“地方面临债务压力很着急：总问开发商需要什么刺激”

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随着一点点的城市调整管制政策，“无限制购买”成为了许多商家推广的噱头。 照片是郑州市限购令放开后，楼盘外面的广告。 人民的视觉

全国46个限制城市中，很多都已经解除了限制——

放宽限制能拯救楼市吗(民生眼光) ) ) )

8月16日，哈尔滨宣布放松楼市调控。 至此，全国46个管控城市中，只有北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等9个城市尚未放松管控，已经取消管控的城市总数超过了8成。

“放松管制热潮”会导致楼市成交量大幅回升吗？ 会带来房价的大幅反弹吗？ 新政对调整期的楼市有那些影响？ 记者进行了调查。

放松管制的牵引效果有多大

——30多个城市相继被捆绑，但对楼市的拉动效果有限。 价格、供给量是促使部分城市楼市短期反弹的决定因素

厦门环境好，饮食好，教育资源好，有上升的可能性。 现在不买。 周末去看。 》8月15日，厦门调整住房限购措施公布后，常年往返福建浙江从事纺织商务的浙商吴先生预定高铁票，与朋友组团南下看房。

在北京金融机构工作的厦门人李先生说他不能理解解除家乡楼市的限购。 “厦门的房价有多高？ 今年也没有怎么下跌。 为什么要解除限制？ 福建关于福州、厦门这两个大城市，现在都不限购了。 省里其他城市的有钱人都会跑来买房子。 房价还没有涨得更高吗？ ”。

厦门并不是唯一成为热门话题的放松管制城市。 6月26日，内蒙古呼和浩特出台地方楼市调控购买第一枪后，杭州、济南、南宁等30多个城市迅速跟进。 截止到8月16日，全国46个限制城市中，只有北京、上海、广州、深圳等9个城市还没有被束缚。

这个房地产市场的放松管制不是“一律”，到底要放宽到什么程度，用什么样的方法来放松，各地的标准都不一样。 呼和浩特、郑州等城市属于限购型，任何人购房时都无需提供住房覆盖数、居住、纳税、社会保障等情况说明； 以杭州、宁波等为代表的二线热门城市，首要是局部捆绑，对规定区域和规定户型解除限购。 例如苏州对90平方米以上的住宅解除限购的，杭州将对萧山区、余杭区全面解除限购。

人们认为放松限购会刺激楼市回暖，但各地的实际效果相差不大。 天津、长春、温州等多个住宅市场依然寒冷，其中温州7月商品住宅交易量比上月下跌18%，贵阳上月下跌9.2%。 另一方面，呼和浩特、杭州、福州等地在限购放松的初期，出现了全球变暖的浪潮。 例如，7月份呼和浩特商品住宅成交面积比去年同月增长42.55%，增长68.62%。

值得注意的是，一些城市的“小变暖”也没有放松管制起到决定性的作用。 “放宽交易限制后，一些城市市场上网本的数据大幅反弹。 例如济南7月份的交易量比上月激增1.5倍。 但是，这些表象并不是由于交易限制的放宽，价格、供给量是决定因素。 》中原地产首席拆房师张大伟表示，厦门解除分拨限制后，标杆房企销售面积爆炸性增长，但库存领取率明显下降。 这证明了交易量的增加是由于住宅企业的集中推动。 福州限购放松后，标普房屋企业库存管理速度明显回升，但成交均价近8周来首次跌破17000元/平方米。 证明了价格上的交换才是这个命中的首要原因。

张大伟指出，目前楼市降温是由于一些城市前期供应量过多、房价过快等市场自身风险因素积累，以及前期成交集中释放导致诉求断裂。 因为，光靠放松管制很难拉动市场的成交。 根据国家统计局8月公布的数据，7月底，商品房待售面积比6月底增加802万平方米，库存仍居历史高位。

事实上，信贷政策仍然被认为是左右楼市走向的唯一因素。 据连锁房地产市场研究部张旭拆解介绍，近期，非一线城市放松管制步伐明显加快，但全国性信贷政策未出现明显放缓，市场前景恶化，许多放松管制城市成交量和房价仍处于深度博弈之中。 “除非中央政府放弃结构调整的努力，再次大规模降低准利率，否则市场趋势不太可能发生变化。 ”

地方政府为什么要匆忙放松捆绑

——土地财政紧张，地方债务偿还压力激增，地方政府放松束缚的意愿强烈

“其实今年房地产市场的调整有利于提高产业集中度，促进产业健康可持续快速发展。 关于楼市整体的现状，我们并不着急。 反而地方政府很着急，总是问我们需要制定什么政策来刺激。 ”7月，在该网(行情、问诊)财经频道的内部座谈会上，房地产开发商这样说道。

“今年的大规模地方政府债务偿还迫在眉睫，所以地方政府被束缚的冲动一定很有限。 像宁波一样，每天都要还1亿多的债，政府为什么不着急呢？”社科院城市竞争力研究中心的研究员、宁波大学的张慧芳教授感慨良多。

根据今年年初国家审计署上海特派员办公室与宁波市、县二级审计部门联合发布的《宁波市政府性债务审计结果》，全年宁波市政府负有偿还责任的债务为468.25亿元，这意味着宁波市政府每年需要偿还1.28亿元

长期以来，土地出让金是偿还政府债务的首要途径。 例如在宁波，截至年底，市级和10个县级政府承诺以收入偿还的债务余额占应偿还债务余额的6成。 但是，今年一季度，宁波市土地成交面积比去年同期减少17.16%，土地出让收入比去年同期减少45.26%。 土地紧张和还债压力激增，放松地方政府楼市束缚的热情增强。

不仅宁波，今年上半年全国土地市场先热后冷，3月以来土地市场明显变冷。 中国最大的房地产数据平台——中国房地产指数系统( creis )报告显示，今年二季度，全国300个城市土地成交面积比去年同期减少29%，土地出让金收入比去年同期减少15%。 7月，300个城市土地成交面积比去年同期减少44%，土地出让金比去年同期减少49%。 杭州、贵阳等许多二、三线城市出现了土地流失照片。

土地降温意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织在一起，局部风险有可能引发系统性风险。 许多地方政府为了刺激交易量回升，加快房企资金回收，维持楼市稳定运行，防范楼市风险，出台了放松管制的政策。

但值得注意的是，部分地区放松了楼市调控，也采取了财政、税收等措施。 例如，成都向套房实施基准贷款利率的金融机构发放贷款金额3%的财政补助。 包头市对在当地“房交会”期间购买新建商品住宅的购房者给予2000元/套的财政补贴； 首次购买新房的，免征所有契税； 购买2套以上的新建和非住宅，对接受的契税给予50%的补助金。

“现在必须警惕一些地方可能对楼市采取刺激措施，甚至中刺激、强刺激也可能干扰楼市正常调整。 这是因为在把握监管力度的基础上应该加强监管。 ”张慧芳说。

/ S2/]楼市的预期有变化吗

(/S2 )——预计阶段性地添加代码，进行分化。 应该做好预期的管理，以免楼市大跌

随着各地房地产市场调整政策逐渐加强，预计房地产市场也将开始分化。

福州郊外刚添了新房子的俞一家对楼市的走向非常担心。 “这不是说明楼市真的有问题吗？ 全国各地出台了取消或放宽楼市限购的政策。 中国人都暴涨下跌了，但是政府发出了这个信号，是否意味着真的崩溃了？ ”。

在青岛做房地产中介的孟先生对楼市回暖很乐观，表示:“过去很多改善型诉求受到限制。 一旦取消限购，信贷限制政策也有可能调整，交易量一定会回暖。 政府不让大楼冷。 ”。

“市场问题必须交给市场，对于这次市场的自发调整，地方政府不能过于介入。 不要因为刚开始调整就急于救市。 但要牢牢控制预期，防止楼市大跌，顺应趋势诱惑市场合理回归。 ”中国社会科学院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，供需情况的变化是此次房地产市场调整的首要原因。 目前，消化全国商品房库存需要50个月左右。 这比一年半左右消化商品房库存的正常时间多两倍左右。 楼市调整有助于消化全年过剩库存，稀释楼市泡沫。 关于二线、三线城市，应该逐渐放宽这些城市的限购，通过市场机制的主导作用促进住宅市场的深化调整。

除了管理楼市预期外，不少专家也建议地方政府拉拢楼市调整机会，根治土地财政“痼疾”。 张慧芳指出，目前二、三线城市土地市场降温，首要是土地供应无限增长、价格累计上涨过多、缺乏比较有效的诉求等市场内自然因素造成的。 地方政府要正确认识当前土地市场回调遇冷的性质，顺应趋势引导市场合理回归，建立新的土地出让金分配机制，降低地方政府推高地价的强烈欲望。

“由于土地财政的依赖和土地金融的诉求，地方政府有提高地价的强烈欲望。 由此，中国多年来的地价指数远远高于房价指数，地价领先于房价。 ”张慧芳表示，为了降低地方政府推高地价的强烈热情，遵循土地“涨回公”的理念，向中央财政提交了楼市地价年增长率超过房价年增长率增长的土地出让金，以补充社会保障基金和补贴“三农”等