“媒体称全年的黄金时期或成废铜烂铁 房企不必再抱希望”

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不需要再抱希望的“全年黄金期” 9月份到来，房地产有望迎来以往的“全年黄金期”吗？ 答案基本上是否定的。 因为这次的调整真的不一样。 首先让我们回顾一下房地产市场的这次调整。 从数据来看，5月份房价开始下跌，但从趋势来看，年初同比数据明显下跌，实际市场上2月下旬杭州拉开了调整序幕。 官方8月楼市数据尚未公布，但从7月数据来看，70个大中城市中，房价下跌达到64个，比6月增加9个，持平4个、2个，一线城市均下跌，帝都北京也扛不住。 这证明房价下跌已成为全国性现象，一线城市也难免。 从全国整体数据来看，年以来销售下跌，7月全国商品住宅销售面积比去年同期下降7.6%，销售额比去年同期下降10.5%，量价齐跌，价格尤为下跌。 这几个月，大部分受限城市相继被束缚，但大部分都是昙花一现。 参考第三方机构的数据，戴德梁行监测数据显示，1至7月，一线城市商品住宅销售量比去年同期下跌24.1%。 让我们看看 的情况。 据该政策咨询监测，1~8月上海商品住宅累计成交面积约541.68万平方米，比去年同期下跌29.67%，商品住宅售价26328元/平方米，比去年同期上涨11.18%。 那么，遍布全国的房价调整，乃至一线城市都无法幸免的情况，这次真的不一样了，充分证明了这与2008年、年的二轮调整不同。 一个突出的原因是高库存的存在，难怪新任建设部长上任没几天，就喊出了“千方百计增加库存”的口号。 数据显示，截至7月，全国待售商品住宅面积为3.65亿平方米，创历史新高。 即使是年销售额11亿5700万平方米，这部分也要等待销售，消化4个月。 当然，这是待售，只是库存的一个方面。 根据克比瑞数据，截至8月底，北上广深库存量分别达到1040万平方米、837万平方米、917万平方米、533万平方米，分别比去年同期增长30%、25%、42%、25% 长达13个月的 然后，在高库存和年销售面积透支，以及购房者抢购、抢购的心理下，“年黄金期”很可能是浮云。 上海8月商品住宅供应量比7月上升6.3%，但成交量只有65.38万平方米，相反下跌。 地产商正走向“全年黄金期”，但结果不自然。 根据笔者最近收到的监测数据，从9月份开始，一些上海楼盘的优惠力度空前。 目前，限购已经很有名了，但笔者在前期用3张图证明了限购效果不是很强。 关于住房贷款的开放，上海农行从8月开始，200万美元以上的住房贷款优惠9、5折，但大部分商业银行没有跟进。 本周传出了募集住房贷款优惠的消息，但很快就被谣言传开了。 市场预期之心可以有，但现实如此残酷，特别是以今年银行不良债权余额激增为前提。 地产商的资金紧张，今年1~8月，地产商的海外举债规模接近600亿美元。 最近餐桌上一位信托企业的朋友表示，目前只给百强地产商做项目，最低价为8.5%，但普通百强地产商至少在12%以上。 笔者前期“房价还会下跌多少？ 》指出，光从利润率的角度来看，地产商在维持盈亏平衡的基础上，平均降价15%~30%也能勉强度过难关。 因此，由于本轮房价调整后的量卖价一齐下跌，地产商无疑必须在价格上拿出相当大的诚意，以免“全年黄金期”变成废铜烂铁。 但是，即使如此，后市依然不乐观。 笔者在即将出版的专着《住房市场大衰退》中，从供需大剪刀、价格和周期、泡沫的角度，以中国过去33年房地产市场的运行轨迹进行了推演，但得出的结论是，本回合的调整远远不同于前两次，并不会在一两年内结束。