“一线城市旧城改造成房企新战场 核心区域地王频出”

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地方政府严格控制供应地规模的核心地区土地越来越不足

一线城市被“老改革”到了住宅企业的新战场

一线城市中心土地资源日益匮乏的现象愈演愈烈。 这些城市中心地区的高质量地块往往成为各大企业争夺的对象，不断刷新各地乃至全国的地王记录。 另外，一些大一线城市对新建用地供应地的规模进行了不同程度的总量管理，新的指标越来越少。 在此背景下，能够充分利用大量库存用地的“旧城改造”模式开始成为房企竞争的新选择。

土地不足

核心区域地王频繁出现

8月25日，北京市土地整理储备中心发布了3份土地转让公告，包括7月底拍摄的朝阳区孙河bcde地块。 重新发行的孙河地块开盘价从46亿元降至42.3亿元，下降3.7亿元。 尽管如此，最初的楼价仍在3.4万元/平方米的高位。

北京地产首席拆房师张大伟表示，综合考虑多种因素，孙河地块商品房部分初期楼价超过每平方米3万4000元，有房企测算该地块初期楼价超过每平方米3万6000元。 孙河地块可以说是北京第一个楼面价最高的地块。

前几天，同样在北京土地市场“复活”的华嘉路地块，由于位于中心地带，明显受到住宅企业的欢迎。 该地块在现场竞争阶段，几个知名房企经过近200次激烈竞价，最终以74亿6000万元的总额转让成功。 因为溢价率为110.14%，楼面价格超过9万元/平方米，成为北京土地市场总额和单价的双料地王。

连锁房地产市场研究部记者张旭告诉《经济参考报》记者，华嘉路地块最引人注目的地方是，该地块极其稀少的北京二环附近的商业和住宅地块，与金融机构聚集的金融街(行情、问诊)和政府机构集中的月坛商圈相邻 报道称:“高溢价率的成交，是因为具备了不可复制的绝版优越的地理位置。”

不仅是北京市场，7月份在上海土地市场拍摄的单价地王五里桥项目，也同样处于宅基地不足的内圈位置。 本项目建成保障房后项目实际楼价达到8.55万元/平方米。 另外，上海市转让的董家渡项目地块也被预测为业内新的“总额地王”。 该地块位于外滩，占地16.3万平方米，地上建筑面积70万平方米，其中住宅所占比例约为18%。 根据行业预测，按照该地区目前4万元左右的楼价，该项目成交总额可能接近300亿元。

根据cric研究中心的统计数据，根据年上半年经营用地成交总额和单价前十位的排名，北上广深四大一线城市成为地王集中营。 该机构解体表示，“一线城市的土地市场，特别是住宅用地市场，对住宅企业来说，始终是兵家必争之地”。 近两年全国土地市场“地王”项目中，北上广深等一线城市数量达到71%。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，一线城市市场成熟，公司竞争激烈，地价远远领先于其他城市。 随着城市分化的加剧，一线城市和其他城市之间的价格差异也越来越大。 另外，一线城市的重要地段多为上海世博会区、深圳前海、北京朝阳区东三环cbd等主要地段。

/ s2/ ]严格的指标

新用地越来越紧张

一线城市的中心，特别是住宅区备受欢迎的一个重要理由是这些地块经常是“绝版地”。 四大一线城市在城市中心地区的供给地规划上有一定的制约，主城区新土地供给也实施了总量调控，新建设用地指标越来越少。

国土部从2007年开始将土地供应计划下调至地方，不再发表统一计划。 但是在年度实务会议上，国土部要求压缩东部地区，特别是京津冀、长江三角洲、珠江三角洲三大城市群的建设用地规模，除生活用地外，基本不再布局人口500万以上的特大城市的新建设用地。 业内分解认为，这是考虑到北京等城市资源环境承载力已达到极限，在土地供应规划编制方面也赋予地方政府一定的弹性空之间。

事实上，北京市国土局在《北京市—年国有建设用地供应规划》中要求，“十二五”期间，三环内住宅用地新增供应基本消失，四环内集中建设的经济适宜地新增供应基本消失。 另外，北京严格执行土地节约集约利用控制标准，住宅用地容积率不得低于1。 5年内北京将提供住宅用地9300公顷，其中保障房共计4800公顷，超过50%。

除住宅用地总量调控外，今年8月，据某行业信息，今后北京四环内将不再建设商业房地产，商业楼宇出让土地的建筑面积也不得超过1万平方米。 这意味着，继此前要求三环内不供应住宅用地的政策之后，北京再次建议四环内不供应商业房地产开发用地。 即使有特别投诉，单一项目的批准建设面积也不会超过1万平方米。

根据中原地产市场研究部的统计数据，近4年多来，北京商业用地成交的主要地区集中在奥运会以外，奥运会内商业用地的供给比例不足15%。 年五环内商业用地成交比例更是不足2%。

世邦魏理市近日发表研究报告指出，根据广州市房屋管理局的官方数据，其可用建设用地为1772平方公里，迄今只开发了90多平方公里。 根据广州目前每年25平方公里的用地速度，剩余的增量土地资源将在未来三年内消化掉。 另外，到今年为止，深圳新建成的可建设用地只有59平方公里，以目前为止的土地供给速度计算，光增加土地，也只能维持4年以下的未来土地供给。

另外，资料显示，上海全年计划的建设用地规模为3226平方公里，这个目标被锁定为“终极规模”。 全市新建建设用地年度计划逐年减少，加大新建用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量调控目标的实现。 并通过存量低效的建设用地利用和城市更新，适度降低优化城乡建设用地布局和结构的工业用地比重。

活的库存

旧改新市场群雄逐鹿[/s2/]

丁祖昱认为，上海市的这种“总量控制”政策对上海整体土地市场具有重要意义。 他建议房地产开发公司应关注一线城市的存量土地、工业用地，关注旧城改造和城中村改造。

与日益紧缺的增量用地不同，一线城市的大量土地资源来源于库存用地。 深圳市全年整体土地供应中，存量土地近6成。 世邦魏理市中国区战略顾问部执行董事王广强认为:“在国内一线城市，城市更新已成为房地产市场未来重要的快速发展方向之一，如何充分利用土地资源，促进旧城改造，是所有开发商都应关注的重要议题。”

据《经济参考报》记者不完全统计，目前已有30多家房企通过旧城改造方法在深圳、北京等城市获得土地。 华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民营企业，这些房企相继参加一线城市的旧改革争夺战，旧改革市场已呈现群雄逐鹿局面。

在谈到一线城市旧城改造市场时，王广强评价说:“迄今为止，没有任何一家国内住宅企业在城市更新行业形成了绝对的特征。” 随着城市新土地增长率放缓，今后越来越多的房企将投入旧城改造工作，市场竞争加剧，也将影响未来中国房企的快速发展格局。

“旧改革工程存在开发周期长、资金投入大、优势关系多、复杂等诸多难点。 ”世邦魏理市深圳企业战略顾问部董事黄易里认为，城市更新对房企开发建设、资金管理等能力有更高的要求和门槛，并且如何获得政府的支持也是城市更新行业不可忽视的一环。

业界认为，对房地产市场来说，一线城市商业类、办公类新建建设用地减少是必然趋势，存量土地特别是工业用地市场将迎来一系列体制创新。 例如工业用地补充土地出让金转为商业用地； 工业用地、集体土地的原采矿权人和产权人参与土地和项目的经营； 因此，越来越多的房地产公司等市场化主体将与存量土地公有权人合作。