“楼市病态显现：开发商淡定 地方政府和炒房者躁动”

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楼市“新常态”下“非常”优势群体集体骚动

8月18日，国家统计局公布7月份70个大中城市住房销售价格波动情况，北上广深4大一线城市住房价格普遍下跌。 至今为止，对于楼市是否出现“拐点”一词，经济学家们终于形成了一致的看法。 中国房地产市场深度调整窗口将会打开，楼市“新常态”将会出现。

但是，房地产市场降温以来，“市场救助”、“住房供应切断”、“住房骚动”……各种噪音充斥着房地产市场，实际上是地方政府、房地产商等房地产市场“非常”优势群体的集体骚动，相比之下，房地产 这种奇怪之处正在于中国房地产市场的畸形

“救市”的呼声东山再起地政府蠢蠢欲动

下跌、下跌、下跌、房价持续下跌； 捆绑、放松、放松、长沙、佛山、哈尔滨……解除管制的城市正在增加。

今年以来，房地产市场突然走势逆转，全领域出乎意料。 去年年末限制升级的17个地方城市中，11个今年录得25%以上的跌幅，受到政策的严峻影响。

3月初两会提出的“比较不同城市情况并对调控进行分类”，将成为今年中央政府对房地产政策应采取的最佳注释。 面对房地产市场的下方压力，地方政府的各种微调政策将持续推进，首先从限购、放松限价、扩大购房资金支持、调整户籍政策等方面展开。 库存水平的高低、市场供需状况已成为分类控制的重要依据。

最近，全国各地频繁传出放松房地产调控的消息，地方政府强烈的救助信号传开。 据不完全统计，在46个实施监管政策的城市中，已有37个出台了放松监管措施，部分地方还出现了放松监管的信号。

在广东省，被称为“广佛同城”的佛山市率先开放了限购。 广东说重复一线城市不会放松，但佛山楼市的开放事实上可以看做是一个广阔、深入开放的前奏。 事实上，从今年5月开始，广州将悄然采取多项“微调”措施，悄然救市。 上海有传言称上海建设银行将放松限制性贷款政策，目前尚未得到证实，但业界认为这是上海楼市愚蠢的欲望，是放松限制性贷款救市的前奏。 北京也出现了部分银行住房贷款“有条件放宽”的迹象。

面对众多城市纷纷解除管制的态势，业内人士指出，有必要防止个别地区以自主管制的名义突破政策一线，从“因地制宜”变为“全面开放”。 世邦魏理市执行董事和中国区研究部主管陈仲伟警告说，由于土地出让金仍存在较高的依赖度，地方政府将面临房价跌幅扩大、楼市寒冷化的越来越大的压力，“救市”的动机将会增强。

房地产市场的“松动浪潮”袭来，引起舆论的关注。 许多读者和专家认为，目前房地产调控正处于关键时期，政府应妥善把握调控艺术和节奏，解决地方经济和民生保障关系，合理引发人们的期待。 不这样做的话，会破坏多年的管制努力。

“真正不是的是，方向的缓和将是全面的缓和。 目前，公司和政府不断吹风，鼓励救市是振兴经济、稳定增长的不二选择。 但是，一旦信用缓和，前面所有的努力不仅会以失败告终，还会导致影子银行再次入市，后果不堪设想。 ”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，除非2009年房价回升性再次回升，否则是否解除限购并不重要。 为什么这么说呢，因为这一轮房价调整的首要矛盾是供需市场的调整，除了北上广深等供需关系依然扭曲的城市，剩下的城市解除限购也不会“天塌”。

建设部政策研究中心有关人士表示，在实施分类调控政策时，重点考虑住房刚性诉求群体，必须从两点把握地区房价是否会大幅波动。 虽然地方有自主规制的权限，但不能将是否放松规制作为刺激楼市、谋求短期经济增长的手段。

世邦魏理市杭州分企业董事总经理马英九枢说:“一点点的城市趁分类管制之机‘浑水摸鱼’放开无限制购买，无异于让已经退场的投资者再次回去，促使投资投机性诉求，这必然会引发新的问题。 虽然很多城市都有库存压力，但让投资者回家消化库存是违背初衷的，政府不应该再次走老路。 ”

“断供”市场的炒面业者敲响警钟

最近，浙江、江苏、福建等地相继出现“放弃断薪”的例子。 也就是说，购房者停止支付贷款，将缩小的房产甩给了银行。 记者调查发现，杭州出现“住房断供”现象，主要是购房人资金紧张，无法继续还款，这种现象多发于炒房商群体。

浙江省某国有银行风险管理部负责人表示，房地产商受房地产市场持续下跌的影响，手持房产难以变现、被“套牢”，资金紧张情况比较普遍，无法还款、“出货”无望时，他们承担赔钱赔钱的风险

在房价与去年同期连续下跌34个月的温州，目前房贷中“放弃住房”的例子有41件，房贷(出租人)“放弃住房”的例子近千件。

业内人士表示，没有证据证明“供给中断，住宅有可能进一步扩大”，但随着房地产市场持续下跌，特别是在楼市“爆买”的地区，无法偿还导致的“供给中断，住宅被放弃”的现象将会增加

快网首席评论家程伟明认为，从目前的情况来看，原因是“供不应求”，结果是“把房间扔了”。 这表明，房地产市场下滑期间，原本被视为“高质量资产”的个人住房贷款可能蕴含着未被观察到的风险。

拆除表明，部分地区房价下跌明显，影响了投资者的还款意愿。 迄今为止，商业银行对购房者的信用资质审核不严格，默许收入情况造假、判断注水等行为在某种意义上掩盖了购房者的真实信用能力。

杭州某股份制银行个人金融部负责人表示，在房价上涨期，个人无力偿还可以通过卖房子缓解压力，但楼市向下的情况下，房子无力偿还，出手就缩水，投资风险凸显。 业内人士表示，“住房供应中断”的现象给投资者，特别是炒房者敲响了警钟。

财经评论家叶檀表示，房地产目前仍然是风险小、收益高的贷款品种，但“废屋”已经凸现出“信用裂痕”，一旦银行成为“房东”，即便拥有账面资产，也无法转换为现金，波及整个信用市场。

一位金融监管部门的相关人士告诉记者，“这会增加住房贷款的放贷风险”。 “银行的信用质量与房地产的信用质量高度相关，商业银行今后有可能不再将住房贷款视为高质量贷款。 ”

目前，显示“断供、弃房”成为普遍现象的事实越来越少，但银行领域人士认为房地产抵押贷款逾期率和逾期额正在上升，下半年必须防范这种风险 多家银行信贷管理部门确定要加强监管，严格审批住房贷款申请。

这无疑是对期待用“松贷”救市的地方政府的重大打击，也有可能误伤买家。 穆迪的梁镇邦解体师说:“除非银行信贷供应量增加，贷款利率下降，否则即使一些城市取消了监管政策，诉求也不太可能大幅增加。”

在上海访问了多家银行后发现，目前银行接受存款的价格较高，房贷存款差小，因此额度依然紧张。 预计下半年刚需要的购买力将继续受到抑制。

抗议“房间骚动”的降价。不合理的购买者很难承担风险

一点点的房地产项目最近降价出售，“利润好”的购房者，带来了副产品“住房麻烦”。 以前是在高价位购买的，房价下降后，他们觉得自己“吃亏”，要求相关房企返还差价或退房。

辽宁省本溪市的“佳兆业水岸新都”房地产项目近期因大幅打折销售，要求以前购房的数百位业主在7月底连续包围卖场，打出横幅退换差价或退房。

楼市降价引起“房间骚动”的情况由来已久。 消息称，2010年，深圳市发生了楼盘降价导致旧业主力损毁楼盘卖场的事件。 今年3月，江苏常州的楼盘每平方米降价一千元，100位业主大怒破坏了楼宇中心。

在最近报道的“房骚”事件中，一些业主跳楼勒索，一些不允许开发商降价的行业龙头，要求开发商降价，并给他们退钱多少……

大连海事大学法学博士张国强表示，“房间骚动”的许多理由令人无法接受。 房价下跌的时候必须“弥补差价”，但是房价暴涨的时候有没有人被要求“弥补附加值”？ 房子是商品，其价格的下跌是正常现象。 “并且从法律上讲，业主支付房款并完成房契后，房屋已经是其个人财产，开发商调整售价与业主无关。 ”张国强说，“房间骚动”表明业主缺乏一点契约精神。

沈阳建筑大学管理学院院长刘亚臣教授表示，“房间骚动”频发有很深的理由。 “我国房地产领域的市场化程度很低，迄今为止很长一段时间都没有按照经济规律运营。 ”刘亚臣说，在一些地方政府的诱惑和开发商的激励下，房子成为一种特殊的商品，“不仅满足居住功能，还承载着许多法庭财富保值、增值的希望。”

过去10年，我国房地产业发展迅速，但开发商和监管部门对客户的风险提示不够充分，非合理费用盛行，很多人不惜财力“追加”房价。

“虽说地方房地产购销方兴未艾，但实际上购房行为背后存在着家庭较大的债务风险和投资风险。 ’辽宁大学市场营销专家肖升表示，这种风险在市场上涨时被掩盖，一旦风向改变，将成为赤裸裸的现实。 许多法庭无法承受，出现了“房间骚动”。

怎样防止“房间骚动”发生？ 专家建议，尽快将房地产业纳入规范化、完全市场化轨道。 “地方政府过去受土地财政和gdp偏好的影响，成为楼市上涨的潜在推动力，现在必须转变为合理市场秩序、合理支出观念的构建者和诱惑者。 ”刘亚臣表示，将控制开发商饥饿、鼓励的营销行为，打击不确定的承诺和费用欺诈。 通过强制将风险判断和风险提示写入购买合同，冷却客户的心理期待，营造合理花钱的市场氛围。

“屏蔽”合作伙伴中介电子商务熊市游戏

最近，由13家上海房地产中介公司组成的“上海中介联盟”宣布“关闭”搜索网，集体拆除上海地区的所有房源。 今年以来，端口资费暴涨、楼市销售下跌持续，房地产EC平台与中介机构的矛盾日益突出。 专家表示，曾经的合作伙伴现在是对立的，其背后是现在房地产“熊市”的优势游戏。

据悉，端口价格上涨是“封顶”行为的首要原因。 上海仁丰地产的代表表示，5年来搜房网费每月从60元上涨到600元，但中介领域的收款标准没有变化，平台利润暴涨的背后是中介商的失血。

端口费是房地产中介企业为发布房源新闻而交给平台端的费用，越是版本高的端口套，可以发布的新闻越大，更新次数越多，价格也越高。 上海地产东区中介部社长李锦德表示，“从60元到600元，在很大的竞争压力下，中介必须高价购买更高的版本。”

今年上半年，搜房网曾因端口资费上涨问题持续受到全国多家大型城市房地产中介机构的抵制，北京、广州、杭州等地房地产中介机构宣布按联盟办法与搜房网谈判，部分将搜房网平台上的所有房源下架。

上海科威国际房地产大中华区副总经理虞廷恂说，在前几天中国楼市量价齐涨的“牛市”背景下，EC平台对房地产中介来说锦上添花，端口费上涨也就是九牛一毛。 今年楼市持续低迷，成交下跌明显，此时的出口费上涨无异于雪上加霜。

根据上海市统计局7月底公布的最新数据，上半年上海市二手房共成交87506套，成交面积697.6万平方米，分别比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斩。 “关门热”、“裁员热”也席卷了房地产商。

上海科威国际不动产一家店的营业员直言:“市场好的时候，我们收2%的佣金。 现在生意这么难，一个人1%的抽成都也快没了。 如果房主降价，我们拿到的佣金会更少。 现在市场是“涨还是跌”，再跌下去，生意就更难做了。 ”

在利润越来越淡、价格受到严格限制的情况下，大中介不得不开始“紧缩”，不得不和过去亲密的伙伴“小气”。

楼市降温后，房地产开发商在EC平台的广告投放量也大幅减少，网站经营受到影响，希望通过提高端口资费来维持利润。

为了削弱基于EC平台的“绑架”，目前许多房地产中介企业也开始构建在线互联网，但与成熟的EC平台相比，个别中介企业依然较弱。 由于住宅资源的限制和研究、宣传、营销价格的限制，要对抗第三方的信息平台并不容易。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，双方持续的“交锋”反映了网上两条销售渠道持续的摩擦。 “房地产销售更加强调网上销售宣传，将网上和网上结合，但网上的比例在持续增加。 在线技术开发价格比每年上涨的人工成本和店铺价格低很多，房地产商和EC平台的优势分配容易产生矛盾。 ”