“信托企业求转型出路：观摩券商做REITs摩拳擦掌”

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“房地产投资需要长时间的管理过程，需要大量的资金支持。 这样资金的流动性变得非常重要，因为资金没有不断注入，所以很难完成。 ” 日前，中信证券(行情、问诊)在其半年报中披露，净利润比去年同期增长93.18%，开始设立的私募reits产品“中信出港”是带来利润增长的重要因素之一。 这个拥有单曲reits之名的产品再次进入了公众的视野。 reits业务也是信托企业历来的热点。 随着 制度红利逐渐分配，信托企业投资转型的愿望越来越强烈，转型方向上不得不提资产证券化。 作为资产证券化的重要行业之一，信托企业对reits的研究已经开始。 在房地产行业长期深耕的信托企业，对证券公司制作的reits产品的看法不同。 在国内，金融机构reits业务的开展受到制约很多，基础法律和制度很难跟上。 许多信托相关人士认为，即使运营模式相似，在制度落地之前也不过是准reits。 实际上，早年北京国际信托等企业曾尝试类似reits产品。 据说目前证券监督管理委员会推行reits制度的力度更大，有望在年内制定细则，这对证券公司信托企业有利。 准reits带来了很高的收益。 今年4月，中信证券发布《中信启航特别理财计划》，冠以首个单reits之名。 因为这是在证券监督管理委员会的指导下，为公开募集reits产品的上市而准备的试点产品。 该产品计划期限为3-5年，实行分级证券化，以私募形式投资北京中信证券大厦和深圳中信证券大厦，将全资子公司天津京证房产、天津深证房产的所有权转让给托管人中信金石基金。 其优先级基收益为5.5%-7%，退出时获得资本增值的10%，二级日常收入满足优先级基收益后的剩余收益，退出时共享资本增值的90%。 目前，中信私人reits为中信证券带来了高额利润。 根据日前中信证券公布的半年业绩，净利润比去年同期增长93.18%，其中中信出港产品被企业列为增长因素之一。 但是，很多业界人士认为，从运用的角度来看，这可以说是reits产品，但不符合成熟reits的基本特征，如流动性、资产隔离效果等。 证券监督管理委员会表示，中信私人reits的优先级和子级可以在深度交流所的综合协议交易平台上流通转让，参与者仅限机构投资者。 理财周报记者看到产品成交新闻后发现交易不活跃。 上市以来“出港优先”有3笔交易，“出港二次”有6笔交易。 “目前国内还没有制定reits上市的相关法规，综合协议交易平台的转让是改变流动性的尝试。 》一位西南地区信托企业副总对资产管理周报( lczb )记者说。 根据 ，证券监督管理委员会已经开始起草和制定公募reits细则，预计年内很可能会有突破。 根据中信证券的计划，在3年的产品期限内，产品终止以reits上市为目标，3年期满，即使将来有可能reits上市，基金经理也会以出售给第三方的方式将资产终止。 中信证券预计正常通过reits公开募集退出上市的概率在90%以上，替代的退出第三方的概率小于10%。 信托类reits产品 在房地产行业，信托企业比证券公司耕耘得更久更深，reits也是信托备受瞩目的变革方向。 10年前，信托企业出现了reits产品。 2004年初，北京国际信托效仿reits的运营模式，筹集和运用信托计划资金，购买了法国欧尚天津第一店的房地产产权。 信托收益来源于不动产的租赁收入，此外，投资者还可以享受不动产升值和项目上市流通等潜在收益。 「2008年金融危机前，银监会主导制定研究方案，但危机后，新的房地产调控政策相继出台，导致reits不在日程之内，推进步伐停滞。 ”前述信托企业副总说。 目前，房地产信托业务以股权、债权形式的投资为房企提供开发建设融资为主，住房和商住项目较多，极少涉及商业房地产。 华北地区大型信托企业研发部负责人表示:“目前业务退出路径明确，信托最终从销售中获得本金和收益，但商业房地产没有退出机制。” “不动产开发一般有周期，但不动产是一个长时间管理的过程，需要大量的资金援助。 这样资金的流动性就变得非常重要，因为资金没有不断注入，所以很难完成。 ” 除此之外，国内房地产收益率低也是共识。 前述信托企业副总表示，“国内商业房地产租金与投资购买价格不一致，泡沫较大，现有房地产运营也不充分。 而且，未来由于互联网费用的冲击，市场诉求有可能会下降。 ” 但这些问题似乎短期内无法改变。 上述负责人表示:“基础资产价值不足，与市场上的固定收益类产品相比没有收益特性，对投资者的吸引力过低。 如果reits开放了，这个问题就会随着市场环境的变化自然解决。 ” 另一方面，中信的私人reits在收入担保方面也很特殊，在项目投入的两座大楼中，主要租户为中信证券和中信银行(行情、问诊)，占总租户的90%以上，租赁合同每两年6次 深圳非中信系统租户贡献的租金为6.2%，北京是中信系统租户。 “这相当于中信将自己的资产证券化，贷款人是自己的企业，项目资质有保证，其试验性也得到充分展示。 因为在实际操作中，同样的事情几乎不会发生。 ’一个基金领域的人。 或盈利持股的证券公司信托 相对于墓地reits的开放时间，2-3年是比较普遍的预期。 但是，这种开放是证券市场，向证券市场信托要有广度，要看政策出台时的规定。 如果不能直接设立产品，就需要使用平台。 一家西南地区信托企业的高层向资产管理周报( lczb )记者表示:“该平台可以是证券公司，也可以是私人平台，信托企业参与公司中包括证券公司在内的企业项目发行可能更顺利。” “最初的单一试点项目在证券公司主要通过证券监督管理委员会的推动进行，但在房地产行业，信托的特点是非证券和基金在短时间内赶上。 信托的短板在于产品结构设计的专业性和筹资能力。 ” 与信托相比，证券公司资金特点明显，营业部遍布的证券公司有雄厚的客户群，随着信托被安排在销售产品的一方，这种情况将会得到改善。 另外，对信托来说，信托财产登记制度也是制约之一，是进行资产隔离的条件。 国外reits的高速发展得益于税收优惠，税收红利还没有出现。 尽管障碍很多，但许多信托企业都盯着监管窗口，等待开放。