“REITs盈利能力显露 五年后或将出现中国版”

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信托企业必须在房地产行业开拓新模式，reits应该是最好的选择

在以前业务受限的情况传来的情况下，信托业不断尝试创新和变革。 随着房地产市场风险的提高，信托企业开始缩小房地产信托的规模，有远见的信托企业开始将目光投向房地产投资信托基金( reits )，投入人力、物力进行研究。 业内专家表示，未来房地产理财将是“潮流”，5年后中国版的reits将问世。

reits的增厚实绩明显

前几天，中信证券(行情、问诊)发表了为期半年的报纸。 上半年，北京、深圳中信证券大厦房地产产权完全子公司天津京证、天津深证的股权出售完毕，打包为国内首个reits产品。 出售带来的收益约为21亿8000万元，预计将超过营业收入的20%。 预计税后净利润贡献将超过10亿元，占企业上半年净利润的24.5%。

这个业绩压倒了其他金融机构，reits已经表现出了很强的盈利能力。

今年5月，中信证券发行了国内首个单一房地产投资信托基金( reits )。 中信启航特别理财计划，规模超过50亿元。 该资金管理计划的基础资产是中信证券位于北京和深圳的两栋自有房产，中信证券承诺将来将按市场价格租用这些房产。 作为reits管理者的中信金石基金管理企业计划在该非公募产品期满后，将这两处房产出售给中信金石交易所在reits或第三方上市。

一位信托业界人士向本报记者表示，该产品还不能说是真正的reits，但可以看作是中国版reits的雏形。

业内专家表示，房地产投资基金是专门从事房地产投资、开发、销售、费用等方面的投资基金，将大量分散资金集中在一起，运用专业化的管理、经营的投资方法，可以筹集资金，分散风险，获得高规模的收益。 基金型房地产信托产品的资金运用方法涵盖了贷款、股权投资、权益投资、信托收益股权转让等一系列策略，根据不特定多数具体项目的优势灵活确定信托资金的运用方法和退出方法，展现出不面向投资和风险对冲的信托业务理念。 与以前流传的单一项目型房地产信托产品相比，基金型信托产品可以根据市场变化情况积极管理，逐一发挥信托企业投资管理方面的特点，根据相应的投资战略向不同的项目投入资金，更具风险管理方面的特点

从发达国家的经验来看，土地资源逐渐减少，房地产已经告别开发时代，房地产开发量不断下降是未来的大趋势。 数据显示，全国房地产开发投资增长率已从去年的近20%持续降至今年7月的13.7%。 商品房销售面积和销售额增长率更是由去年的17.3%和26.3%骤降至年初的负增长，7月份比去年同期的增长率更是降至负-7.6%和负-8.2%。

在此背景下，持有型房地产将成为房地产市场的主流产品。 北一线城市的房地产市场，在土地资源匮乏、土地价格暴涨、融资困难、销售不振等诸多障碍下，房地产与金融婚姻、房地产与理财的结合成为房地产公司转型的方向，这也必将成为房地产金融的创新方向。

信托企业

从事reits业务更具特色

近年来，房地产信托规模上升，年增长率超过30%。 根据中国信托业协会的数据，今年第二季度房地产信托总规模为12616亿元，占信托总规模的10.72%。 但是，随着风险的暴露，信托企业开始缩小房地产信托业务。 房地产信托一直是我国信托领域重要的信托是信托企业的主要利益行业 信托企业必须尽快在房地产行业开拓新模式，reits应该是最好的选择。

我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品是2002年7月28日上海国际信托投资企业上市的新上海国际大厦项目资金信托 但是，之后reits的迅速发展由于制度的限制而缓慢。

但中融信托创新研发部报告显示，与其他金融机构相比，信托企业对房地产领域介入程度较深，大量开展商业房地产经营性房地产抵押贷款和商业房地产租赁收益权业务，积累了一定的客户资源和项目经验，在从事reits业务方面具有先发特点。 另一方面，reits是资产证券化产品，结构设计中必定存在spv，起到破产隔离的作用，而信托特有的资产隔离功能则成为信托企业开展这项业务的制度特征。

在具体渠道上，信托企业可以选择高质量的存量资产，设计发行持有型商业房地产信托计划，购买商业房地产，交给信托企业资产管理团队负责整体经营。 投资者的收益来自信托计划存续期间商业房地产产生的租金和计划到期后出售资产获得的增值收益； 与大型商业房地产开发商、经营者、房地产投资基金管理企业等专门机构合作设立企业( gp )，信托计划) lp )共同设立商业房地产投资基金作为商业房地产资产池收购和持有的主体，也可以负责旗下房地产的日常管理。 基金的整体经营、投资地点的选择等由专业合作者负责。

但是，目前的政策扶持力度不够，税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，同时涉及《信托法》、《企业法》等相关法律，其中过户登记制度不完善、程序繁多、资产判断复杂，