产企业的销售额不断创新，但房地产股票低迷的股价与辉煌的房地产企业的销售业绩却大相径庭。

“近十年房地产大牛市依赖货币的推动。 现在，随着货币增长率恢复常态，未来房地产的投资属性大幅下降。 如果开发商仍然保持住宅建设-住宅销售的商业模式，那只是一家制造业公司，其可持续性和快速发展的前景不可避免地受到质疑。 ”徐皓想。

挖掘社区服务“金矿”

与之前流传的地产股“止不住下跌”相比，内地第一大房地产商彩色生活自今年6月30日在港股上市以来，股价持续上涨。 截至昨日( 8月7日)收盘价，领涨4.56港币，较发行价上涨20%以上，60倍的市盈率远高于之前流传的房地产股。

对徐皓来说，“房地产+金融”是一个与所有领域都有联系的平台，社区是良好的载体，通过融入物流、电商、金融等功能，使社区成为一个大数据平台，各种服务

“现在的房地产企业只是扮演着管理者的角色，没有附加值，社区和社区之间没有信息表达的情况越来越多。 徐皓认为:“开发者只有通过社区之间的信息表达，才能形成平台产生价值。” 脸书通过社会交流互联网产生价值。 物业管理掌握着实体社区，更容易接近顾客，掌握业主的数据。 一旦社区平台打通，将带来巨大的潜在商机，创造新的盈利模式，也是彩色生活被资本市场看好的首要原因。

徐皓举例说，以万科为例，今后全国所有万科大厦的二手房交易和出租将在万科物业完成，万科可以为业主提供物业管理服务、理财服务。 对于万科老板来说，今后的出差不需要预订酒店，可以让房地产在全国各地的万科社区帮忙找房子，也可以让万科物业通过物流企业帮忙搬运行李。 这样的增值服务将为万科房地产带来巨大的快速发展空。

“不仅是彩色生活，万科、保利、恒大等大型房企都有足够多的业主，向房地产服务扩张具有天然的特点，能否由此探索新的盈利模式是这些大型房企重塑投资者信心的关键 ”徐皓说。